Dziennik Gazeta Prawna

 1. Kupujący nieruchomości stracili na implementacji dyrektywy towarowej

Laura Waloszczyk | 14 lutego 2023, 10:57

Nie skorzystają z ustawowej ochrony w takim samym zakresie jak ci, którzy nabywają rzeczy ruchome bądź usługi. W odniesieniu do nieruchomości nie znajduje bowiem zastosowania znowelizowana ustawa o prawach konsumenta, a jedynie okrojona rękojmia z kodeksu cywilnego

Od stycznia tego roku w kodeksie cywilnym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360, ost. zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2337) zmodyfikowano w stosunku do konsumentów zasady rękojmi za wady. Uprawnienia podzielono na dwie kategorie. Pierwsza dotyczy nieruchomości i te przepisy pozostały w k.c., choć w okrojonej wersji. [ramka] Druga kategoria dotycząca towaru została przeniesiona i obecnie konsumenci mogą dochodzić swoich roszczeń z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową na podstawie przepisów zawartych w znowelizowanej ustawie z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 287; ost. zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2581 i 2337). Niestety zmiany te nie są dla konsumenta korzystne, choć z pewnością taki zamysł przyświecał ustawodawcy.

Nie tylko grunty

Nieruchomość odnosi się nie tylko do samych gruntów, lecz także do budynków oraz lokali, o ile stanowią one odrębną własność na podstawie przepisów prawa. Mamy zatem trzy rodzaje nieruchomości:

• nieruchomość gruntową (także wtedy, gdy jest na niej posadowiony budynek, np. dom, to ten budynek traktuje się jako element składowy nieruchomości gruntowej);
• nieruchomość budynkową – taka nieruchomość występuje tylko przy użytkowaniu wieczystym, tj. wtedy, gdy użytkownik wieczysty jest właścicielem posadowionych na gruncie budynków, a właścicielem samego gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (wyjątek przewidziany w k.c.);
• nieruchomość lokalową – zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Należy też przypomnieć, czym jest część składowa nieruchomości. Zgodnie z art. 47 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, przykładowo wskazany wyżej dom posadowiony na nieruchomości gruntowej. Ponadto część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (dom zawsze jest własnością właściciela gruntu, z wyjątkiem użytkowania wieczystego). ©℗

Zmiany nie tylko redakcyjne
Ustawa o prawach konsumenta, co do zasady, wyłącza zastosowanie jej przepisów do nieruchomości (poza obowiązkami informacyjnymi względem konsumentów). Nie stosuje się jej bowiem (zgodnie z art. 4) do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Tu stosujemy rękojmię za wady z kodeksu cywilnego. Przy czym od 1 stycznia br. w okrojonej wersji. I choć mogłoby się wydawać, że powyższe zmiany mają charakter redakcyjny – związany jedynie z przeniesieniem uprawnień konsumentów wynikających z rękojmi do ustawy o prawach konsumenta – to nie do końca tak jest. Po dokładniejszej analizie okazuje się bowiem, że zabieg ten spowodował ograniczenia uprawnień konsumenta w zakresie rękojmi za wady nieruchomości. Można powiedzieć, że obecnie konsument w odniesieniu do towaru (rzeczy ruchomej) korzysta z wachlarza możliwości przewidzianych ustawą o prawach konsumenta, natomiast w przypadku nieruchomości, które, jak wyżej wskazano oraz, co wynika z definicji towaru, wyłączono spod regulacji tej ustawy – jest chroniony tylko w ograniczonym zakresie.
Sortowanie odpadów budowlanych jeszcze nie teraz
Sortowanie odpadów budowlanych jeszcze nie teraz
zobacz również

Co wykreślono
Aby określić, jaki realny wpływ ma to na uprawienia konsumentów, należy najpierw wyjaśnić, o które dokładnie zmiany chodzi. Otóż przy okazji ostatniej nowelizacji prawa konsumenckiego z k.c. wykreślono:
– ostatnie zdanie art. 557 par 2 k.c., czyli wyłączające zastosowanie do konsumenta zasady, że gdy przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające powstać w przyszłości, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy;
– par. 2 art. 560 k.c., zgodnie z którym konsument zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę;
– par. 3 art. 5611 k.c., zgodnie z którym konsument może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania sprzedanej rzeczy, jest jednak obowiązany ponieść część związanych z tym kosztów (tj. przewyższających cenę rzeczy sprzedanej) albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.

W uzasadnieniu do projektu ustawy wprowadzanie powyższych zmian uzasadniano potrzebą zachowania spójności regulacyjnej z dyrektywą towarową – dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/771 w sprawie niektórych aspektów umów sprzedaży towarów, zmieniającej rozporządzenie (UE) 2017/2394 oraz dyrektywę 2009/22/WE i uchylającej dyrektywę 1999/44/WE (Dz.Urz. UE z 2019 r. L 136, s.28). Zdaniem ustawodawcy uchylone przepisy kodeksu cywilnego stanowią specyficzne regulacje właściwe dla odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu wadliwości rzeczy ruchomych. Niestety ciężko się zgodzić z powyższym wyjaśnieniem, co najlepiej przeanalizować na przykładach.

Przykład 1

Rdza na poręczach balkonu
Na poręczach balkonu w bardzo wielu miejscach pojawiła się rdza. Konsument zgłosił reklamację tych wad w ramach rękojmi i deweloper zaproponował ich usunięcie. Zgodnie z przyjętym orzecznictwem balkon jest częścią składową lokalu (jako element, który nie może być odłączony od niego bez jego uszkodzenia lub istotnej zmiany całości). Jednocześnie balkon nie stanowi odrębnej własności – jest związany z własnością lokalu. Nie można go zatem zaklasyfikować jako rzeczy ruchomej. W związku z tym nie stanowi towaru i nie podlega nowym regulacjom ustawy o prawach konsumenta. Zastosowanie znajdą więc przepisy k.c. obowiązujące od 1 stycznia br. Tym samym konsument, który nabył lokal od dewelopera, nie będzie mógł w ramach przysługujących mu uprawnień żądać od razu wymiany balkonu na nowy, lecz będzie musiał się zgodzić na propozycję dewelopera, który w odpowiedzi na reklamację postanowił usunąć wady poprzez czyszczenie i malowanie poręczy, choć cały balkon jest pokryty nieestetycznymi plamami rdzy. To efekt wykreślenia z k.c. par. 2 z art. 560 k.c.

Przykład 2

Pleśń na okiennych ramach
Na szybach wewnątrz okna zaczęła skraplać się woda, wskutek czego uszczelki pokryły się pleśnią. Konsument zgłosił reklamację i deweloper zaproponował usunięcie wad. Tak samo jak w przypadku balkonu okno stanowi częścią składową lokalu, nie jest rzeczą ruchomą (czyli towarem w rozumieniu ustawy o prawach konsumenta) i w zakresie roszczeń konsumenta podlega regulacjom k.c. dotyczących rękojmi za wady. Deweloper zaproponował konsumentowi usunięcie wady i nic w tym dziwnego, gdyż koszt demontażu i ponownego zamontowania okna byłby o wiele wyższy. Zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia br. przepisami – po wykreśleniu par. 3art. 5611 k.c. – deweloper ma pełne prawo do odmowy demontażu i ponownego zamontowania rzeczy, nawet jeśli domaga się tego konsument. Inaczej było do końca 2022 r., kiedy to sprzedawca nie mógł odmówić konsumentowi demontażu i ponownego zamontowania okna. I to nawet wtedy, gdy koszt tych czynności przewyższał cenę rzeczy sprzedanej, przy czym w takiej sytuacji konsument musiał oczywiście ponieść tę część kosztów, która przewyższała cenę rzeczy sprzedanej, albo mógł żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.

Nie ulega zatem wątpliwości, że choć przyczyną zmian była implementacja regulacji unijnych do polskiego porządku prawnego, to wcześniejsze przepisy dotyczące powyższych kwestii w kodeksie cywilnym były zdecydowanie korzystniejsze dla konsumenta niż rozwiązanie wynikające z dyrektywy. ©℗

5 lat tyle wynosi okres rękojmi za wady nieruchomości. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się po roku od dnia stwierdzenia wady, przy czym termin ten nie może zakończyć się przed upływem okresu rękojmi.

https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8660621,zakup-nieruchomosci-implementacja-dyrektywy-towarowej.html

 2. Sortowanie odpadów budowlanych jeszcze nie teraz

Agnieszka Bieńko-Michael, Lidia Świetlik | 14 lutego 2023, 10:46

Czy to prawda, że nie trzeba jeszcze sortować odpadów budowlanych na sześć frakcji ‒ drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips, odpady mineralne (czyli beton, cegłę, płytki i materiały ceramiczne oraz kamienie)? Byliśmy przekonani, że taki obowiązek został wprowadzony od 1 stycznia.

Daleko idące zmiany zasad postępowania z odpadami budowlanymi i rozbiórkowymi miały rzeczywiście wejść w życie od 1 stycznia 2023 r. W ostatniej chwili ustawodawca zdecydował się jednak (na mocy art. 56 ustawy o szczególnej ochronie niektórych odbiorców paliw gazowych w 2023 r. w związku z sytuacją na rynku gazu) na przesunięcie terminu ich wejścia w życie o dwa lata, czyli na 1 stycznia 2025 r. Chodzi o art. 101a ustawy o odpadach (dalej: u.o.) dodany nowelizacją z 2021 r., zgodnie z którym odpady budowlane i rozbiórkowe „zbiera się oraz odbiera selektywnie, z podziałem co najmniej na: drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips, odpady mineralne, w tym beton, cegłę, płytki i materiały ceramiczne oraz kamienie” (ust. 1). Nie wszyscy jednak mają taki obowiązek. Zwolnione z niego są (ust. 2):
– gospodarstwa domowe,
– punkty selektywnego zbierania odpadów komunalnych oraz
– podmioty zwolnione z prowadzenia ewidencji.

Podmioty prowadzące selektywne gromadzenie odpadów lub procesy sortowania odpadów budowalnych nie zawsze będą w stanie rozdzielić wszystkie odpady budowalne i rozbiórkowe i przyporządkować je do wskazanych grup materiałowych. Odpady takie ze względu na swój charakter lub skład mogą nie nadawać się w ogóle do procesu recyklingu. Będą to np. wiadra zanieczyszczone cementem, styropian elewacyjny wraz z fragmentami siatki i tynkiem itp. Nie zawsze też wszystkie wskazane przez ustawodawcę frakcje zostaną wytworzone. Jeśli odpad danej frakcji nie został wytworzony, to nie można zebrać go selektywnie. Nie powstanie on także w procesie sortowania.

W drodze wyjątku pozostawiono możliwość przekazywania do składowania odpadów, które powstały w wyniku dalszego przetwarzania takich odpadów, jeżeli składowanie zapewni w tym przypadku wynik najlepszy dla środowiska zgodnie z hierarchią sposobów postępowania z odpadami.

Adresat nowych obowiązków
Kto zatem będzie musiał segregować wspomniane odpady? W pierwszej kolejności obowiązek ten kierowany jest do wytwórców odpadów. A status wytwórcy odpadów budowlanych może być regulowany czynnością prawną, tj. postanowieniami umownymi. Strony umowy mogą zdecydować, że wytwórcą odpadów budowlanych nie będzie np. podmiot świadczący usługę remontu, ale właściciel remontowanego lokalu (dotyczy to wyłącznie gospodarstw domowych). Jeśli strony zdecydują, że wytwórcą będzie właściciel lokalu, to odpady budowlane będą mogły być gromadzone w sposób nieselektywny i w takiej formie przekazane następnemu posiadaczowi zgodnie z wyłączeniem, o którym mowa w art. 101a ust. 2 u.o. W związku z powyższym można się spodziewać, że od 1 stycznia 2023 r. nastąpi wzrost ilości zmieszanych odpadów budowalnych wytwarzanych przez gospodarstwa domowe.

Odpady budowlane i rozbiórkowe, które zostały zebrane selektywnie, powinny być następnie selektywnie odebrane (bez mieszania frakcji) przez podmiot transportujący odpady. W przypadku gdy odpady budowlane i rozbiórkowe zostały zebrane u źródła nieselektywnie (wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 101 ust. 1 u.o. lub z uwagi na brak takiego obowiązku, np. dla gospodarstw domowych), odbierający tak zgromadzone odpady odbierze je jako jedną frakcję (pod kodem 17 09 04). Taki podmiot nie ma bowiem możliwości samodzielnego rozsortowania odpadów „na miejscu”.

Zgłaszane są także poglądy odmienne, wyprowadzające z nowych przepisów również obowiązek selektywnego zbierania odpadów budowlanych przez podmiot prowadzący działalność w zakresie gospodarowania odpadami, który uzyskał stosowne zezwolenie na prowadzenie tego rodzaju działalności. Takie podejście prowadziłoby dalej do wniosku, że odpady, które nie zostały przez wytwórcę zgromadzone w sposób selektywny, będą przekazane bezpośrednio do podmiotu posiadającego zezwolenie do ich sortowania i nie będą mogły zostać przekazane podmiotowi zajmującemu się jedynie zbieraniem, a nie selekcjonowaniem, tego rodzaju odpadów (na podstawie stosownego zezwolenia). Taka interpretacja jest nieprawidłowa co najmniej z kilku powodów. Po pierwsze, to podejście eliminowałoby z rynku podmioty, które prowadzą działalność w zakresie zbierania zmieszanych odpadów budowlanych, tym samym znacząco utrudniało znalezienie podmiotu, który odbierze zmieszane odpady budowlane chociażby od podmiotów zwolnionych z obowiązku ich selektywnej zbiórki (przede wszystkim z punktów selektywnej zbiórki odpadów komunalnych i od gospodarstw domowych). Po drugie, z uzasadnienia do projektu ustawy zmieniającej wynika, że omawiane przepisy stanowią jedynie doprecyzowanie obowiązku selektywnego zbierania wszystkich odpadów, który już obowiązuje w przepisach prawa krajowego. Gdyby ustawodawca chciał wprowadzić dalsze zmiany, a przede wszystkim zakaz zbierania zmieszanych odpadów budowalnych przez podmiot zbierający, zapewne taki zakaz umieściłby np. w art. 23 ust. 2 u.o., który zakazuje – poza pewnymi wyjątkami – zbierania np. pozostałości z sortowania odpadów komunalnych, o ile są przeznaczone do składowania, czy zmieszanych odpadów komunalnych. Po trzecie, przyjęcie omawianej interpretacji bazującej na tym, że selektywne zbieranie odpadów ma miejsce dopiero na etapie ich zbierania przez profesjonalistę, powodowałoby, że wyłączenia z obowiązku selektywnego zbierania, o których mowa w art. 101a ust. 2 u.o. w brzmieniu nadanym jej przez ustawę zmieniającą, przestałyby mieć sens i stałyby się zbędne.

Mając na uwadze powyższe, prawidłowa jest interpretacja, zgodnie z którą odbiór selektywny oznacza odbiór selektywny odpadów tylko od faktycznego wytwórcy, o ile wytwórca takiej selekcji dokonał. Wymogi art. 101a ust. 3 u.o. urzeczywistniają się tylko w przypadku odbioru od wytwórcy pierwotnego i nakładają na profesjonalnego posiadacza obowiązek odbioru tego odpadu w taki właśnie sposób (bez mieszania frakcji), co nie uchybia możliwości odbioru zmieszanych odpadów budowlanych oraz dalszych przekazań takich odpadów pomiędzy podmiotami profesjonalnymi bez obowiązkowego sortowania u pierwszego z takich posiadaczy będącego tylko podmiotem zbierającym. W każdym jednak przypadku zebrane nieselektywnie odpady należy przesortować przed ich ostatecznym zagospodarowaniem (np. składowaniem).

Nie tylko kary pieniężne
Nieprzestrzeganie przepisów określonych w art. 101a u.o. wiąże się z sankcją w postaci administracyjnej kary pieniężnej. Może być ona wymierzona w wysokości od 1 tys. zł do 1 mln zł. Kara jest przewidziana za nieprowadzenie (wbrew obowiązkowi) selektywnego zbierania, odbierania i sortowania odpadów budowlanych i rozbiórkowych. Przepisy sankcyjne powinny być stosowane z uwzględnieniem prawidłowej wykładni obowiązków, z którymi te kary się wiążą, a więc z identyfikacją tego, kto i w jakich przypadkach zobowiązany jest do selektywnego zbierania, odbierania i sortowania odpadów budowalnych i rozbiórkowych.

Warto pamiętać, że sankcje wynikające z ustawy o odpadach to nie tylko zagrożenie karą administracyjną, lecz także pozostałe konsekwencje związane z brakiem możliwości ubiegania się w przyszłości o zezwolenie na zbieranie lub przetwarzanie odpadów w przypadku otrzymania co najmniej trzech kar administracyjnych na podstawie art. 194 u.o. ©℗

Podstawa prawna
• art. 56 ustawy z 15 grudnia 2022 r. o szczególnej ochronie niektórych odbiorców paliw gazowych w 2023 r. w związku z sytuacją na rynku gazu (Dz.U. poz. 2687)
• rozporządzenie ministra klimatu z 23 grudnia 2019 r. w sprawie rodzajów odpadów i ilości odpadów, dla których nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji odpadów (Dz.U. poz. 2531)
• art. 23 ust. 2, art. 101a, art. 194 ustawy z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 699; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2722)

https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8660606,sortowanie-odpadow-budowlanych-jeszcze-nie-teraz.html

 

Prawo

 1. Remont zabytku wpisanego wyłącznie do gminnej ewidencji bez pozwolenia na budowę

Joanna Maj | Data dodania: 10.02.2023

To, że budynek został wpisany do gminnej ewidencji zabytków nie oznacza zaraz, że inwestor musi uzyskiwać pozwolenie na budowę dla robót, które, z mocy przepisów prawa budowlanego, zwolnione są z takiej konieczności. Inaczej jest w wypadku rejestru zabytków – w tym wypadku pozwolenie jest obowiązkowe.

Zgodnie z Prawem budowlanym, przez remont budynku rozumiemy wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym ustawodawca dopuszcza stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istota remontu polega zatem na odtworzeniu stanu pierwotnego, czyli odtworzeniu czegoś, co kiedyś było, ale nie ma tego w chwili rozpoczęcia remontu. Natomiast roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, będą stanowiły bieżącą konserwację (zob. wyrok NSA z 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06). Ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie definicji bieżącej konserwacji, ale w praktyce można ją określić jako roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co z kolei będzie warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remont. Ich celem jest utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, aby zabezpieczyć go przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem, i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tego obiektu.

Ewidencja zabytków jest z kolei podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Wójt (analogicznie: burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy.

Kilka form ochrony zabytków
W przepisach przewidziano kilka form ochrony zabytków, a jedną z nich jest m.in. gminna ewidencja zabytków (GEZ). W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

1. zabytki nieruchome wpisane do rejestru;
2. inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków (WEZ);
3. inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 22 ust. 5 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Dz. U. z 2020 r. poz. 282).

W GEZ znajdują się więc zarówno zabytki rejestrowe, zabytki znajdujące się w WEZ, jak również inne zabytki nieruchome, wyznaczone odpowiednio przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta.

Pozwolenie na budowę to nie zawsze podstawa
Pomimo licznych wyjątków na gruncie prawa budowlanego, wciąż zasadą pozostaje wykonywanie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie może być inaczej także na gruncie robót wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, które przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, wymagają także uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych prac, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Odpowiednie wymogi formalne dla inwestorów zawierają także przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 1 prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Pozwolenie na budowę na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku, wydawane przez organ administracji architektoniczno – budowlanej, będzie wymagane więc jedynie przy zabytku rejestrowym (wpisanym do rejestru lub znajdującym się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków).

Co prawda, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, ale ma to miejsce tylko w przypadku robót budowlanych, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (lub rozbiórkę).

Współdziałanie organów
Warto również pamiętać o tzw. współdziałaniu organów postępowaniu przed organem administracji architektoniczno – budowlanej, w ramach którego wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, o których mowa w art. 39 ust. 3, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych. Niezasięgnięcie przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę wymaganego stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków nie stanowi jednak rażącego naruszenia prawa, lecz może uzasadniać wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę, na mocy art. 145 par. 1 pkt 6 k.p.a. (tak m.in. wyrok NSA z 29.12.1986 r., II SA 1035/86, LEX nr 9907).

Umieszczenie budynku wyłącznie w GEZ, a nie w rejestrze zabytków, nie nakłada na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dla robót, które z mocy przepisów prawa budowlanego, zwolnione są z takiej konieczności. Z kolei następstwem umieszczenia nieruchomości w rejestrze zabytków, będzie obowiązek obligatoryjnego uzyskania przed rozpoczęciem robót budowlanych pozwolenia na budowę oraz pozwolenia konserwatorskiego.

Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p.

https://www.prawo.pl/biznes/gminny-rejestr-zabytkow-a-pozwolenie-na-budowe,150205.html

 2. Pojęcie obiekt budowlany nie zawsze oznacza to samo

Martyna Sługocka | Data dodania: 06.02.2023

Odpowiednia kwalifikacja obiektu budowlanego jest bardzo ważna – zależą od niej formalności, jakich należy dokonać oraz wymagania, które trzeba spełnić. Przykładowo, przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odnoszą się wyłączenie do budynków i niektórych budowli.

W prawie budowlanym pojęcie obiektu budowlanego zostało zdefiniowane poprzez określenie katalogu i cech tych obiektów. Warto wiedzieć, że nie wszystkie przepisy prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych – część z nich stosujemy tylko do budynków a inne wyłącznie do obiektów małej architektury.

Użycie materiałów budowlanych
Zgodnie z art. 3 pkt 1 prawa budowlanego przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Definicja materiału budowlanego obejmuje każdy wyrób lub zestaw wyprodukowany i wprowadzony do obrotu w celu trwałego wbudowania w obiektach budowlanych lub ich częściach, którego właściwości wpływają na właściwości użytkowe obiektów budowlanych w stosunku do podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych (art. 2 pkt 1 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 305/2011 z dnia 9.03.2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG – Dz.Urz.UE.L 88 z 04.04.2011 – w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego). Jeżeli dany obiekt nie jest wykonany z wyrobów budowlanych to nie będzie stanowił obiektu budowlanego.

Warto także zwrócić uwagę na budowle ziemne, które coraz częściej pojawiają się w ramach działalności inwestorskiej różnych podmiotów. W orzecznictwie wskazuje się, że prawo budowlane nie wyjaśnia co należy rozumieć przez budowle ziemne. Jednakże można przyjąć, że są to wytwory ludzkiej działalności niebędące budynkiem ani obiektem małej architektury, wykonane z ziemi (por. wyrok NSA z 20 listopada 2003 r., II SA/Gd 1828/00). Potoczne rozumienie budowli ziemnej wobec braku definicji ustawowej oznacza budowlę, której podstawowym lub wyłącznym tworzywem jest ziemia. Budowla ziemna musi mieć charakter kubaturowy, być widoczna i istnieć w kategoriach obiektywnych, i co ważne spełniać jakąś rolę, stanowiąc całość techniczno-użytkową (por. wyroki NSA: z 20 listopada 2003 r., II SA/Gd 1828/00; z 26 lutego 2014 r., II OSK 2320/12; z 16 marca 2017 r., II OSK 1811/15, z 12 czerwca 2018 r., II OSK 1806/16).

Niezbędne instalacje
Przy określaniu niezbędnych instalacji ustawodawca w definicji legalnej obiektu budowlanego jednoznacznie odwołuje się do przeznaczenia tego obiektu. Przeznaczenie, jakie budynek, budowla lub obiekt małej architektury ma realizować jest zatem jednym z istotnych elementów identyfikujących rodzaj obiektu budowlanego. Przeznaczenie obiektu budowlanego określa się zaś wyłącznie na podstawie analizy jego cech jako całości techniczno-użytkowej. Bez tego kryterium niemożliwe byłoby rozstrzygnięcie istotnych zagadnień związanych z dopuszczalnością realizacji obiektu.

Budynek, budowla a obiekt malej architektury
W art. 3 prawa budowlanego zdefiniowano:

1. budynek jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
2. budowlę jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową,
3. obiekt małej architektury jako niewielkie obiekty, a w szczególności kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Odpowiednia kwalifikacja mającego powstać obiektu budowlanego jest bardzo ważna – zależą od niej formalności jakich należy dokonać oraz wymagania, które trzeba spełnić. Przykładowo przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odnoszą się wyłączenie do budynków i niektórych budowli. Ale  przepis dotyczący odległości od granicy działki stosujemy wyłącznie w odniesieniu do budynków.

Autor: dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW

Podstawa prawna:

– ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)

https://www.prawo.pl/biznes/pojecie-obiektu-budowlanego,149036.html

 

Wnp

Wzrost cen materiałów budowlanych traci impet

Bartosz Dyląg | Dodano: 16-02-2023 18:35

Dynamika wzrostu cen materiałów budowlanych zmalała z rekordowych 34 proc. w ujęciu rocznym wiosną 2022 roku do 17 proc. w styczniu 2023 roku.

– Dynamika wzrostu cen materiałów budowlanych stopniała w styczniu tego roku do 17 proc., osiągając tym samym wartości zbliżone do krajowej inflacji.
– To już trwający dziewiąty miesiąc z rzędu trend spadkowy tempa materiałowej drożyzny – wynika z danych Grupy PSB, na które powołuje się portal RynekPierwotny.pl
– W optymistycznym wariancie tego typu sytuacja daje nadzieję na powrót parametrów wzrostu cen do wartości jednocyfrowych jeszcze przed końcem 2023 roku.

– Najnowszy odczyt dynamiki cen materiałów budowlanych, autorstwa Grupy PSB, potwierdza utrwalenie tendencji z ostatnich miesięcy. W dalszym ciągu jedyną pozycją coraz mocniej zwyżkującą jest cement z wapnem, drożejące rok do roku już o 55 proc. – podkreśla Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Jak zauważa, jest to jednak jedyna pozycja z wciąż przybierającym na sile tempem wzrostu cen. We wszystkich pozostałych przypadkach dynamika drożyzny wyraźnie maleje, a na drugim biegunie klasyfikację zamykają płyty OSB i drewno z ujemną dynamiką rzędu 6 proc. Dokładnie przed rokiem właśnie ta grupa towarowa była na samej górze wzrostów cen materiałów z wynikiem 54 proc. w stosunku rocznym, natomiast cement i wapno zamykały stawkę z zaledwie 6-procentową dynamiką zwyżki.

Średnia dynamika cen materiałów budowlanych

Silne wzrosty cen cementu były trafnie prognozowane już przed rokiem
– Wybuch wojny w Ukrainie drastycznie ograniczył wówczas możliwości importu tego spoiwa ze Wschodu, głównie z Białorusi, a także stał się katalizatorem wzrostu cen energii, która w tym przypadku stanowi nawet połowę kosztów produkcji. Do tego dochodzą koszty uprawnień do emisji CO2, które ostatnio ponownie wybiły w okolice rekordowych poziomów, a za które musi zapłacić końcowy odbiorca – dodaje Jarosław Jędrzyński.

– Przeciętna kwota oszczędności dla najemcy wyniesie nieco ponad 5 tys. zł – zaznaczył Paweł Borys
CZYTAJ WIĘCEJ
PFR Nieruchomości zamraża najemcom czynsz do 2025 r.

W dalszym ciągu notowania giełd surowcowych, które często mają decydujący wpływ na ceny materiałów budowlanych, dość wyraźnie sugerują zdecydowane zastopowanie hossy najważniejszych dla realizacji inwestycji budowlanych pozycji. Główny wskaźnik globalnych trendów surowcowych – CRB Index – od lipca 2022 roku utrzymuje się w trendzie bocznym i wąskim przedziale ruchu w okolicach 300 pkt.

– Z kolei surowce energetyczne z ich głównymi reprezentantami – węglem, ropą naftową i gazem ziemnym znajdują się od miesięcy w zdecydowanych trendach spadkowych liczonych w dziesiątkach procent. Tymczasem do niedawna to właśnie ceny energii i ich wpływ na produkcję materiałów budowlanych stanowiły największą rynkową niewiadomą – wskazuje Jarosław Jędrzyński.

Trudno jest oczekiwać, by materiały budowlane taniały na potęgę

Dynamika cen materiałów budowlanych

Jak wskazuje przedstawiciel portalu RynekPierwotny.pl, obserwowane słabnięcie wzrostowej dynamiki cen materiałów budowlanych ma – poza koniunkturą na giełdach surowcowych – bezpośredni związek z sytuacją na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym, na którym załamanie sprzedaży nowych mieszkań skutkuje postępującym ograniczeniem aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących budownictwa mieszkaniowego deweloperzy w 2022 r. rozpoczęli budowę 115 tys. lokali, czyli o prawie jedną trzecią mniej w relacji rok do roku. Tymczasem według prognoz PZFD rok bieżący zaznaczy się kolejnym regresem uruchamianych inwestycji mieszkaniowych do poziomu nawet 70 tys. lokali. Gdyby prognoza ta miała się sprawdzić, oznaczałoby to drastyczny spadek popytu na materiały budowlane oraz presję na zniżkę ich cen.

– Mimo wszystko trudno oczekiwać, by materiały budowlane taniały na potęgę tylko z powodu spowolnienia w mieszkaniówce. Po względnym zrównaniu dynamiki ich cen z inflacją, najbardziej prawdopodobną opcją jest utrzymanie tej korelacji w przyszłości. Stąd wniosek, że zejście tempa wzrostu cen materiałów do wartości jednocyfrowych w przewidywalnej przyszłości jest możliwe tylko pod warunkiem podobnego ruchu wartości CPI – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

https://www.wnp.pl/budownictwo/wzrost-cen-materialow-budowlanych-traci-impet,678563.html