Budownictwo | 23.06.2023 r.
Prawo
1. Zmiany w ładzie przestrzennym będą istotne nie tylko dla gmin, ale i inwestorów
Maciej Harasimowicz, Joanna Sebzda-Załuska | Data dodania: 21.06.2023
Szykuje się rewolucja w zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwalone niedawno przepisy zastępują studium planem ogólnym. Pojawi się również nowy rodzaj dokumentu planistycznego: zintegrowany plan inwestycyjny. Nie będzie też już warunków zabudowy na czas nieokreślony. Po wejściu w życie zmian będą wydawane tylko na pięć lat. Piszą o tym: Joanna Sebzda-Załuska oraz Maciej Harasimowicz z Kancelarii Prawnej Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.
Od dłuższego czasu przedstawiciele rządu zapowiadali wprowadzenie gruntowych zmian dotyczących modelu planowania i zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie całego kraju. Wkrótce stanie to się faktem. Po III czytaniach i pracach komisji sejmowych jest już nowela ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obecnie nad nowelą pracuje Senat.
Zniknie studium, będzie plan ogólny
Rozwiązania, które zrewolucjonizują obecnie obowiązujący system planowania i zagospodarowania przestrzennego, zostały uregulowane w projektowanych przepisach art. 13a – 13m ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego. Przepisy te wprowadzają obowiązek uchwalenia przez radę gminy planu ogólnego dla obszaru całej gminy lub jej części, który będzie miał charakter aktu prawa miejscowego i w istocie rzeczy ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie obligatoryjnie określać strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a rada gminy będzie mogła dodatkowo określić w nim także obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.
Stefy planistyczne będą obowiązkowo określać przeznaczenie terenów objętych ich ustaleniami. W strefach planistycznych będą mogły występować takie funkcje terenów jak chociażby: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub jednorodzinna, zagrodowa, usługowa, gospodarcza czy produkcji rolniczej. Gminne standardy urbanistyczne będą natomiast swoim zakresem obejmować przede wszystkim gminny katalog stref planistycznych, w których określa się takie parametry jak: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Natomiast w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej ustawodawca przewiduje określenie zasad dostępu do szkoły podstawowej (1500 metrów w miastach i 3000 metrów poza miastem) oraz obszarów zieleni publicznej (1500 metrów od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz 3000 metrów od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha), które będą musiały być przez inwestora spełnione w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla budynku o funkcji mieszkaniowej.
Wynikające z planu ogólnego ustalenia odnoszące się do stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej mają być uwzględniane przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W pozostałym zakresie, decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane jedynie na podstawie ustaleń dotyczących obszarów podlegających uzupełnieniu zabudowy.
Co więcej, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą musiały pozostawać w zgodzie z ustaleniami planu ogólnego. Zgodność ta winna występować w zakresie: przeznaczenia terenu zgodnego z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej dany teren, sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów, jak również spełnienia wymogu lokalizowania zabudowy mieszkaniowej w określonych odległościach od infrastruktury społecznej. Oznacza to, że pod zabudowę mieszkaniową będą mogły zostać przeznaczone tylko te tereny, które będą miały zapewniony dostęp do infrastruktury społecznej.
Ustawodawca przewiduje także możliwość zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie uproszczonym, co może nastąpić po uzyskaniu zgody właściwego wojewody w terminie 14 dni. Organy gminy będą uprawnione do zastosowanie tego trybu w ściśle określonych przypadkach, dotyczących przykładowo: zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o wartość nie większą niż 10 proc. wartości obowiązujących parametrów i wskaźników, zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów, zmiany przebiegu linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania lub linii zabudowy o nie więcej niż 1m, czy zmiany ustaleń w związku z wpisem obiektu lub obszaru do rejestru zabytków, skreśleniem obiektu lub obszaru z rejestru zabytków lub ujęciem zabytku w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.
Nowy typ planu: zintegrowany plan inwestycyjny
W nowela przewiduje także możliwość uchwalenia, na wniosek inwestora, zintegrowanego planu inwestycyjnego, który jest szczególną formą planu miejscowego, a jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części w zakresie odnoszącym do samego terenu. Zintegrowany plan inwestycyjny ma obejmować obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Obowiązek sporządzenia projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego spoczywać będzie na inwestorze, przy czym przeprowadzenie procedury dotyczącej jego uchwalenia będzie co do zasady wymagać zgody rady gminy.
Warto w tym miejscu wskazać, że przepisy noweli wprowadzają możliwość zawarcia, w formie aktu notarialnego, umowy urbanistycznej, w ramach której:
– inwestor może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, przekazać na rzecz gminy nieruchomość stanowiącą część inwestycji głównej lub nieruchomość, na której ma być zrealizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym roszczeń odszkodowawczych wynikających z obniżenia wartości nieruchomości,
– gmina może zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres jej zadań własnych, jak również zwolnić inwestora z obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej za wzrost wartości nieruchomości w całości lub w części.
Zmiana zasad wydawania warunków zabudowy
Nowela wprowadza także zmiany w zakresie zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane tylko dla terenów, położonych w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy. Z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolniona będzie jednorazowa, trwająca do roku, zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania wydawane będą na okres nie dłuższy niż 5 lat od dnia ich uprawomocnienia się, a po upływie tego terminu podlegać będą wygaśnięciu.
Warto wspomnieć, że w wyniku nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powstanie Rejestr Urbanistyczny, zawierający dane przestrzenne z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr Urbanistyczny ma być prowadzony w formie systemu teleinformatycznego, a zawarte w nim dane będą jawne i udostępnianie bezpłatnie zainteresowanym osobom za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Za wprowadzenie danych do Rejestru Urbanistycznego odpowiadać będą organy wytwarzające informacje lub dane podlegające udostępnieniu.
Autorzy: Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny i partner oraz Maciej Harasimowicz, aplikant radcowski w SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni spółka partnerska z siedzibą we Wrocławiu.
2. Budowa na starych zasadach tylko przez dwa lata, potem terminowe warunki zabudowy
Zofia Jóźwiak | Data dodania: 22.06.2023
Jeżeli ktoś planuje inwestycję na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, powinien jak najszybciej postarać się o warunki zabudowy. Przyjęta przez Sejm nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprawdzie nie uśmierca warunków zabudowy, ale uzyskanie ich będzie coraz trudniejsze, a niekiedy wręcz niemożliwe.
Obecnie warunki zabudowy (dalej jako: wuzetki) wydaje się na czas nieokreślony. Od 1 stycznia 2026 r. to się zmieni. Wuzetki będą wydawane tylko na pięć lat. Będzie też rewolucja w planowaniu przestrzennym. Gminy będą musiały uchwalić nowe ogólne plany. Prawnicy radzą więc inwestorom, by śpieszyli się, jeżeli chcą realizować na starych, sprawdzonych zasadach. Po wejściu w życie nowych zasad upłynie sporo czasu zanim gminy się ich nauczą.
Kluczowy 1 stycznia 2026
Obecnie uzyskanie warunków zabudowy oznacza, że właściciel działki lub inwestor ma teren pod wymarzoną przez siebie inwestycję zagwarantowany praktycznie „na zawsze”. Wprawdzie uchwalenie planu miejscowego dla danego terenu powoduje, że wuzetka traci ważność, ale samorządy pilnują, żeby nie narazić się na ewentualne odszkodowania związane z ograniczeniami w wykorzystaniu terenu w stosunku do warunków zabudowy.
O poważnym traktowaniu wuzetek świadczy też to, że samorządowcy pytani, czy wykorzystają plany ogólne do ograniczania ich ważności, wyraźnie się tego obawiają ze względu na roszczenia odszkodowawcze. A niektórzy już deklarują, że będą się starali uwzględnić je w planach. Choć z drugiej strony, odpowiadając na sejmową interpelację, wiceminister rozwoju Piotr Uściński twierdzi, że projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie spowoduje dla gmin ryzyka roszczeń z tytułu uchwalenia planów ogólnych gminy, będących aktami prawa miejscowego.
Po nowelizacji wuzetki wprawdzie zostaną, ale nowe wydawane będą tylko na 5 lat.
– Jeżeli ktoś chce uzyskać wuzetkę na czas nieokreślony, to powinien ją uzyskać przed końcem 2025 roku – mówi Maciej Górski , adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. I tłumaczy, że wprawdzie zgodnie z prawem taka decyzja powinna być wydana w ciągu dwóch miesięcy, ale biorąc pod uwagę, że chodzi o możliwość odwoływania się i konieczność uzupełniania dokumentów, trzeba się liczyć z dużo dłuższym okresem oczekiwania na uprawomocnienie się takiego aktu.- A tylko decyzja, która stała się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku spowoduje, że wuzetka będzie “bezterminowa”.
– Do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku, nie będzie się stosować przepisów o pięcioletnim terminie ważności – potwierdza Marcin Jadczak, adwokat z kancelarii RK legal.
Im później, tym trudniej
A co się zmieni, jeśli ktoś złoży wniosek po wejściu w życie nowych przepisów? – Jeżeli zrobi to po tej dacie, ale przed wejściem planu ogólnego, to obowiązywać go będą wymogi z nowej ustawy. Nie będzie jednak ograniczony lokalizowaniem inwestycji wyłącznie w obszarze uzupełniania zabudowy. Natomiast od 1 stycznia 2026 r. inwestor otrzyma warunki zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy – mówi Marcin Jadczak.
Nie tylko to, czy parcela znajdzie się w obszarze zabudowy możne stanowić o tym, że warunki zabudowy na nowych zasadach da się uzyskać. Dojdą jeszcze nowe wymogi, m.in. ograniczona zostanie odległość, w jakiej obszar w związku z wydaniem wuzetki będzie analizowany. Dotychczas była to trzykrotna szerokość frontu terenu objętego decyzją, nie mniej niż 50 m. Górnej granicy nie było. Teraz będzie to nie więcej niż 200 m.
Jeszcze trudniej będzie, gdy gmina uchwali plan ogólny – obowiązkowo do końca 2025 roku, ale jak zwraca uwagę Marcin Jadczak, nie ma zakazu, by zrobiła to wcześniej. Wówczas wydawanie wuzetek na dużych terenach kraju może zostać zablokowane.
– Gmina będzie mogła w takim planie, ale nie będzie musiała, wyznaczyć obszary zabudowy tzw. uzupełniającej. I tylko na tych obszarach możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy – przypomina mec. Górski.
Nie dość tego, nawet, gdyby gmina chciałaby taki obszar ustalić dowolnie, nie będzie mogła tego zrobić. Będzie musiała zastosować odpowiednie parametry, a podstawą do ustalenia takiego obszaru ma być występowanie na nim odpowiednich rodzajów zabudowy w odpowiedniej liczbie – np. kilku budynków w niewielkiej odległości od siebie. Te warunki określi rozporządzenie dotyczące sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy.
Jak zwraca uwagę Marcin Jadczak, będą od tego pewne wyjątki. Można będzie uzyskać poza tymi terenami decyzje o odbudowie, przebudowie czy nadbudowie albo np. budowie stacji benzynowej, niewielkiego obiektu w gospodarstwie rolnym czy pola biwakowego. Również osoby wywłaszczone z części swojej posesji będą mogły uzyskać warunki zabudowy w celu odtworzenia obiektu, nawet wówczas, gdy teren nie zostanie objęty zabudową uzupełniającą.
– Pytanie też czy gminy nie zechcą skorzystać z nowego uprawnienia dotyczącego standardów infrastruktury społecznej określającego odległości np. od szkoły, terenu wypoczynkowego czy rekreacyjnego – dodaje Marcin Jadczak. A to jeszcze bardziej ograniczy powierzchnię terenów, na których będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy.
Znikająca funkcja
Po nowelizacji, w przypadku wuzetek, analizie urbanistycznej nie będzie już poddawana funkcja zabudowy. – Zgodnie z założeniem ustawodawcy, wynikać ma ona z ustaleń planu ogólnego – tłumaczy Mirosław Rymer, radca prawny z kancelarii Płaza Głąb. – W efekcie, wymóg kontynuacji funkcji został wyeliminowany, a jednocześnie dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym – zwraca uwagę Mirosław Rymer. I wyjaśnia, że dodany art. 13c ust. 1 przewiduje, iż obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne. Jednak ustawodawca wprost dopuścił wydzielenie:
1. strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2. strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz
3. strefy wielofunkcyjna z zabudową zagrodową.
W efekcie tego nie można wykluczyć powstawania np. zabudowy przemysłowej czy usługowej pomiędzy istniejącą np. zabudową jednorodzinną. Mec. Mirosław Rymer zauważa także, że posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „strefa wielofunkcyjna” oznacza, iż oprócz np. zabudowy jednorodzinnej, w strefie konieczne będzie dopuszczenie co najmniej dwóch innych funkcji. I twierdzi, że to nowe rozwiązanie, mając na uwadze, dotychczasową praktykę uchwalania dokumentów planistycznych z pominięciem głosu społeczności lokalnej, a nierzadko, wbrew oczekiwaniem mieszkańców, może stać się przyczyną wielu konfliktów.
Na problemy z tym związane zwraca uwagę także Maciej Górski. Jak mówi, wuzetka będzie musiała być zgodna z planem ogólnym. Ale dotychczasowa zasada dobrego sąsiedztwa, czyli wszystkie pozostałe jej parametry, pozostają. Plan też będzie zawierał pewne standardy urbanistyczne. Może się zdarzyć kolizja między planem a zasadami dobrego sąsiedztwa wymaganymi w przypadku wuzetki. – Nie dopatrzyłem się jeszcze w nowelizacji rozstrzygnięcia, co w takiej sytuacji zrobić – mówi adwokat.
Infor
Deweloperzy wciąż dawkują podaż mieszkań. Czy kupujący mają się czego obawiać?
Marek Wielgo | 19 czerwca 2023, 09:43
We wszystkich największych miastach sprzedaż nowych mieszkań znacznie przewyższała w tym roku ich dopływ na rynek. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że firmy deweloperskie mogą szybko zwiększyć podaż mieszkań, bo mają ich spory zapas w pozwoleniach na budowę.
– Kurcząca się oferta mieszkań na rynku pierwotnym może budzić niepokój. Pojawiają się już nawet głosy, że może powtórzyć się historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy skutkiem niewystarczającej podaży nowych mieszkań był gwałtowny wzrost ich cen. Jednak w tym roku kupujący raczej nie muszą zaprzątać sobie głowy tym problemem – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
Przyznaje, że w tym roku do biur sprzedaży firm deweloperskich zaczęli wracać klienci, których w ubiegłym roku wygnała utrata zdolności kredytowej. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 10 największych metropoliach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Łodzi, Poznaniu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Bydgoszczy, Lublinie i Szczecinie) deweloperzy zawarli z nimi łącznie ponad 27,1 tys. umów deweloperskich, czyli aż o 40% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Oczywiście sytuacja w poszczególnych metropoliach jest zróżnicowana np. w Warszawie i Trójmieście sprzedaż nowych mieszkań wzrosła o ponad 50%, zaś w Poznaniu „tylko” o 12%.
Problem w tym, że deweloperzy nie zareagowali na wzrost popytu odpowiednio dużą podażą lokali. W 10 analizowanych przez nas metropoliach wprowadzili na rynek, w ciągu pięciu miesięcy, łącznie ok 15,3 tys. lokali, czyli znacznie mniej niż sprzedali. A ponadto ich dopływ na rynek był o 34% mniejszy niż przed rokiem.
– W większości największych miast, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie, Szczecinie i Lublinie, deweloperzy sprzedali dwa razy więcej mieszkań niż wprowadzili na rynek. Ich wybór mocno się więc skurczył – informuje Marek Wielgo.
Pod koniec maja firmy deweloperskie oferowały w 10 metropoliach łącznie ok. 57 tys. lokali, czyli o 12% mniej niż w końcówce ubiegłego roku. Oferta mieszkaniowa na warszawskim rynku pierwotnym skurczyła się o 16%. W Krakowie ten spadek był jeszcze większy, bo sięgał 23%. Jedynie w Aglomeracji Katowickiej (w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) liczba oferowanych mieszkań nie zmieniła się w tym roku.
Równocześnie w ostatnich miesiącach wzrosła liczba rezerwacji mieszkań, które formalnie nadal są w ofercie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w niektórych metropoliach stanowią one nawet kilkanaście procent wszystkich mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Prawdopodobnie tych rezerwacji dokonywały najczęściej osoby, które chcą skorzystać z preferencyjnego kredytu mieszkaniowego o stałej stopie procentowej „Bezpieczny Kredyt 2%”, który banki zaoferują na początku lipca.
Dlaczego więc deweloperzy nie spieszą się do wprowadzania na rynek większej liczby mieszkań? Najpewniej wiele firm deweloperskich ma wątpliwości, czy uda im się utrzymać dotychczasowe tempo sprzedaży. Tym bardziej, że nie wiadomo, jakie skutki gospodarcze może przynieść wojna w Ukrainie. Rozpoczynanie inwestycji jest też ryzykowne z powodu rosnących kosztów budowy.
Ponadto w części miast, m.in. w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Bydgoszczy wzrósł w tym roku udział gotowych mieszkań w ich ofercie. Deweloperzy starają się więc upłynnić je w pierwszej kolejności.
Zdaniem eksperta GetHome.pl, firmy deweloperskie liczą na zwiększenie sprzedaży mieszkań w drugiej połowie roku, gdy w ofercie banków pojawi się „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dopiero, gdy koniunktura wyraźnie się poprawi, deweloperzy zdecydują się na uruchomienie inwestycji, na które uzyskali pozwolenia na budowę, ale jeszcze ich nie zaczęli. W 2022 r. takich niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo, bo deweloperzy wygaszali swoją aktywność inwestycyjną z powodu kurczącego się popytu na mieszkania.
Także w największych miastach mieszkań objętych pozwoleniem na budowę było więcej niż rozpoczętych i wprowadzonych do sprzedaży, a także sprzedanych.
– Tegoroczne statystyki budowlane GUS oraz dane popytowo-podażowe z BIG DATA RynekPierwotny.pl mogą jednak budzić pewne obawy zwłaszcza w przypadku Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Jeśli tempo sprzedaży mieszkań wzrośnie tam jeszcze bardziej, to ich zapas w pozwoleniach na budowę zacznie się dość szybko wyczerpywać – mówi Marek Wielgo.
Natomiast w Łodzi, Poznaniu, Katowicach i Szczecinie wzrósł w tym roku zapas mieszkań, na których budowę deweloperzy mają pozwolenia. Będą więc oni w stanie szybko reagować na rosnący popyt. Otwarte pozostaje pytanie, jak oferta przedstawiać się będzie cenowo. Wygląda na to, że wielu deweloperów uwierzyło, że coraz więcej ich klientów będzie sięgało po kredyt mieszkaniowy. W maju wzrosła bowiem oferta lokali w segmencie popularnym. Efektem tego jest stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego w większości analizowanych metropolii np. w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ta średnia – nieco ponad 9 tys. zł za m kw. – praktycznie nie drgnęła od grudnia ubiegłego roku.
Property News
Deweloperzy sprzedają więcej większych mieszkań
propertynews.pl | Dodano: 21 cze 2023 09:07
Jak przez rok zmienił się rozkład sprzedanych „M” pod względem metrażu. Wbrew pozorom, deweloperzy nie sprzedają więcej kawalerek i małych mieszkań.
– Udział najmniejszych mieszkań w sprzedaży deweloperów nie jest największy.
– Mieszkania od deweloperów częściej kupują osoby w wieku 40 lat – 50 lat posiadające już spory kapitał w ramach wkładu własnego.
– Wzrosło natomiast znaczenie klientów kupujących nowe mieszkania o ponadprzeciętnej powierzchni.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak przez rok zmienił się rozkład sprzedanych mieszkań pod względem ich metrażu. Okazuje się, że wbrew pozorom firmy deweloperskie nie sprzedają więcej kawalerek czy mieszkań 2 – pokojowych.
– Bardzo duży spadek dostępności kredytów mieszkaniowych sprawił, że rynek pierwotny lokali i domów wygląda zupełnie inaczej niż jeszcze w II kw. – III kw. 2021 r. Chodzi nie tylko o mniejszą sprzedaż. Widzimy również, że mieszkania od deweloperów częściej kupują osoby w wieku 40 lat – 50 lat posiadające już spory kapitał w ramach wkładu własnego (często pochodzący ze sprzedaży poprzedniego lokum) – podają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Jak zmieniła się też powierzchnia lokali sprzedawanych przez deweloperów?
Analitycy wzięli pod uwagę dane z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl, które prezentują rozkład sprzedanych nieruchomości deweloperskich (lokali i domów) z kwietnia 2023 r. oraz maja 2022 r. Po porównaniu wyników dla tych miesięcy okazało się, że rozkład sprzedanych lokali i domów w sześciu największych miastach uległ następującej zmianie:
– lokale do 30 mkw. – spadek udziału rynkowego o 4,90 punktu procentowego (do 5,67 proc. )
– lokale od 30 mkw. do 50 mkw. – spadek o 0,07 p. p.(do 42,88 proc.)
– lokale od 50 mkw. do 70 mkw. – wzrost o 3,90 p. p. (do 35,54 proc.)
– lokale od 70 mkw. do 100 mkw. – wzrost o 1,98 p. p.(do 12,98 proc.)
– lokale od 100 mkw. do 120 mkw. – wzrost o 0,42 p. p. (do 2,02 proc.)
– lokale od 120 mkw. – spadek o 1,34 p. p. (do 0,91 proc.)
Mniejsze niż przed rokiem znaczenie rynkowe małych lokali do 30 mkw. wynikało z faktu, że wiele takich „M” kupowali niezbyt zamożni klienci firm deweloperskich. Spadek zdolności kredytowej zupełnie wykluczył ich z rynku.
Wzrosło natomiast znaczenie klientów kupujących nowe mieszkania o ponadprzeciętnej powierzchni. Są to często osoby, dla których ograniczona zdolność kredytowa miała mniejsze znaczenie. W ramach uzupełnienia warto dodać, że kwietniowa sprzedaż deweloperów z sześciu największych miast była o 15 proc. większa od wyniku z maja 2022 r.
https://www.propertynews.pl/mieszkania/deweloperzy-sprzedaja-wiecej-wiekszych-mieszkan,133131.html
Bankier
Ponad połowa MŚP płaci z opóźnieniem. Problemy ma handel i budowlanka
Magdalena Jarco | publikacja 2023-06-16 05:51
Z ponad miesięcznym opóźnieniem płatności za usługi, produkt czy towar otrzymuje 56 proc. małych i średnich firm wobec 44 proc. przed rokiem – wskazano w badaniu BIG InfoMonitor. Dodano, że przelewy najbardziej opóźniają kontrahenci budownictwa i handlu.
Problemy przedsiębiorstw potwierdzają dane Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy informacji krdytowych BIK na temat zaległości – w ciągu 12 miesięcy wartość ich nieopłaconych w terminie faktur i kredytów wzrosła o 2,8 mld zł i wynosi prawie 41 mld zł.
Z badania „Skaner MŚP” przeprowadzonego dla BIG InfoMonitor w II kwartale tego roku wynika, że 82 proc. przedsiębiorców ma kontrahentów, którym zdarza się nie płacić na czas. Przed rokiem odsetek ten wynosił 64 proc. Udział firm odbierających przelewy opóźnione o ponad 30 dni wzrósł z 44 do 56 proc., a oczekujących na pieniądze za towary i usługi przez ponad dwa miesiące – z 30 do 42 proc.
Prezes BIG InfoMonitor Sławomir Grzelczak zwrócił uwagę, że liczba firm podających, iż mają faktury niezapłacone przez klientów przez ponad dwa miesiące, w I kwartale tego roku wzrosła do rekordowego poziomu, w II kw. nadal pozostała znacząca. „Zatory płatnicze to obecnie ponownie rosnący element ryzyka prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczne jest przykładanie dużej wagi do sprawdzania nowych i stałych kontrahentów oraz aktywnego odzyskiwania należności” – zaznaczył, komentując dla PAP wyniki badania.
Największe problemy ma handel i budowlanka
Najwyższy poziom kłopotów z uzyskiwaniem terminowych płatności utrzymuje się w firmach z branży handlowej, gdzie z dwumiesięcznym opóźnieniem kontrahenci płacą ponad połowie podmiotów. Na drugim miejscu, z 40 proc. odsetkiem przedsiębiorstw długo czekających na zapłatę, są firmy budowlane.
Według Grzelczaka jest to m.in. efekt mniejszych zamówień ze strony przetwórstwa przemysłowego. „Firmy obkupione w zapasy ograniczyły zakupy półproduktów, materiałów i towarów w hurtowniach. Podobnie działa słaba koniunktura na rynku budowlanym, która poza ograniczeniem zakupów w hurtowniach, wpływa też na wzajemne rozliczenia wewnątrz branży” – zaznaczył.
Prezes BIG InfoMonitor zauważył, że podwykonawstwo firm budowlanych na rzecz innego podmiotu z branży to standard; gdy w związku ze spowolnieniem w budownictwie na placach budów przestało brakować rąk do pracy, spadła presja na terminowe rozliczenia. „W rezultacie doszło do niemal trzykrotnego wzrostu udziału firm budowlanych notujących ponad miesięczne i ponad dwumiesięczne opóźnienia w spływie należności” – podkreślił. Przed rokiem – jak dodał – zleceniodawców niepłacących przez co najmniej 30 dni miało co piąte przedsiębiorstwo budowlane, a obecnie – prawie połowa. Opóźniających jeszcze dłużej miało 14 proc., a wobec 40 proc. obecnie.
Problemy finansowe mogą się pogłębić
Główny analityk BIG InfoMonitor prof. Waldemar Rogowski przewiduje, że niższej sprzedaży towarzyszyć będzie dalszy wzrost kosztów działalności wynikający m.in. z podwyżek wynagrodzeń pracowników w tym związanych z płacą minimalną, wyższych kosztów logistyki i energii elektrycznej. Z kolei obniżający się popyt ze strony przedsiębiorców w sytuacji spowolnienia gospodarczego może utrudnić, a wręcz ograniczyć hurtowniom możliwość podnoszenia cen i przerzucenia wyższych kosztów na odbiorców.
„Niższa dynamika wzrostu przychodów i wysoka dynamika wzrostu kosztów będą oddziaływać na zmniejszenie marż hurtowni. W konsekwencji może to spowodować trudności finansowe i jeszcze bardziej zwiększyć zatory płatnicze, bo zaległe należności hurtowni przełożą się na zaległe zobowiązania wobec kontrahentów” – stwierdził Rogowski.
Zwrócił uwagę, że „niepokojąco wzrosły też kłopoty z rozliczeniami branży usługowej”, gdzie w przypadku sprzedaży z odroczonym terminem płatności, przez ponad 60 dni czeka na pieniądze 39 proc. firm wobec 25 proc. przed rokiem.
MŚP zadłużone już na 41 mld złotych
Z danych zgromadzonych w BIG InfoMonitor wynika, że długi firm rosną. Przez rok podwyższyły się o 2,8 mld zł i sięgają niemal 41 mld zł – od początku pandemii wzrosły o ponad 6 mld zł. „Jeśli chodzi o liczbę firm niesolidnych dłużników, to nieznacznie spada, obecnie jest ich powyżej 311 tys. aktywnych, zawieszonych i zamkniętych” – wyjaśniła Diana Borowiecka z BIG InfoMonitor. Są to firmy, które mają zgłoszone do rejestru dłużników przeterminowane o co najmniej 30 dni zaległości na kwotę min. 500 zł oraz tego rodzaju opóźnienia kredytowe, widoczne w bazie BIK – wyjaśniła.
W ostatnich 12 miesiącach sektorem, którego sytuacja pogorszyła się najbardziej, było budownictwo. Zaległości tej branży od kwietnia 2022 do kwietnia 2023 podwyższyły się o blisko 14 proc., czyli o 741 mln zł, do niemal 6,2 mld zł. Sektory z największymi kwotami nieopłaconych zobowiązań to również handel (prawie 8,6 mld zł) i przemysł (niemal 7,1 mld zł) oraz transport (2,7 mld zł).
W opracowaniu BIG InfoMonitor podkreślono, że trudna sytuacja gospodarcza i wzrost problemów finansowych motywują firmy do większej dbałości o terminowy spływ należności. Jak wskazano, najpopularniejszym i jednocześnie najlepiej sprawdzającym się w opinii firm z sektora MŚP sposobem są przedpłaty. Jakiekolwiek działania w tym obszarze podejmuje obecnie prawie 60 proc. badanych – dodano.
„Skaner MŚP” został zrealizowany przez Instytut Badań i Rozwiązań B2B Keralla Research wśród mikro, małych i średnich firm. Badanie przeprowadzono techniką wywiadów telefonicznych w kwietniu 2023 r. na próbie 500 przedsiębiorstw sprzedających z odroczonym terminem płatności. (PAP)
Wnp
Z sektora budowlanego płyną fatalne wieści. Takich danych nie było od lat
PAP/awi | Dodano: 22-06-2023 10:00
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju, spadła o 26,3 proc. rok do roku, a miesiąc do miesiąca wzrosła o 12,8 proc. – podał Główny Urząd Statystyczny.
– Pomimo rosnącego w ostatnich miesiącach popytu, produkcja nowych mieszkań stabilizuje się na rekordowo od lat niskich poziomach, wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS).
– Dane GUS dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym w maju są jednymi z najgorszych rezultatów ostatnich lat.
– Najnowsze dane GUS nie poprawiły pesymistycznego obrazu inwestycji na rynku pierwotnym, oceniają eksperci.
Poniżej szczegóły:
| V 2023 | ||||
| liczba | rdr (proc.) | mdm (proc.) | ||
| Mieszkania, których budowę rozpoczęto | 16 372 | -26,3 | 12,8 | |
| Mieszkania oddane do użytkowania | 17 680 | -2,4 | -14,5 | |
| Mieszkania, na realizację których wydano pozwolenia | 18 574 | -38,8 | -9,2 |
| I-V 2023 | |||
| liczba | rdr (proc.) | ||
| Mieszkania, których budowę rozpoczęto | 69 458 | -27,4 | |
| Mieszkania oddane do użytkowania | 93 717 | 2,5 | |
| Mieszkania, na realizację których wydano pozwolenia | 91 006 | -33,3 |
Na koniec maja 2023 r. w budowie było 808,8 tys. mieszkań, o 7,6 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu 2022 r., podał Główny Urząd Statystyczny (GUS).
Produkcja nowych mieszkań coraz bardziej stabilizuje się na rekordowo od lat niskich poziomach
Pomimo rosnącego w ostatnich miesiącach popytu, produkcja nowych mieszkań stabilizuje się na rekordowo od lat niskich poziomach – skomentowali czwartkowe dane GUS o budownictwie mieszkaniowym eksperci portalu Rynekpierwotny.pl.
Jak skomentowali eksperci portalu, produkcja nowych mieszkań coraz bardziej stabilizuje się na rekordowo od lat niskich poziomach zarówno w przypadku inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów. „Po kosmetycznym odbiciu w marcu, rynek wciąż nie wykazuje większych możliwości wyjścia ze stanu inwestycyjnej depresji. Sami deweloperzy z rezultatem 8,7 tys. rozpoczętych lokali w maju zniżkują z nowymi budowami dokładnie o jedną trzecią rok do roku, co nie najlepiej koresponduje z bieżącym przyśpieszeniem wolumenu kontraktacji. Być może lekkie odbicie względem poprzedniego miesiąca jest pierwszą jaskółką poprawy sytuacji” – podkreślili analitycy.
Dane GUS dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym w maju są jednymi z najgorszych rezultatów ostatnich lat
Zauważyli, że również dane GUS dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym w maju są jednymi z najgorszych rezultatów ostatnich lat. „Wynik ogółem na poziomie 18,5 tys. decyzji administracyjnych jest już o blisko 40 proc. rok do roku słabszy. Natomiast rezultat z pięciu miesięcy br. na poziomie 91 tys., jest o jedną trzecią gorszy od osiągniętego w analogicznym okresie 2022 r. Także i w tej grupie danych statystycznych z miesiąca na miesiąc obserwujemy pogłębiający się regres” – stwierdzili eksperci.
Dodali, że w przypadku samych deweloperów zarówno wynik z maja na poziomie blisko 11,3 tys. pozwoleń, jak i od początku roku 60 tys. to rezultaty wyjątkowo słabe, wręcz nieporównywalne do osiąganych w minionych latach inwestycyjnej prosperity.
Wskazali, że ze wszystkich trzech kategorii danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego w dalszym ciągu zdecydowanie najlepiej prezentują się statystyki lokali oddanych do użytkowania, mniej istotne dla oceny bieżącej koniunktury. W maju oddano do użytkowania 17,7 tys. mieszkań, o 2,4 proc. mniej w ujęciu rocznym i 14,5 proc. mniej w sakli miesiąca. Od początku roku oddano do użytkowania prawie 94 tys. mieszkań, o 2,5 proc. więcej rok do roku.
„W tym przypadku zdecydowanego regresu nie należy oczekiwać w najbliższej przyszłości, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat. W końcu jednak i tu zawita tendencja spadkowa, czego jednak nie należy oczekiwać wcześniej niż w perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów” – ocenili eksperci.
Podsumowali, że najnowsze dane GUS nie poprawiły pesymistycznego obrazu inwestycji na rynku pierwotnym. „Widać wyraźnie utrwalanie statystycznego dna, od którego póki co próżno szukać symptomów wyraźniejszego odbicia w przewidywalnej przyszłości. W przypadku samych deweloperów jest to tym bardziej dziwne, że w ubiegłym roku bardzo szybko ograniczyli produkcję mieszkań w odpowiedzi na topniejący popyt, w bieżącym z kolei nie specjalnie reagują na poprawę sytuacji” – stwierdzili eksperci.