Rzeczpospolita

 1. Waloryzować czy nie? Decyzja z której zarząd może być rozliczony

Wojciech Łysek | Publikacja: 14.04.2023 02:00

Jeżeli kontrakt przestał się spółce opłacać, zarząd ma obowiązek podjąć decyzję: jak w takiej sytuacji się zachować i co z tą umową zrobić.

Temat waloryzacji kontraktów stał się tematem szeroko dyskutowanym na przestrzeni ostatnich kilku lat. Pandemia, wojna na Ukrainie, przerwane łańcuchy dostaw oraz inflacja sprawiły, że równowaga licznych umów została zachwiana, co w konsekwencji skutkowało koniecznością postawienia pytania o sposoby przywrócenia tej równowagi. Szereg instytucji prawnych do tej pory zapomnianych i rzadko stosowanych (np. klauzula rebus sic stantibus) zyskał na aktualności. Co oczywiste, rzeczone wahnięcia rynkowe i problemy nie ominęły stron umów zawartych w trybie prawa zamówień publicznych. Członkowie organów spółek kapitałowych będących stronami tych umów – tak występujących w roli zamawiających jak i wykonawców – stoją przed dokładnie tymi samymi wyzwaniami, co ich koledzy z sektora prywatnego. Podlegają też tym samym zasadom odpowiedzialności, a ze swoich decyzji mogą zostać w analogiczny sposób rozliczeni.

Kiedy zarząd odpowiada?
Nowelizacja Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), która weszła w życie w październiku ubiegłego roku, obok implementacji tzw. prawa holdingowego przyniosła zmiany w zasadach odpowiedzialności członków organów spółek kapitałowych. W szczególności nowelizacja, w zamierzeniu ustawodawcy, miała wprowadzić do polskiego porządku prawnego tzw. zasadę biznesowej oceny sytuacji (business judgment rule). Zasada ta stanowić ma swoistą gwarancję bezpieczeństwa dla członków organów i zapewniać brak odpowiedzialności wobec spółki za działania (lub zaniechania), które co prawda finalnie okazały się dla spółki niekorzystne, ale które zostały podjęte przy zachowaniu należytej staranności.

Waloryzacja poprzez restrukturyzację
Przedsiębiorca będący w kryzysie, mający problem z realizacją umów, może skorzystać z jednego z postępowań restrukturyzacyjnych. Każde z nich gwarantuje ochronę zawartych już kontraktów, chociaż najdalej idące możliwości oferuje postępowanie sanacyjne.

Zgodnie z art. 2091 § 1 k.s.h. (oraz art. 3771 § 1 k.s.h.) członek zarządu powinien przy wykonywaniu swoich obowiązków dołożyć staranności wynikającej z zawodowego charakteru swojej działalności oraz dochować lojalności wobec spółki. Zgodnie natomiast z art. 293 § 1 k.s.h. (i art. 483 § 1 k.s.h.) członek zarządu odpowiada wobec spółki za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami statutu spółki, chyba że nie ponosi winy.

Na gruncie Kodeksu spółek handlowych nie było przy tym jasne, czy członek zarządu odpowiada jedynie w sytuacji, w której jego działanie (lub zaniechanie) narusza konkretny przepis prawa, czy też członek zarządu może ponieść odpowiedzialność wobec spółki także za takie działanie (lub zaniechanie), które co prawda nie stanowi naruszenia przepisu prawa, ale było lekkomyślne, a przy jego podejmowaniu członek zarządu nie dochował należytej staranności. Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach stanął ostatecznie na stanowisku, że zawinione działanie członka zarządu dokonane z przekroczeniem granic ryzyka gospodarczego jest sprzeczne z interesem spółki i jako takie narusza prawo.

Na mocy wspominanej wyżej nowelizacji Kodeksu spółek handlowych wprowadzono art. 293 § 3 k.s.h. (i art. 493 § 3 k.s.h.), zgodnie z którym członek zarządu nie narusza obowiązku dołożenia staranności wynikającej z zawodowego charakteru swojej działalności, jeżeli postępując w sposób lojalny wobec spółki działa w granicach uzasadnionego ryzyka gospodarczego, w tym na podstawie informacji, analiz i opinii, które powinny być w danych okolicznościach uwzględnione przy dokonywaniu starannej oceny. Wyżej wymieniony przepis daje zatem pewne wskazówki co do tego czym decyzje członka zarządu powinny zostać podparte, aby można było uznać, że zostały podjęte w sposób należyty.

Co zrobić z tym kontraktem?
Jeżeli umowa zawarta przez spółkę przestała się tej spółce opłacać, obowiązkiem zarządu jest podjęcie decyzji jak w takiej sytuacji się zachować i co z tą umową zrobić. Sytuacje, w których strona może samodzielnie podnieść swoje wynagrodzenie są przy tym właściwie niespotykane i w tym zakresie konieczna jest współpraca drugiej strony. Co oczywiste druga strona nie jest najczęściej zainteresowana zmianą umówionych wcześniej warunków.

W sytuacji braku współpracy drugiej strony zarząd powinien rozważyć możliwość zastosowania instrumentów waloryzacyjnych mających swoje źródło w Kodeksie cywilnym, przy czym wymagających ingerencji sądu w zawartą umowę (np. art. 3571 k.c. czy art. 632 § 2 k.c.). Jakkolwiek wiąże się to z koniecznością wszczęcia i prowadzenia postępowania sądowego, to może finalnie dać korzystny dla spółki rezultat (zwłaszcza w sytuacji, w której spółce udałoby się wcześniej uzyskać sądowe zabezpieczenie swojego roszczenia poprzez tymczasowe unormowanie przez sąd praw i obowiązków stron na czas procesu).

Postępowanie sądowe jest jednak długotrwałe, a jego wynik zawsze niepewny, stąd przed jego wszczęciem wydaje się, że zarząd powinien podjąć próby wynegocjowania z drugą stroną ewentualnej zmiany umowy. Na gruncie umów zawieranych w ramach udzielenia zamówienia publicznego z pomocą idą art. 439 i 455 Prawa zamówień publicznych. Pierwszy z nich nakłada obowiązek zawierania w umowach tzw. klauzul waloryzacyjnych. Drugi reguluje kwestię zmian w umowie, które nie wymagają przeprowadzenia nowego postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Członkowie zarządów spółek będących wykonawcami w ramach umów zawartych w trybie Prawa zamówień publicznych dysponują zatem zarówno umowną jak i ustawową podstawą do domagania się zmiany umowy, która stała się nieopłacalna z przyczyn od wykonawcy niezależnych.

Dylematy zamawiającego
Jak jednak powinien postąpić członek zarządu spółki kapitałowej będącej zamawiającym, do której wykonawca skierował oczekiwanie zmiany umowy? Po stronie zamawiających istnieje naturalna tendencja do powściągliwości jeżeli chodzi o zmianę umów, zwłaszcza w zakresie wynagrodzenia wykonawcy. Co więcej, członkowie organów spółek – zamawiających, wyrażają częstokroć obawy, że ewentualna zgoda na zmianę umowy narazi ich na odpowiedzialność. Myślenie takie jest jednak błędne – zaniechanie dokonania zmiany umowy również może w określonych okolicznościach stanowić czyn członka zarządu, który uzasadnia jego odpowiedzialność odszkodowawczą wobec spółki.

Podejmując decyzję w przedmiocie zmiany umowy, członkowie zarządów zamawiających powinni każdorazowo wziąć pod uwagę całokształt okoliczności faktycznych i prawnych towarzyszący danej umowie.

PRZYKŁAD

Jeżeli wynagrodzenie należne generalnemu wykonawcy na podstawie umowy o roboty budowlane stało się (na skutek np. znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych) niewystarczające, co skutkuje groźbą przerwania prac przez generalnego wykonawcę albo groźbą wytoczenia przez niego powództwa o zmianę umowy, czy wręcz groźbą jego upadłości, to zmiana umowy może okazać się, w perspektywie zadań, które zamawiający ma realizować, działaniem pożądanym, natomiast zaniechanie dokonania zmiany umowy czynem, który spółce finalnie zaszkodzi (i za który to czyn członek zarządu może ponieść odpowiedzialność).

Nie jest przy tym oczywiście możliwe wytyczenie granicy pomiędzy tymi sytuacjami, w których zmiana umowy będzie „dobra”, a tymi, w których zmiana umowy będzie „zła”. Oczekiwać należałoby, że członek zarządu przeprowadzi symulację możliwych scenariuszy, kosztów każdego scenariusza oraz jego prawdopodobieństwa. Najczęściej wymagać to będzie również zasięgnięcia opinii zewnętrznych ekspertów (o czym wprost mówią znowelizowane przepisy Kodeksu spółek handlowych).

Metodyka postępowania
Wskazówkę co do metodyki postępowania może również stanowić art. 54a ust. 1 ustawy o finansach publicznych (jakkolwiek spółki prawa handlowego, nawet te komunalne, nie należą do sektora finansów publicznych). Zgodnie z ww. przepisem jednostki sektora finansów publicznych mogą zawrzeć ugodę w sprawie spornej należności cywilnoprawnej w przypadku dokonania oceny, że skutki ugody są dla tej jednostki lub odpowiednio Skarbu Państwa albo budżetu jednostki samorządu terytorialnego korzystniejsze niż prawdopodobny wynik postępowania sądowego albo arbitrażowego. Ocena ta powinna być dokonywana przy uwzględnieniu okoliczności sprawy, w szczególności zasadności spornych żądań, możliwości ich zaspokojenia i przewidywanego czasu trwania oraz kosztów postępowania sądowego albo arbitrażowego.

Innymi słowy, członek zarządu spółki powinien dokonać oceny, czy zmiana umowy z wykonawcą, nawet jeżeli oznaczać będzie konieczność zapłaty większego wynagrodzenia, całościowo nie okaże się bardziej korzystna, aniżeli np. upadłość wykonawcy, konieczność zgłoszenia wierzytelności w ramach postępowania upadłościowego, konieczność wyboru nowego wykonawcy oraz, co naturalne w takiej sytuacji, przesunięcie w czasie zakończenia danej inwestycji.

Zdaniem autora
Wojciech Łysek adwokat, counsel w Zespole Postępowań Sądowych i Arbitrażu oraz Praktyce Sporów Korporacyjnych w warszawskim biurze kancelarii Dentons

Decyzja co do waloryzacji kontraktu oraz sposobu dokonania tej waloryzacji (sądowa, polubowna) powinna każdorazowo zostać podjęta przy uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy. Nie jest przy tym zasadą, że zamawiający zawsze powinien dążyć do utrzymania pierwotnych warunków umowy, a wykonawca do ich zmiany (np. poprzez wszczynanie postępowań sądowych, które nie mają szans powodzenia).

https://www.rp.pl/finanse/art38312451-waloryzowac-czy-nie-decyzja-z-ktorej-zarzad-moze-byc-rozliczony

 2. Sprzedaż mieszkań żwawo odbija od dna

Publikacja: 11.04.2023 03:00

Choć transakcji jest coraz więcej, to deweloperzy nie palą się do budowy lokali, bo otoczenie jest dalej niepewne. Jednak „podpompowana” w czerwcu oferta nowych mieszkań jest relatywnie duża.

W I kwartale br. w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce sprzedano – licząc umowy deweloperskie – 12,1 tys. mieszkań, wynika z szacunków Otodom Analytics, które „Rzeczpospolita” publikuje jako pierwsza. To drugi kwartał odbicia od zanotowanego w III kwartale 2022 r. dołka. Licząc kwartał do kwartału, sprzedaż wzrosła o 35 proc., a rok do roku była niższa o 3,4 proc. Sam marzec, kiedy nabywców znalazło 4,8 tys. mieszkań, okazał się najlepszy od stycznia 2022 r.

Eksperci zwracają też uwagę, że z miesiąca na miesiąc dynamicznie rośnie liczba umów rezerwacyjnych. W większości są potem zmieniane na umowy deweloperskie, chyba że ktoś nie otrzyma kredytu lub zrezygnuje, takie umowy są łatwiejsze do zerwania niż deweloperskie. W samym marcu nowych rezerwacji zawarto 3,2 tys. wobec 2,4 tys. w lutym, a na koniec I kwartału br. aktywnych umów rezerwacyjnych było 7,6 tys.

Nastroje poszybowały
Wzrost sprzedaży mieszkań w I kwartale br. to efekt zrealizowania odłożonego popytu z ubiegłego roku. Wtedy część klientów nie kupowała, bo nie miała zdolności kredytowej z racji rygorystycznych kryteriów narzuconych bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego. Inni wstrzymywali się, obserwując, co będzie się działo ze stopami procentowymi. Od kilku miesięcy stopy są na wysokim, ale stabilnym poziomie, a w lutym KNF złagodziła wymagania w zakresie badania zdolności kredytowej.

Do przyspieszenia decyzji może też skłaniać wzrost cen – miesiąc do miesiąca niewielki, ale konsekwentny i w skali kwartału kilkuprocentowy.

– Dzisiejsi kupujący to w głównej mierze ci, którzy jeszcze kilka miesięcy temu w badaniach prowadzonych na portalach Obido i Otodom odpowiadali: „wstrzymuję się z decyzją o finalizacji zakupu do czasu ustabilizowania się sytuacji” – komentuje Katarzyna Kuniewicz, kierująca badaniami rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Nieprzypadkowo wzrosty sprzedaży zaczęły się wtedy, kiedy RPP kolejny raz nie podniosła stóp procentowych, a rząd zapowiedział ułatwienia dla kupujących. Nastroje poszybowały. Patrząc na gospodarkę, nadal nie mamy powodów do świętowania. 16-procentowa inflacja to nadal wzrost cen, a nie spadek. Nikt chyba się nie łudzi, że ceny towarów i usług zaczną spadać. Wydaje się jednak, że przestali się łudzić również ci, którzy w połowie ubiegłego roku wieszczyli rychły spadek cen mieszkań i teraz finalizują zakupy. Obecny popyt od tego sprzed roku czy dwóch różni się jednak tym, że jest dużo bardziej wrażliwy na wahania nastrojów i zmiany w otoczeniu. Nieprzypadkowo deweloperzy ostrożnie podchodzą do wprowadzeń (planowanych mieszkań na rynek – red.) – podkreśla Kuniewicz.

Duża oferta i rezerwa
Mimo wzrostu sprzedaży deweloperzy nie rzucają się do uruchamiania nowych inwestycji. W I kwartale br. do oferty w siedmiu aglomeracjach weszło prawie 7,6 tys. mieszkań, porównywalnie z IV kwartałem ub.r. i o 38 proc. więcej niż w dołku w III kwartale ub.r., ale o 51 proc. mniej rok do roku. Od trzech kwartałów firmy sprzedają więcej, niż wprowadzają do oferty.

Należy jednak pamiętać, że w czerwcu ub.r. doszło do gwałtownego skoku: wprowadzono aż 9,7 tys. lokali z powodu wchodzących od 1 lipca przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wystarczyło bowiem sprzedać chociaż jeden lokal przed tym terminem, by cała inwestycja mogła być realizowana na starych zasadach, dla dewelopera tańszych i mniej uciążliwych formalnie.

W efekcie na koniec marca br. w ofercie deweloperów w siedmiu aglomeracjach było 45,6 tys. lokali, wobec 38 tys. na koniec 2021 r. i 52 tys. na koniec I połowy ub.r. Zdaniem Kuniewicz wygląda więc na to, że wybór dla potencjalnych nabywców jest wciąż na satysfakcjonującym poziomie, a deweloperzy chcą uniknąć nadpodaży w warunkach wciąż dużej niestabilności rynku. Firmy mają jednak potencjał, by zwiększyć produkcję, jeśli będzie potrzeba. Pytanie, jakie skutki będzie mieć „Bezpieczny kredyt” – pierwsze czytanie projektu ustawy o dopłatach do kredytów na zakup pierwszego lokum dla osób do 45. roku życia zaplanowano po Wielkanocy. Intencją rządu jest, by przepisy obowiązywały od lipca.

– Jeśli weźmiemy pod uwagę pozwolenia wydane od początku 2022 r., to można szacować, że „na półkach” wciąż pozostaje 16,9 tys. mieszkań, które mogą zasilić ofertę. Jest to równowartość czterech miesięcy sprzedaży na obecnym poziomie. Oczywiście do tego należy doliczyć jeszcze jakiś zapas niezrealizowanych pozwoleń z wcześniejszych lat. Odrębną kwestią jest, czy projekty te są dopasowane do obecnych preferencji kupujących – dodaje Kuniewicz.

Nikodem Iskra, prezes Grupy Murapol
Program „Bezpieczny kredyt na 2 proc.”, który ma wesprzeć młodych ludzi w zakupie pierwszego mieszkania, ma swoje ograniczenia – nie będzie powszechny, nie będzie dla każdego, a dla naszej branży będzie umiarkowanym czynnikiem poprawiającym sprzedaż mieszkań, m.in. z uwagi na jego skalę. Szacuje się, że w 2023 r. z programu skorzysta około 10 tys. klientów, a to niedużo w porównaniu ze 126 tys. komercyjnych kredytów udzielonych w słabym 2022 r., czy 256 tys. w 2021.

Rośnie popyt na kredyty
W marcu br. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało w bankach 22,2 tys. osób – wynika z szacunków Biura Informacji Kredytowej. To o 58 proc. mniej niż w marcu ub.r., kiedy statystyki zostały mocno podbite: potencjalni nabywcy lokali starali się bowiem zdążyć przed kwietniowym zaostrzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego zasad badania zdolności kredytowej, która ową zdolność mocno obniżyła. Istotniejsze jest, że wniosków w marcu było o prawie 17 proc. więcej niż w lutym i o 68 proc. więcej niż w styczniu – wynik jest najlepszy od dziesięciu miesięcy. W lutym br. KNF zgodziła się złagodzić wspomniany bufor ostrożnościowy, co przełożyło się na poprawę zdolności kredytowej. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o jaki wnioskowanego w marcu, wyniosła 373 tys. zł.

https://www.rp.pl/budownictwo/art38292201-sprzedaz-mieszkan-zwawo-odbija-od-dna

 3. Pozwolenia budowlane: Jakie kary za zwłokę

Joanna Dziedzic-Bukowska , Samuel Klonowski | Publikacja: 11.04.2023 11:25

Będą istotne zmiany w przypadku, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania.

Realizacja nawet najbardziej podstawowej inwestycji budowlanej wymaga od inwestora nie tylko nakładu dużych środków pieniężnych, lecz również sporych pokładów cierpliwości. Pomijając proces kompletowania niezbędnej dokumentacji, czasu wymaga również uzyskanie stosownej decyzji od organów administracji architektoniczno-budowlanej. Jakkolwiek art. 36 ust. 5 prawa budowlanego określa jasne, nieprzekraczalne terminy w tym zakresie (co do zasady 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę), praktyka nadzwyczaj często rozmija się w tym miejscu z ustawowym terminem.

Zła wola i nie tylko
Jakkolwiek powodów zaistniałego stanu rzeczy można się doszukiwać w różnych miejscach (poczynając od szeroko rozumianej złej woli urzędników), gdyby Napoleon wybrał karierę urzędnika miast generała, powiedziałby o administracji publicznej to samo, co i o wojnie – do jej prowadzenia potrzeba „pieniędzy, pieniędzy i jeszcze raz pieniędzy”. Albowiem to brak pieniędzy prowadzi nieuchronnie do braków kadrowych, wreszcie zaś do obarczania nadmiarem obowiązków tych, którzy z takich czy innych powodów postanowili pozostać na „pozycjach”. I choć stawki oraz nagrody urzędników urosły w oczach społeczeństwa do bizantyńskich rozmiarów, szara rzeczywistość szeregowych pracowników administracji publicznej wygląda zgoła odmiennie (kto wątpi, niech zagłębi się nieco w oferty pracy służby cywilnej).

Dotychczas ustawodawca zdawał się nie dostrzegać zaistniałych problemów, jasno i klarownie penalizując bezczynność i przewlekłość działania organów administracji publicznej w art. 37 kodeksu postępowania administracyjnego. Równie twarde i jednolite stanowisko zajmowały w tym zakresie sądy administracyjne, dość wspomnieć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 lipca 2019 r. (sygn. akt: II OSK 1233/19), zgodnie z którym „braki kadrowe oraz duży wpływ spraw do organu wymagających ich załatwienia w drodze decyzji administracyjnej nie stanowią usprawiedliwionego uzasadnienia zwłoki w rozpoznaniu sprawy administracyjnej. Okoliczności te wiążą się z niedochowaniem przez organ należytej staranności w zabezpieczeniu dostatecznej obsady kadrowej, zapewniającej terminowe załatwianie spraw administracyjnych i odpowiedniego zorganizowania postępowania administracyjnego, obejmującego również egzekwowanie od pracowników obowiązków w takim okresie, aby wydanie decyzji kończącej postępowanie prowadzone przez organ, nastąpiło w rozsądnym terminie”.

Krótko mówiąc – administracja publiczna ma działać sprawnie i składnie. I choć złożenie podpisu pod decyzją administracyjną samo w sobie nie jest czynnością skomplikowaną (aczkolwiek potrafi nieść ze sobą daleko idące konsekwencje), wypadałoby, aby i wkład merytoryczny do tejże decyzji miał kto dać – najlepiej ktoś kompetentny i wynagradzany stosownie do swoich kompetencji. Brak takowych osób nie obchodził jednak dotąd zarówno ustawodawcy, jak i sądów administracyjnych. Jakby tego było mało, zgodnie z art. 35 ust. 6 prawa budowlanego zwłoka przy wydawaniu pozwoleń na budowę skutkuje konkretnymi, finansowymi konsekwencjami dla organu odpowiedzialnego za wydanie decyzji (500 zł za każdy dzień zwłoki – grzywna nakładana w ramach odrębnego postępowania przez organ drugiej instancji).

Istotne terminy
To jednak może się zmienić. Nie wiadomo, czy to na skutek nacisków czy też własnej „dobrej woli” ustawodawca postanowił nieco zmienić dotychczasowe podejście. Jakkolwiek zbliżająca się nowelizacja prawa budowlanego (projekt procedowany pod nr. UD427) wprowadza istotne zmiany w terminach uzyskania pozwolenia na budowę (30 dni w przypadku, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania; 45 dni, gdy udział w postępowaniu biorą również inne strony), to projekt prawa budowlanego (tuż przed samą komisją prawniczą) uzupełniono również o art. 35 ust. 8a, zgodnie z którym „w przypadkach szczególnie uzasadnionych, kierując się wyjątkową sytuacją wywołującą znaczne ograniczenia w działaniu organu ze względu na nieadekwatność posiadanych sił i środków, organ administracji architektoniczno-budowlanej może wystąpić do organu wyższego stopnia o niewszczynanie postępowania o nałożenie kary, o której mowa w ust. 6, albo o umorzenie tego postępowania”. Piekło zamarzło…

Zmiany a rzeczywistość
Zasadny jest wniosek, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie tylko dopuszcza widmo „nieadekwatności posiadanych sił i środków”, ale wręcz zabezpiecza „administracyjne doły” na taki scenariusz. Kwestią otwartą pozostaje, jak planowane zmiany wpłyną na rzeczywistość. Nie da się bowiem ukryć, że ogólny termin „wyjątkowa sytuacja”, o którym mowa w art. 35 ust. 8a projektu, może być rozumiany niezwykle szeroko, w określonych sytuacjach służąc raczej ochronie urzędników przed ewentualną odpowiedzialnością dyscyplinarną (a organy przed odpowiedzialnością finansową), aniżeli przyczyniając się do usprawnienia procesów inwestycyjnych. Rzecz jasna na chwilę obecną jest to tylko możliwość – z której organy mogą, acz nie muszą korzystać. Nie ma jednak wątpliwości, że widmo odpowiedzialności za niedochowanie ustawowych terminów oddala się od organów administracji architektoniczno-budowlanej. Pozostaje mieć zatem nadzieję, że ustawowa wyrozumiałość nie przemieni się w nagminną pobłażliwość…

dr Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawny, właścicielka kancelarii Dziedzic-Bukowska, specjalizującej się w procesie inwestycyjno-budowlanym

Samuel Klonowski, aplikant radcowski w kancelarii Dziedzic-Bukowska

https://www.rp.pl/biznes/art38292861-pozwolenia-budowlane-jakie-kary-za-zwloke

 

Prawo

 1. Urzędnicy prześwietlą dom na wylot – zapytają nawet o średnią temperaturę w pokoju

Robert Horbaczewski | Data dodania: 12.04.2023

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków przekształci się w megabazę danych o budynkach i lokalach. Będzie gromadzić także informacje o grubości podłóg, stropów i ścian i średniej temperaturze pomieszczeń ogrzewanych w sezonie grzewczym. Znajdzie się w niej też szereg innych informacji m.in. o przyznanych dotacjach, ulgach, kontrolach. Obowiązek aktualizacji danych w rejestrze spadnie na tysiące kominiarzy, urzędników, inspektorów i funkcjonariuszy.

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków to element Zintegrowanego Systemu Ograniczania Niskiej Emisji tzw. ZONE. CEEB wystartowała 1 lipca 2021 roku. Do 30 czerwca 2022 r. trwała wielka akcja samospisu właścicieli i zarządców nieruchomości dotycząca źródeł ciepła uruchomionych przed 1 lipca 2021. Ci, którzy oddają nowe budynku lub dokonują wymiany  źródeł ciepła, dane muszą wprowadzać na bieżąco. Do 4 kwietnia 2023 r. w systemie złożono ponad 9 mln 362 tys. deklaracji, z czego 91,7 proc. dotyczy budynków mieszkalnych

Dziś w bazie znajdują się informacje dotyczące przede wszystkim tego, czym ogrzewane są budynki i lokale w Polsce. Ale to ma się wkrótce zmienić. Jeszcze w sierpniu 2022 roku Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii zapowiedział, że kolejnym etapem budowy Systemu ZONE będzie moduł inwentaryzacji budynków. Ma on umożliwić zbieranie dodatkowych danych dotyczących budynków oraz ich stanu technicznego, w tym m.in. grubości ścian, dachu czy też rocznego zużycia paliw. Pisaliśmy o tym w tekście: Po spisaniu źródeł ciepła, czas na informacje o grubości ścian i dachów>>

Centralna baza danych o emisyjności budynków
Ministerstwo Rozwoju i Technologii upubliczniło właśnie projekt rozporządzenia w sprawie szczegółowych danych i informacji gromadzonych w centralnej ewidencji emisyjności budynków. Projektowana regulacja wprowadza pośrednio nowy obowiązek polegający na inwentaryzacji budynków lub lokali, a w konsekwencji gromadzenie nowych danych na poziomie centralnym. Resort wyjaśnia, że to usprawni proces gromadzenia danych w skali całego kraju w zakresie budynków, wykorzystywanych w nich źródłach ciepła lub spalania paliw, rodzaju stosowanego paliwa czy redukcji emisji. Proces inwentaryzacji budynków zostanie oparty na jednolitych standardach w całej Polsce, a to wyeliminuje różne regulacje obowiązujące obecnie w poszczególnych województwach
Projekt przewiduje, że CEEB będzie gromadzić trzy rodzaje danych:

1. dotyczące źródła ciepła, energii elektrycznej i spalania paliw
2. dotyczące budynku lub jego części (lokalu)
3. inne dane

Kto czym i gdzie pali i ogrzewa
Cześć danych dotyczących źródeł ciepła, energii elektrycznej i spalania paliw wykorzystywanych w budynku lub jego części już funkcjonuje w bazie. Projekt doprecyzowuje, że ewidencja będzie gromadzić następujące informacje:

– rodzaj  źródeł energii np. czy to jest kocioł gazowy, podgrzewacz gazowy przepływowy, podgrzewacz gazowy pojemnościowy, grzejnik gazowy, kominek gazowy, nagrzewnice gazowe, promienniki gazowe, kocioł na paliwa stałe, piec kaflowy lub wolnostojący (koza, angielka) na paliwa stałe (węgiel, drewno, pellet), kominek na paliwo stałe, trzon kuchenny, piecokuchnia, kuchnia węglowa, kocioł olejowy, piec olejowy, pompa ciepła powietrzna, pompa ciepła gruntowa, pompa ciepła wodna, ogrzewanie elektryczne, kolektory słoneczne, sieć ciepłownicza, instalacja fotowoltaiczna, kogeneracja, gruntowe wymienniki ciepła itp.
– nominalna moc cieplna lub elektryczna,
– rodzaj paliwa i jego roczne zużycie,
– rok montażu urządzenia,
– rok produkcji urządzenia,
– przeznaczenie (charakter produkowanego ciepła),
– potwierdzenie spełnienia wymagań standardów niskoemisyjnych,
– klasa kotła na paliwo stałe,
– sposób podawania paliwa w kotle na paliwo stałe,
– sprawność przy mocy nominalnej kotła na paliwo stałe,
– urządzenie odpylające i jego sprawność w kotle na paliwo stałe,
– źródło danych (tabliczka znamionowa, dokumentacja techniczno-ruchowa lub inne),
– planowana wymiana źródła ciepła

Informacje te ustalane będą na podstawie wskazań mieszkańca budynku lub lokalu albo w oparciu o informacje zamieszczone na urządzeniach grzewczych np. tabliczka znamionowa. Dane do ewidencji wprowadzać będą osoby upoważnione przez przepisy.

Nie tylko grubość ocieplenia ścian, ale i średnia temperatura
Drugą kategorią informacji, które znajdą się w CEEB, będą dane dotyczących budynku lub lokalu. Część informacji jak adres, identyfikator infrastruktury informacji przestrzenniej, funkcja ogólna, obwód budynku i liczba kondygnacji będą pozyskiwany automatycznie z dostępnych baz danych. Inne będą pozyskiwane przez urzędy i służby  podczas różnych czynności. Do bazy trafią więc informacje dotyczące:

– roku budowy,
– średniej wysokość kondygnacji ogrzewanych,
– grubość ocieplenia podłogi na gruncie lub stropu nad piwnicą lub garażem, grubość ocieplenia stropodachu i dachu,
– stopnia i grubości ocieplenia ścian zewnętrznych,
– powierzchni pomieszczeń ogrzewanych,
– średniej temperatury pomieszczeń ogrzewanych w sezonie grzewczym,
– kształtu budynku,
– liczbie lokali,
– typie budynku,
– czy jest strop nad piwnicą lub garażem,
– jaki stan instalacji centralnego ogrzewania, stan stolarki okiennej, drzwi zewnętrznych,
– informacji o wymaganej   termomodernizacji  budynku

Kiedy, jaka kontrola, dofinansowanie czy premia
Trzecia kategoria danych dotyczy wszelkich innych informacji mających wpływ na stan niskoemisyjności. CEEB będzie wiec gromadzić informacje o:

– dacie, uczestnikach i wynikach kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
– dacie, uczestnikach i wynik kontroli, o której mowa w art. 9u ustawy 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi oraz odprowadzania nieczystości ciekłych
– dacie, uczestnikach i wynikach kontroli, o której mowa w art. 379 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska, w zakresie: źródeł spalania paliw oraz rodzaju wykorzystywanego paliwa, spełnienia wymagań określonych w tzw  uchwałach antysmogowych, o której mowa w art. 96 ust. 1 tej ustawy oraz ustalenia wysokości należnej opłaty za korzystanie ze środowiska (art. 284 ust. 1)
– dane o przyznanej premii, udzielonej uldze podatkowej lub udzielonym ze środków publicznych dofinansowaniu przedsięwzięć związanych z ochroną powietrza, w zakresie: rodzaju i kwoty udzielonego dofinansowania, całkowitego kosztu przedsięwzięcia, przedmiotu i źródła dofinansowania, okresu trwałości przedsięwzięcia, w ramach którego udzielono dofinansowania
– uczestnikach i dacie kontroli, o której mowa w art. 9 ust. 1 ustawy z 20 lipca 1991 r. o Inspekcji Ochrony Środowiska
– dacie i wyniku kontroli, o której mowa w art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków w zakresie: powierzchni całkowitej budynku, rodzaju źródła ciepła, rodzaju paliwa, roku produkcji kotła, nominalnej mocy, roku wykonania systemu ogrzewania, przeznaczenia źródła ciepła, sprawności przy mocy nominalnej (te dane będą pozyskiwane automatycznie z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków),
– sporządzonym świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, o którym mowa w art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z o charakterystyce energetycznej budynków, w zakresie: numeru świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku, daty wystawienia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku, współczynnika przenikania ciepła przegród zewnętrznych budynku, systemu ogrzewczego, w tym wytwarzania, przesyłu, akumulacji, regulacji i wykorzystania ciepła, systemu przygotowania ciepłej wody użytkowej, w tym wytwarzania ciepła, przesyłu, akumulacji, regulacji i wykorzystania ciepła oraz powierzchni pomieszczeń o regulowanej temperaturze powietrza (pozyskiwane automatycznie),
– dacie usunięcia zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych
– dane o przyznanych świadczeniach z pomocy społecznej lub innych formach wsparcia finansowego ze środków publicznych w zakresie: formy przyznanego świadczenia (świadczenie pieniężne lub inna forma realizacji świadczenia), kwoty przyznanego świadczenia pieniężnego, daty przyznania świadczenia oraz szczegółowego celu przyznanego świadczenia (na: opał, gaz, energię elektryczną, ciepło z sieci ciepłowniczej)

Dodatkowo, w systemie teleinformatycznym obsługującym ewidencję umieszczona będzie data wprowadzenia danych, imię i nazwisko osoby wprowadzającej dane oraz imię i nazwisko osoby uczestniczącej w kontrolach lub czynnościach.

Nowy obowiązek dla tysięcy specjalistów
Projektowane rozwiązania angażują w proces inwentaryzacji budynków m.in. mistrzów kominiarskich, czeladników kominiarskich, osób z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności instalacyjnej, osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, osób przeprowadzających kontrolę stanu technicznego systemu ogrzewania. System CEEB określi poszczególne „role” osób wprowadzających dane do rejestru.

Do inwentaryzacji zaangażowani zostaną także m.in. pracownicy gmin, urzędów marszałkowskich, funkcjonariusze Głównego/Wojewódzkiego Inspektoratu Ochrony Środowiska, pracownicy Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej i WFOŚiGW, organy Krajowej Administracji Skarbowej, pracownicy Banku Gospodarstwa Krajowego. Dane te będą wprowadzać do CEEB przez elektroniczny formularz inwentaryzacyjnych obsługujący CEEB za pomocą aplikacji webowej lub mobilnej, zarówno w trybie online, jak i w trybie offline.

Ministerstwo zaznacza, że system będzie rozbudowywany stopniowo, w zależności od zakończenia pracy nad określonymi modułami.

https://www.prawo.pl/samorzad/rozbudowa-centralnej-ewidencji-emisyjnosci-budynkow,520746.html

 2. Specustawa jądrowa wchodzi w życie

Inga Stawicka Agnieszka Matłacz | Data dodania: 13.04.2023

Nowelizacja ustawy o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących obowiązuje od 13 kwietnia 2023 r. Ma ona przede wszystkim kompleksowo usprawnić procesy inwestycyjne związane z budową elektrowni jądrowych i zapewnić lepszy nadzór państwa nad całą inwestycją.

Ustawa z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 595) ma kompleksowo uregulować i zmienić niektóre kwestie związane z budową i funkcjonowaniem elektrowni jądrowych na terenie Polski.

Zmienią się m. in. zasady dotyczące wydawania tzw. decyzji zasadniczych (wydawana przez ministra właściwego do spraw energii). W przeciwieństwie do obecnie obowiązującego systemu, po zmianach będzie ona wydawana przed decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji.

Nowością będzie instytucja wstępnego raportu lokalizacyjnego – ma być on sporządzany przez inwestora już po dokonaniu wstępnej oceny terenu, który ma być przeznaczony pod lokalizację obiektu energetyki jądrowej.

Uporządkowane mają zostać też kwestie dotyczące terminologii w prawie atomowym – w nowych przepisach wprowadzono m. in. definicję legalną „elektrowni jądrowej”.

Zmiany mają przede wszystkim przyczynić się do usprawnienia procesu inwestycji związanych z budową elektrowni jądrowych, ale też jednocześnie zapewnić państwu większą kontrolę nad ich przebiegiem i bezpieczeństwem.

Wzmocnienie bezpieczeństwa energetycznego
Jak podkreślano w trakcie prac nad specustawą, zapewnienie możliwości rozwoju energetyki jądrowej to kluczowa kwestia dla bezpieczeństwa energetycznego Polski.

– Projekty jądrowe wpływają na rozwój gospodarczy i społeczny, na lokalny wzrost gospodarczy, zapewniając znaczący efekt mnożnikowy w wielu sektorach gospodarki. Elektrownie jądrowe tworzą długoterminowe dobrze płatne miejsca pracy. Ponadto, energetyka jądrowa to stabilne i niskoemisyjne źródło energii – mówiła o nowych przepisach minister klimatu i środowiska Anna Moskwa.

Ustawa wejdzie w życie w dniu 13 kwietnia br.

https://www.prawo.pl/biznes/specustawa-jadrowa,520355.html

 3. NSA: Przetarg jawny, ceny działek i nabywcy – także

Katarzyna Żaczkiewicz-Zborska | Data dodania: 14.04.2023

Dane o cenach działek rolnych i nazwiska nabywców w drodze przetargu są jawne – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Nie można więc „wyinterpretować” sobie trybów specjalnych z innych aktów prawnych niż ustawa o dostępie do informacji publicznej, ani też tworzyć nowych rodzajów tajemnic – dodał sąd II instancji, uchylając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie.

Naczelny Sąd Administracyjny 29 marca br. uchylił zaskarżony wyrok i zobowiązał burmistrza gminy do rozpoznania wniosku stowarzyszenia. NSA stwierdził, że bezczynność burmistrza nie miała miejsca z rażącym naruszeniem prawa.

W grudniu 2018 r. do Urzędu Miejskiego wpłynął wniosek stowarzyszenia o udostępnienie informacji publicznych na temat wyceny kilku nieruchomości gruntowych, kto wpłacił wadium i przystąpił do przetargów oraz które działki zostały sprzedane i jaka była cena sprzedaży.  Pismem z 31 grudnia 2018 r. burmistrz udzielił wnioskowanej informacji publicznej w części. Wskazał, że dane, o które wnioskodawca wystąpił, zostały udostępnione w ogłoszeniach o przetargu zamieszczonych na stronach internetowych. Niezadowolone z odpowiedzi stowarzyszenie, wywiodło skargę na bezczynność w zakresie rozpatrzenia wniosku o udostępnienie informacji publicznej.

Pismo informacyjne wystarczyło
W ocenie WSA w Szczecinie, uprawnienia dostępu do danych zawartych w operacie szacunkowym nie można dochodzić powołując się na przepisy ustawy o dostępie do informacji publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, uznał, że skarga jest niezasadna. W sytuacji, gdy wniosek, w którym powołano się wprawdzie na ustawę o dostępie do informacji publicznej, jej nie dotyczył, to odmowa dokonania takiej czynności nie mogła nastąpić w formie decyzji administracyjnej, a jedynie w formie pisma informacyjnego, co też prawidłowo uczyniono w sprawie.

Stowarzyszenie niezadowolone z wyroku wniosło skargę kasacyjną, domagając się jego uchylenia w całości i rozstrzygnięcia sprawy co do istoty poprzez stwierdzenie, że organ dopuścił się bezczynności.

Zasadna skarga stowarzyszenia
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że stowarzyszenie miało rację, ponieważ za usprawiedliwiony należy uznać zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 ustawy o dostępie poprzez jego błędne zastosowanie. Polegało ono na przyjęciu, iż art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi lex specialis w stosunku do ustawy o dostępie do informacji publicznej.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw określających odmienne zasady i tryb dostępu do informacji będących informacjami publicznymi. Przepis ten zawiera normę kolizyjną, która wyłącza stosowanie przepisów tylko w sytuacji, w której inna ustawa reguluje ten sam zakres. Wyłączenie, o którym mowa w tym przepisie, ma miejsce tylko wówczas, gdy inny akt prawny w sposób całościowy reguluje problematykę dostępu do informacji publicznej, na przykład ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie.

NSA stwierdził, że w sytuacji, gdy ustawa nie przewiduje żadnego, odrębnego rodzaju tajemnicy lub trybu udostępniania informacji, wówczas nie można tak interpretować przepisu, aby faktycznie tworzyć rodzaj tajemnicy, który uniemożliwi otrzymanie informacji.

Ustawa o dostępie do informacji publicznej ma charakter generalny, a inne tryby udzielania informacji stosuje się wówczas, gdy te inne akty prawne wyraźnie tak stanowią. Nie można więc „wyinterpretować” sobie z innych niż omawiany akt prawny trybów udzielenia informacji publicznej czy nowych rodzajów tajemnic – podkreślił NSA.

Sygnatura akt III OSK 2743/21 – Wyrok NSA z 29 marca 2023 r.

https://www.prawo.pl/samorzad/dane-o-cenach-dzialek-rolnych-i-nazwiska-nabywcow-w-drodze,520763.html