Budownictwo | 10.03.2023 r.

Prawo

 1. Prawo nie zabrania, ale nie można uzyskać dwóch pozwoleń na budowę w tym samym miejscu

Joanna Maj | Data dodania: 04.03.2023

Inwestor nie może uzyskać dwóch niezależnych pozwoleń na budowę na zupełnie inne obiekty zlokalizowane w tym samym miejscu, chociaż pozwala na to miejscowy plan. Wprawdzie prawo budowlane nie zawiera regulacji, która wprost tego zakazywałaby, niemniej starostwa przyjmują, że jest to niedopuszczalne ze względu na przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Inwestorzy czasami starają się uzyskać dwie niezależne decyzje o pozwoleniu na budowę na zupełnie inne obiekty zlokalizowane w tym samym miejscu. Tak było w przypadku czytelnika Prawo.pl. Obie jego inwestycje miały być w pełni zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan dopuszczał na tym terenie zabudowę mieszkaniową jedno – i  wielorodzinną, a czytelnik, ponieważ nie miał sprecyzowanego planu inwestycyjnego, chciał uzyskać decyzję zarówno na zespół budynków wielorodzinnych jak i  dla domu jednorodzinnego, a wyboru wariantu realizacyjnego zamierzał dokonać za około dwa lata. Czy jest to prawnie dopuszczalne?

Dwie decyzje nie zawsze są dopuszczalne 
Wprawdzie Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) nie zawiera regulacji, która wprost zakazywałaby wydania kilku decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, zlokalizowanych na jednym (tym samym) terenie. Niemniej w praktyce organy administracji architektoniczno – budowlanej przyjmują, że taka sytuacja jest niedopuszczalna, ze względu na naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Mowa tu konkretnie o wystąpieniu przesłanki nieważności, o której mowa w art. 156 par. 1 pkt 3 oraz w art. 156  par. 1 pkt 5 k.p.a.

Złożenie przez inwestora dwóch odrębnych wniosków o wydanie pozwolenia na budowę dotyczących innych zamierzeń inwestycyjnych, a usytuowanych dokładnie w tym samym miejscu na terenie działki, wypełnia przesłanki do stwierdzenia nieważności tej decyzji, którą organ wydałby jako kolejną. W przypadku złożenia dwóch wniosków w tym samym momencie, organy często zawieszają postępowanie (względem tego, który złożono jako drugi, albo przyjęto, że jest kolejnym wnioskiem) do czasu rozstrzygnięcia pierwszej sprawy, a następnie w zależności od treści rozstrzygnięcia (udzielenia pozwolenia na budowę lub jej odmowy) – wydawały decyzję administracyjną o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę drugiego wniosku, bądź orzekały zgodnie z prośbą inwestora.

Interpretacja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego
Rozbieżności w praktyce organów dostrzegł Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, który w (archiwalnej, bowiem niedostępnej na stronie organu) interpretacji z 19 lutego 2016 r., stwierdził, że w przypadku, gdy inwestor dokonał zgłoszenia budowy wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego, na działce objętej wydaną wcześniej decyzją o pozwoleniu na budowę innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i oba zamierzenia budowlane ze sobą kolidują, właściwy organ powinien wnieść sprzeciw do zgłoszenia.

GINB podkreślił, że zgodnie z art. 110 k.p.a. organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany decyzją o pozwoleniu na budowę od chwili jej doręczenia lub ogłoszenia. Tym samym organ nie może przyjąć zgłoszenia, które w sposób odmienny przewidywałoby realizację inwestycji w tym samym miejscu. Analogiczna sytuacja obejmuje przypadek złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na działce objętej wydaną wcześniej decyzją o pozwoleniu na budowę innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jeżeli inwestycje ze sobą sprzeczne (wykluczają się), organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać decyzję odmowną.

Z kolei fakt objęcia zgłoszeniem lub wnioskiem o pozwolenie na budowę (dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego) działki, dla której wydano wcześniej pozwoleniem na budowę, w taki sposób, że inwestycje nie kolidowałyby ze sobą, zdaniem GINB nie może stanowić podstawy do sprzeciwu lub odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Tym samym, przekładając interpretację na grunt omawianej sprawy, usytuowanie dwóch różnych inwestycji (jednorodzinnej i wielorodzinnej wraz z odrębną infrastrukturą, w zależności od przyjętego wariantu), położonych dokładnie w tym samym miejscu, niewątpliwie powodowałoby kolizję, o której pisał GINB. To z kolei wyklucza możliwość wydania decyzji pozytywnej, czyli zgodnej z wnioskiem inwestora.

W tym kontekście można również przytoczyć fragment wyroku NSA z 10 stycznia 2010 r., (II OSK 1529/09) dotyczący co prawda kwestii etapowania inwestycji deweloperskiej, ale zawierający istotną dla omawianego przypadku tezę o niedopuszczalności kilkukrotnego zatwierdzania w drodze decyzji projektu budowlanego w części dotyczącej projektu zagospodarowania terenu.

Zgodnie z tym rozstrzygnięciem, „nie może (…) podlegać wielokrotnemu zatwierdzeniu decyzją administracyjną projekt zagospodarowania dla całego zamierzenia budowlanego /w ramach spraw dotyczących poszczególnych etapów zamierzenia inwestycyjnego/. Nie jest on częścią projektu budowlanego dotyczącego danej inwestycji, czyli w niniejszej sprawie konkretnego etapu wyodrębnionego z całego zamierzenia budowlanego”. Przede wszystkim, zdaniem NSA „nie można byłoby akceptować takiej sytuacji, iż dana kwestia, jak tu w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego w części obejmującej projekt zagospodarowania, podlegałaby kilkakrotnemu rozstrzygnięciu administracyjnemu, wobec możliwości podniesienia zarzutu z art. 156 par 1 pkt 3 k.p.a.”.

Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w Kancelarii Prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p. oraz autorka Legal Alert.

https://www.prawo.pl/biznes/dwa-pozwolenia-na-budowe-dla-dwoch-rozne-inwestycji,147997.html

 2. Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych wchodzi w życie

Krzysztof Sobczak | Data dodania: 01.03.2023

Z dniem 1 marca br. wchodzi w życie ustawa z 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych, która wprowadza m.in. zmiany w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Skorzystać z tego będzie mogła grupa co najmniej trzech osób fizycznych, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Prezydent podpisał ustawę 12 grudnia ubr.

Ustawa wprowadza też modyfikacje w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Nazwa programu zmieni się na „Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe”. Będzie można wnieść wyższy (obecnie do 10 proc.) wkład własny – do 20 proc., a w przypadku kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej – do 25 proc. Ponadto ma być podniesiony limit ceny metra kwadratowego wyznaczający, czy dane mieszkanie kwalifikuje się do programu.

Rząd chce ułatwić inwestycje mieszkaniowe 
Jak poinformowano po posiedzeniu Rady Ministrów, na którym przyjęto projekt, rząd chce ułatwić prowadzenie w Polsce inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej. Formuła ta pozwala prowadzić inwestycje nowego budynku mieszkalnego przez grupę przyszłych mieszkańców. Osoby te biorą czynny udział w procesach decyzyjnych w ramach projektowania i realizacji danej inwestycji mieszkaniowej.

– Kooperatywa mieszkaniowa pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego, ponieważ część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie i nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom. Dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie kosztów uzyskania mieszkania – w stosunku do jego nabycia na rynku deweloperskim – o ok. 20–30 proc. – można było przeczytać w uzasadnieniu projektu.

Najważniejsze rozwiązania
Kluczowe rozstrzygnięcia, jakie składają się na zaproponowaną formułę kooperatywy, wskazują, że:

– w formule tej działają osoby fizyczne (nie przedsiębiorstwa), co do zasady, w liczbie minimum trzech, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej zawartej zgodnie z wymaganiami określonymi ustawowo (art. 5),
– działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej prowadzi do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących, zatem są to przedsięwzięcia inwestycyjne, których następstwem, co do zasady, nie będzie obrót nieruchomością i zysk, ale stworzenie miejsca do mieszkania i życia (art. 4),
– w ramach działania w formule kooperatywy jest realizowana „inwestycja mieszkaniowa”, przy czym przez to pojęcie w kontekście omawianej formuły rozumie się realizowane przez członków kooperatywy (działających w ramach stosownej umowy stanowiącej podstawę współdziałania w formule kooperatywy mieszkaniowej) przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących polegające na: 1) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub 2) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub 3) nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

Ustawa wprowadza szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych kooperatyw lub nowo powstałych spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z ustawą gminy będą mogły m.in.:

– oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie mieszkaniowe,
– określać wymagania co do inwestycji w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego,
– korzystać z prawa odkupu w przypadkach wskazanych w ustawie oraz prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości, udziału w tej nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, budynku lub lokalu przez dotychczasowego właściciela w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości,
– rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami,
– uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków od nabywcy nieruchomości, rozszerzając tym samym zasób mieszkaniowy służący realizacji zadań własnych gminy,
– uwzględniać współpracę z kooperatywami mieszkaniowymi w procesie rewitalizacji niektórych obszarów lub budynków,
– ubiegać się o grant na infrastrukturę w związku ze zbyciem nieruchomości w celu wsparcia oddolnych inicjatyw mieszkaniowych w przypadku dopuszczenia bonifikaty od ceny zbywanej nieruchomości.

https://www.prawo.pl/prawo/kooperatywy-mieszkaniowe-to-nowa-forma-inwestowania,517151.html

 3. NSA: Choć nie wybudował tarasu z basenem, to będzie musiał go rozebrać

Marek Sondej | Data dodania: 06.03.2023

Nakaz rozbiórki nie może być kierowany do inwestora, jeżeli ten nie wykonałby decyzji. W takiej sytuacji obowiązkiem tym należy obciążyć właściciela nieruchomości – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Gdyż to on ponosi odpowiedzialność za stan nieruchomości i za to, co się na niej wykonuje. Sąd podkreślił, że nakaz powinien być skierowany do takiej osoby, która ma realną możliwość jego wykonania.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Mrągowie nakazał Dariuszowi B. i Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie rozbiórkę obiektu kontenerowego wraz z tarasem drewnianym i zewnętrznym basenem, jako obiektów wybudowanych nielegalnie, w odległości 7 m od linii brzegowej jeziora Tałty. Nie było mowy o jego legalizacji – samowola została wykonana w obszarze chronionego Krajobrazu Krainy Wielkich Jezior Mazurskich. Tę decyzję poparł organ odwoławczy. Dodał, że nakaz rozbiórki został skierowany do właścicieli nieruchomości, a nie do inwestora, gdyż ten ostatni nie ujawnił się w toku całego postępowania. W sprawie widoczna była niechęć do udzielenia organowi informacji w tym zakresie.

Postępowanie trwa, z obiektu można korzystać
Dariusz B. odwołał się do sądu, który skargę oddalił. Sąd I instancji wyjaśnił, że posadowienie obiektu na gruncie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Fakt, że wykazano możliwość jego przemieszczenia, nie oznaczało, że nie stanowił on obiektu budowlanego. Zasadnie też organy nakazały rozbiórkę właścicielom nieruchomości. Nakaz rozbiórki może być bowiem skierowany do inwestora, właściciela i zarządcy nieruchomości, zaś kryterium wyboru adresata decyzji spośród tych trzech podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji. Nakaz powinien być zatem skierowany do takiej osoby, która ma realną możliwość jego wykonania. Jeżeli w sprawie nie ustalono inwestora samowoli budowlanej, który jest w posiadaniu nieruchomości, to pod uwagę należało brać właściciela i to na niego należy nałożyć ten obowiązek.

Pogląd, że adresatem decyzji w takiej sytuacji powinien być wyłącznie inwestor, uniemożliwiałaby zarówno nakazanie rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, ale też jej legalizację, w przypadku zbycia obiektu przez inwestora innej osobie. Innymi słowy, nie ma możliwości nałożenia określonego obowiązku na inwestora, który utracił tytuł prawny do obiektu. Zauważył jednocześnie, że w tej sprawie organy zwracały się do stron postępowania o wskazanie inwestora, co doprowadziło do przedłużenia postępowania administracyjnego o kilka lat.

Skargę do NSA złożył właściciel nieruchomości
Sąd kasacyjny przypomniał, że to właściciel ponosi odpowiedzialność za stan nieruchomości i za to co się na niej wykonuje. Jeżeli natomiast następuje to bez jego zgody – istnieje droga powództwa cywilnego, w tym o odszkodowanie i żądania obciążenia inwestora kosztami rozbiórki wzniesionego obiektu. Co do zasady bowiem, podjęcie legalnych działań przez określony podmiot na podstawie przepisów Prawa budowlanego, w tym również wykonanie rozbiórki obiektu budowlanego, nie musi być związane z prawem własności, lecz prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. A to uprawnienie może wynikać z prawa własności, ale też umowy obligacyjnej np. dzierżawy. Tym samym skierowanie decyzji o nakazie rozbiórki do określonego podmiotu zależy zawsze od okoliczności konkretnej sprawy. Nie zawsze też powołanie się na umowę dzierżawy będzie skuteczne, a w takiej sytuacji to właściciel nieruchomości powinien ponosić odpowiedzialność za stan nieruchomości, w tym co do samowoli budowlanej i jej skutków.

Sąd I instancji prawidłowo zatem wyjaśnił, że nakazem rozbiórki w pierwszej kolejności powinien być obciążony inwestor. W sytuacji jednak, gdy inwestor nie posiada tytułu prawnego (utracił go) umożliwiającego wykonanie decyzji rozbiórkowej albo jeżeli dane inwestora samowoli nie mogą zostać ustalone (niezależnie od przyczyny), to zgodnie z ustawową kolejnością określania podmiotów zobowiązanych do usuwania skutków samowoli budowlanych właściwe organy mają obowiązek obciążenia obowiązkiem wykonania nakazu rozbiórki aktualnego właściciela nieruchomości, na której posadowiony jest nielegalny obiekt budowlany lub jego część. W sprawie nie wykazano natomiast, aby sposób władania nieruchomością przez inwestora – nie właściciela pozwalałaby mu na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego przez wykonanie nakazu rozbiórki. Wynika z tego, że istotny jest zawsze zakres dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jaki przysługiwał inwestorowi – nie właścicielowi oraz brak sprawstwa, które miałoby obciążać takiego inwestora do wykonania obowiązku.

Skarżący kwestionując ocenę organów w zakresie oznaczenia adresata decyzji o nakazie rozbiórki, powinien zatem wykazać najpóźniej w skardze kasacyjnej jaka była treść umowy oddającej nieruchomość do używania, tak aby możliwym było stwierdzenie, czy rzeczywiście w sprawie doszło do błędnego zastosowania art. 52 prawo budowlane.

Wyrok NSA z 25 stycznia 2023 r. II OSK 139/20

https://www.prawo.pl/samorzad/nakaz-rozbiorki-skierowany-do-wlasciciela-a-nie-inwestora,520031.html

 

Rynek Infrastruktury

PORR: Niedobór pracowników na rynku będzie narastał

Łukasz Malinowski | źródło: RI | 10.03.2023

Dostępność pracowników na rynku nie poprawi się w najbliższym czasie, a gdy skończy się wojna w Ukrainie – pracowników ubędzie jeszcze bardziej. Polska będzie wtedy musiała otworzyć się na imigrantów zarobkowych z bardziej, niż dotąd, egzotycznych kierunków – mówi w rozmowie z Rynkiem Infrastruktury Piotr Kledzik, prezes zarządu PORR. Jak dodaje, pilnie potrzeba odtworzenia budowlanego szkolnictwa branżowego.

Zdaniem naszego rozmówcy długofalowo brak siły roboczej będzie rosnącym problemem nie tylko polskiego, ale każdego europejskiego rynku budowlanego. W naszym kraju jednak jedną z przyczyn są wieloletnie zaniedbania w systemie edukacji, które firmy budowlane muszą naprawiać, przyuczając pracowników na własną rękę. – W Polsce nie kształcimy fachowców, nie ma dziś systemu szkół budowlanych. Na własną rękę podejmujemy szereg działań w tym obszarze, m.in. prowadzimy nasz wewnętrzny program szkoleniowy PORR Academy – mówi Piotr Kledzik.

Co gorsza – według jego przewidywań – po zakończeniu wojny w Ukrainie, gdy zacznie się odbudowa zniszczonego kraju, problem nasili się jeszcze bardziej. – Będzie wówczas trzeba sięgać po kadry z coraz dalszych krajów, takich jak np. Indie – prognozuje. Jak jednak zastrzega, Ministerstwo Infrastruktury wydaje się rozumieć tę kwestię.

Czy po spodziewanym zmniejszeniu inwestycji w budownictwo mieszkaniowe części kadr nie będzie można przenieść z tego segmentu do pozostałych? – Uważam, że pogłoski o ograniczeniu inwestycji mieszkaniowych są mocno przesadzone. Jeśli w ogóle to nastąpi, będzie krótkotrwałe – rozwiewa te nadzieje Kledzik. Jak uzasadnia, liczba mieszkań w przeliczeniu na liczbę młodych ludzi wciąż należy w naszym kraju do najniższych w Europie, a Polacy wciąż chcą mieć mieszkania na własność, a nie tylko je wynajmować. – Na pewien czas zmniejszyła się zdolność kredytowa, nasiliła się niepewność. Wciąż jednak panuje głód mieszkań, a popyt wkrótce się odrodzi – mówi nasz rozmówca.

Również nowe technologie – zdaniem szefa PORR – raczej nie przyjdą z pomocą. – Możemy pracować nad tym, by pomagała nam sztuczna inteligencja czy roboty. Myślę jednak, że branża budowlana jest pod tym względem bardzo tradycyjna – uważa przedstawiciel PORR. Odtworzenie szkolnictwa branżowego oraz imigracja wydają się więc – przynajmniej na razie – jedynym sposobem na zapełnienie luki.

https://www.rynekinfrastruktury.pl/wiadomosci/drogi/porr-niedobor-pracownikow-na-rynku-bedzie-narastal-85190.html