Budownictwo | 23.12.2022 r.
Dziennik Gazeta Prawna
1. Totalna cyfryzacja w prawie budowlanym. Z dwoma wyjątkami
Inga Stawicka | 15 grudnia 2022, 09:57
Najnowsza wersja projektu nowelizacji prawa budowlanego zakłada, że elektroniczne składanie wniosków nie obejmie jednak wszystkich procedur. Zmianami zajmie się teraz Komitet Rady Ministrów ds. Cyfryzacji.
Przypomnijmy, że jedna z kilku procedowanych obecnie nowelizacji prawa budowlanego, za które odpowiada resort rozwoju, ma na celu całkowite zastąpienie papierowych dokumentów formami cyfrowymi. Projekt przewiduje, że dokumenty w toku procedur budowlanych będzie można złożyć jedynie elektronicznie. Pierwotnie resort zakładał, że zmiana wejdzie w życie już z początkiem nowego roku, ale po fali krytyki w trakcie konsultacji zdecydował się na wydłużenie tego terminu do czerwca 2023 r.
Pierwsza wersja projektu nowelizacji nie przewidywała wyjątków od elektronicznych form wniosków. W tej przedstawionej Komitetowi Rady Ministrów ds. Cyfryzacji dodano jednak nowy artykuł, w którym wskazano, że przepisów o cyfrowej formie wniosków, zawiadomień i zgłoszeń nie stosuje się w dwóch przypadkach: gdy mamy do czynienia z zamierzeniami budowlanymi lub robotami budowlanymi na terenach zamkniętych.
Dlaczego zdecydowano się akurat na takie wyjątki? Nie wiadomo, bo w nowej wersji uzasadnienia projektu w ogóle o tym nie wspomniano. Zauważyło to Rządowe Centrum Legislacji (RCL) i w przedstawionych uwagach wskazało, że resort powinien wyjaśnić, jaki jest cel wyłączeń. Ministerstwo deklaruje, że uzasadnienie zostanie niebawem uzupełnione.
Eksperci wciąż sceptycznie podchodzą do narzuconego tempa cyfryzacji procedur budowlanych. RCL zaznacza, że ograniczenie się do elektronicznych form budzi wątpliwości zwłaszcza w kontekście ogólnej regulacji kodeksu postępowania administracyjnego, która daje możliwość składania pism w wersji zarówno cyfrowej, jak i tradycyjnej. RCL podziela też wcześniejsze wątpliwości dotyczące wykluczenia cyfrowego, zwłaszcza osób starszych, które mogą w ten sposób zostać pozbawione możliwości załatwiania niektórych spraw urzędowych. Inną trudnością, na którą zawraca uwagę centrum, są komplikacje w postępowaniu administracyjnym.
– Takie rozwiązanie może wpłynąć również na sposób komunikowania się organu ze stroną postępowania (uczestnikiem postępowania) i wywołuje skutki w zakresie podejmowania czynności w postępowaniu za pomocą środków komunikacji elektronicznej – co może prowadzić do wyłączenia z udziału w postępowaniu osób niemających dostępu do takich środków – wskazało RCL w uwagach.
Resort rozwoju z planów dotyczących cyfryzacji wycofywać się nie zamierza, zapewnia jednak, że żadnych problemów w postępowaniach administracyjnych nie będzie, bo nowelizacja nie zmieni przepisów regulujących sposób komunikacji organu z innymi uczestnikami postępowania. Uregulowanie dotyczące cyfrowych form pism obejmie jedynie inwestorów. ©℗
Etap legislacyjny
Prace w Komitecie Rady Ministrów ds. Cyfryzacji
2. Rok 2023 będzie dla branży deweloperskiej najtrudniejszy w historii
Sonia Sobczyk-Grygiel | 14 grudnia 2022, 07:20
Kirejczyk: Liczbę mieszkań, na które wydano niewykorzystane, zalegające w szufladach pozwolenia, można szacować na ok. 160 tys., czyli prawie tyle, ile deweloperzy zaczęli budować w Polsce w rekordowym pod tym względem 2021 r.
Kończy się bezprecedensowy pod wieloma względami rok, także dla rynku nieruchomości. Czy w tym nadchodzącym możemy liczyć na odwilż?
Rzeczywiście 2022 r. bez przesady można określić jako ciąg szoków dotykających polski rynek mieszkaniowy. Zaczęło się od wzrostu inflacji i prognoz dalszych szybkich wzrostów. Wybuch wojny w Ukrainie dramatycznie zwiększył poziom niepewności i spowodował napływ milionów ukraińskich uchodźców w okresie kilku tygodni marca. 1 kwietnia weszła w życie nowa zasada liczenia zdolności kredytowej, narzucająca bankom wymóg doliczania 5 pkt proc. do oprocentowania kredytów przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Popyt kredytowy, już silnie ograniczony wzrostem oprocentowania, został jeszcze mocniej uszczuplony.
Kolejne podwyżki stóp znajdowały odzwierciedlenie w oprocentowaniu oferowanych kredytów hipotecznych, które pod koniec roku znalazło się w przedziale 9-10 proc. Równolegle rosło oprocentowanie kredytów dla firm deweloperskich, sięgając 12-13 proc. Jesienią liczba nowo udzielanych kredytów zmalała do nieco ponad 6 tys. miesięcznie w skali kraju, o trzy czwarte mniej niż w rekordowych miesiącach ubiegłego roku. Tymczasem zbliżający się termin wejścia w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym sprawił, że pod koniec czerwca do sprzedaży wprowadzono nowe inwestycje, które w innym przypadku zapewne jeszcze spokojnie poczekałyby na lepszą koniunkturę. Chodziło o to, by w trudno przewidywalnym otoczeniu przynajmniej część mieszkań można było sprzedawać na dotychczasowych zasadach.
Do tego niektórzy politycy związani z rządzącą koalicją nerwowo reagowali na wzrost cen, strasząc różne grupy nabywców podatkami od kolejnych mieszkań, zwłaszcza pustostanów, i zapowiadając utrudnienia w nabywaniu budynków pod wynajem przez – w domyśle zagraniczne – fundusze.
Mamy zły moment na regulowanie działalności funduszy oferujących mieszkania na wynajem? Czy nie lepiej uregulować ich działalność, by zapobiec niekorzystnym zjawiskom w przyszłości?
Przede wszystkim skala tzw. instytucjonalnego rynku najmu jest tak mała, że jego wpływ na sytuację rynkową jest znikomy. Po drugie, kluczowym problemem jest dziś załamanie płynności budownictwa, zatem kapitał zainteresowany sfinansowaniem budowy nowych mieszkań jest wyjątkowo cenny. Po trzecie, brak mieszkań na wynajem spowodował wzrost czynszów. Mamy ogromny brak podaży spowodowany z jednej strony napływem uchodźców, a z drugiej odraczaniem decyzji o zakupie mieszkań przez Polaków, spowodowanym głównie brakiem zdolności kredytowej. Atakowanie osób i podmiotów zwiększających podaż mieszkań na wynajem, gdy rynek znajduje się w tak trudnej sytuacji, wygląda co najmniej dziwnie.
Zresztą 2022 r. był niestety rokiem zahamowania rozwoju tworzącego się w Polsce sektora instytucjonalnego rynku najmu. Problemy z wysokimi kosztami finansowania i trudnościami z określeniem kosztów inwestycji, a w niektórych przypadkach także postrzeganiem Polski jako rynku o podwyższonym ryzyku geopolitycznym, sprawiły, że negocjacje zakupu kolejnych budynków pod wynajem zostały zawieszone, choć liczba deweloperów zainteresowanych sprzedażą bardzo wzrosła. Można powiedzieć, że o ile w 2021 r. to deweloperzy nie byli zbytnio zainteresowani sprzedażą swoich inwestycji do funduszy, o tyle w 2022 r. sytuacja odwróciła się o 180 stopni.
Czy z tak trudnej na wielu poziomach sytuacji branża może wyjść obronną ręką?
Na drastyczną zmianę warunków prowadzenia działalności branża deweloperska zareagowała spokojnie, starając się zmniejszyć podaż, a zwłaszcza w drugiej połowie roku ograniczając rozpoczynanie nowych budów. Podobnie jak w poprzednim kryzysie, pojawiły się różnorodne zachęty dla nabywców, począwszy od obniżek cen w procesie negocjacji, oferowanie schematów płatności typu 10/90 czy 20/80 (czyli de facto kredytowanie nabywców) czy różnego rodzaju bonusy, takie jak miejsce parkingowe w cenie czy grant na wykończenie mieszkania.
Widać ostre hamowanie w budownictwie mieszkaniowym?
W tym roku najprawdopodobniej osiągniemy rekord pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Będzie on jednak także rekordowy pod względem różnicy w liczbie mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia i których budowę rozpoczęli. Liczba ta będzie bliska 80 tys. w całej Polsce. Ponieważ zjawisko takiej nadwyżki miało także miejsce w 2020 i 2021 r., to dziś liczbę mieszkań, na które wydano niewykorzystane, zalegające w szufladach pozwolenia, można szacować na ok. 160 tys., czyli prawie tyle, ile deweloperzy zaczęli budować w Polsce w rekordowym pod tym względem 2021 r.
Z jednej strony oznacza to, że jeśli kryzys szybko się skończy, popyt wzrośnie, a koszty finansowania spadną, to firmy będą w stanie szybko zwiększyć podaż. Z drugiej jednak jakaś część firm ulokowała swoje rezerwy finansowe w ziemi i dokumentacji, i jeśli kryzys będzie się przedłużał, może im tych rezerw zabraknąć. Z pewnością, co widać już w statystykach z ostatnich miesięcy, deweloperzy zdecydowanie ograniczą liczbę rozpoczynanych inwestycji, co przełoży się na mniejszą liczbę zamówień dla sektora budownictwa.
To wszystko oznacza, że, o ile w otoczeniu rynku nie nastąpią wyraźne, pozytywne zmiany, rok 2023 będzie dla polskiej branży deweloperskiej najtrudniejszym okresem w historii.
W jakiej kondycji firmy deweloperskie weszły w kryzys? Możliwe są bankructwa?
Choć ogromna większość firm deweloperskich jest w dobrej kondycji, to nie można wykluczyć poważnych problemów pojedynczych firm. Problemy takie zostaną zapewne szybko nagłośnione, kierując zaniepokojonych nabywców ku ofertom najsilniejszych firm, mieszkaniom objętym ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i lokalom gotowym lub prawie gotowym. Sytuacja sprzyja więc konsolidacji rynku. Generalnie lepiej poradzą sobie najsilniejsze rynki, oparte na silnym popycie gotówkowym. Trudniej będzie firmom w mniejszych miastach, gdzie nowe inwestycje mogą zupełnie wyhamować.
A jakie są pańskie prognozy na 2023 r., jeżeli chodzi o kredyty mieszkaniowe?
Wszystko wskazuje na to, że akcja kredytowa w całym 2023 r. będzie wyjątkowo niska, co przełoży się na popyt kredytowy zbliżony do tego z drugiej połowy bieżącego roku. W dodatku w pierwszej połowie roku jakaś część potencjalnych kredytobiorców wstrzyma się z decyzją, czekając na oferty oparte na nowej stopie WIRON.
Jak w tym kontekście ocenia pan zapowiadany 2-proc. kredyt dla rodzin na pierwsze mieszkanie?
Byłby on istotnym wsparciem popytu, zwłaszcza jeśli byłby ograniczony do nowych mieszkań i domów. Dziś trudno jednak powiedzieć, kiedy i na jakich zasadach takie kredyty miałyby pojawić się w ofercie. Bardziej prawdopodobne jest to, że wzrost zainteresowania kredytami nastąpi, gdy pojawią się realne perspektywy spadku inflacji i uzasadnione nadzieje na spadki stóp procentowych w 2024 r.
A jakiego trendu spodziewa się pan, jeżeli chodzi o popyt gotówkowy?
Zasoby gotówkowe w polskich bankach prawie nie zmalały. Problemem jest raczej to, że w ogromnej większości są one w rękach osób, które wcale nie muszą kupować mieszkań. Ich problemem jest ochrona wartości oszczędności, a do wyboru mają lokaty, obligacje, waluty, a w przypadku napływu pozytywnych sygnałów, także rynek akcji. W sytuacji, w której pojawiają się prognozy zapowiadające mniejszy lub większy spadek cen, rozsądnym działaniem jest poszukanie takich inwestycji, które w gwarantowany sposób przynajmniej w części zrekompensują im inflację.
Ta grupa nabywców najprawdopodobniej w dużej części „zaparkuje” swoje oszczędności na co najmniej pół roku, czyli poczeka do wiosny. W kolejnych miesiącach 2023 r. będzie podejmować decyzje, w zależności od kształtowania się cen, wielkości dostępnej podaży, sytuacji na rynku najmu i alternatywnych możliwości inwestowania. Na szczęście dla deweloperów także zimą jakaś część „gotówkowców” nadal będzie pojawiać się w biurach sprzedaży, szukać okazji i je wykorzystywać. Będą to zwłaszcza ci, którzy zdają sobie sprawę z tego, że wzrost cen energochłonnych surowców jest po części związany z długoterminową polityką klimatyczną i że koszty budowy mieszkań w długiej perspektywie będą nieuchronnie rosły.
Co to wszystko oznacza dla cen mieszkań? Będą rosły czy spadały, a jeśli to drugie, to o ile?
W sytuacji tak dramatycznych zmian w otoczeniu i spadku sprzedaży zmiana polityki cenowej jest nieuchronna. Uśrednione wskaźniki cen ofertowych powiedzą nam niewiele o realnych bieżących cenach transakcyjnych w 2023 r. Można oczekiwać elastyczności cenowej zwłaszcza w przypadku inwestycji we wczesnych fazach realizacji, w których deweloperzy będą chcieli wykazać się bankom określonym poziomem przedsprzedaży. Mniejsza będzie zapewne elastyczność w segmencie lokali o wyższym standardzie, zwłaszcza gotowych lub prawie gotowych. Z pewnością poszerzy się jeszcze wachlarz zachęt ze strony firm. Trzeba też pamiętać o nadal wysokiej inflacji. W efekcie nawet nieduże spadki cen nominalnych oznaczać będą spore obniżki w wymiarze realnym.
Wiele też będzie zależeć od postawy firm wykonawczych i cen podstawowych materiałów budowlanych. Spadki zamówień i uspokojenie na rynku surowców energetycznych powinno zwiększyć zainteresowanie firm budowlanych nowymi zleceniami przy niewiele wyższych kosztach, a może nawet obniżeniu wynagrodzeń.
A co czeka nas w dłuższej perspektywie?
Wśród ekonomistów przeważa pogląd, że podwyższona inflacja pozostanie z nami dłużej, co będzie oznaczać wyższe stopy procentowe i wyższe oprocentowanie kredytów, zapewne zbliżone do poziomu 5-6 proc. Jak już wspomniałem, w tej dalszej perspektywie trudno także liczyć na tańsze budowanie. Polityka metropolii w odniesieniu do planowania przestrzennego będzie chronić tereny otwarte i nieuzbrojone, oczekując, że nowe inwestycje będą wypełniać luki w miastach, wykorzystując tereny już uzbrojone w infrastrukturę, zarówno techniczną, jak i społeczną. Dopasowywanie się do istniejącej zabudowy będzie trudniejsze i bardziej kosztowne niż budowanie wielkich osiedli na terenach podmiejskich. Budowanie będzie też bardziej kosztowne ze względu na konieczność stosowania rozwiązań zmniejszających zużycie energii, uwzględniających lokalne korzystanie ze źródeł odnawialnych, przeciwdziałające powstawaniu miejskich wysp ciepła.
W przypadku Polski nasuwają się także pytania o przyszłą dostępność pracowników. Gdy w Ukrainie zapanuje pokój, ruszy tam zapewne wielka akcja odbudowy kraju, w tym także zniszczonych zasobów mieszkaniowych. Będzie temu zapewne towarzyszyć masowy trend termomodernizacji budynków, nie tylko mieszkalnych, w całej Europie. Skąd wówczas weźmiemy pracowników w sektorze budownictwa w Polsce i ile będziemy musieli im zapłacić? Jak będą się kształtować ceny materiałów, urządzeń i wyrobów budowlanych, zwłaszcza jeśli równolegle Europa będzie starała się zmniejszyć zależność od importu z Chin i wprowadzać nowe technologie, zmniejszające ślad węglowy?
Choć byłby to paradoks, nie można wykluczyć i takiej sytuacji, w której ostatnim okresem z relatywnie dostępnymi i materiałami budowlanymi, i wykonawcami okaże się rok 2023, który, jak przed chwilą mówiłem, i tak będzie dla branży najtrudniejszy w historii. ©℗
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8609907,deweloperzy-prognozy-rok-2023.html
Forsal
Budowa domu o powierzchni do 200 m kw. będzie możliwa bez pozwolenia
Aneta Oksiuta | 20 grudnia 2022, 09:23
Budowa domu 150-200 m kw. nie będzie wymagała pozwolenia na budowę; przepisy te będą obowiązywać od początku roku – poinformował we wtorek minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
„Zaraz po moim przyjściu na urząd ministra rozwoju przeanalizowaliśmy sytuację domków do 70 m, które już wcześniej mogły być budowane bez pozwoleń. I okazuje się, że te procesy są bezpieczne, te budowy toczą się zgodnie z zasadami sztuki” – powiedział Buda we wtorek w Polskim Radio 24.
Od początku roku można korzystać z uproszczonej procedury budowy domów do 70 m kw. – na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym, bez pozwolenia na budowę, a także bez konieczności ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. W przypadku gdy na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, potrzebne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Termin na wydanie W-Z dla domu do 70 m kw. wynosi 21 dni.
„Nasza decyzja, żeby rozszerzyć te przepisy o wszystkie domy jednorodzinne bez względu na powierzchnię – czyli jeżeli budujemy nawet dom 150-200 metrowy, to tutaj również pozwolenie nie będzie potrzebne. Te przepisy od początku roku już będą obowiązywać” – powiedział.
Jego zdaniem to jest bardzo dobra informacja dla tych, którzy na wiosnę będą się przygotowywali do budowy własnego domu.
MRiT wcześniej informowało, że planuje dalsze uproszczenie procedury budowlanej. Projekt nowelizacji Prawa budowlanego zakłada, że na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, będzie można wznosić także domy jednorodzinne powyżej 70 m kw. Będzie musiał to być budynek o nie więcej niż dwóch kondygnacjach, wybudowany na własne potrzeby. W tym przypadku ma pozostać natomiast obowiązek ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. (PAP)
Prawo
1. Sąd administracyjny może wstrzymać wykonanie decyzji środowiskowej
Martyna Sługocka | Data dodania: 17.12.2022
Uzyskanie tzw. decyzji środowiskowej to jeden z etapów realizacji przedsięwzięcia mogącego oddziaływać na środowisko. Do niedawna przeważało stanowisko, zgodnie z którym wstrzymanie wykonania tego aktu nie było możliwe. Obecnie przepisy jednoznacznie wskazują na taką możliwość. Więcej na ten temat w Legal Alercie.
Od 13 maja 2021 r. obowiązuje art. 86f ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Przepis wprost odsyła do ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Te ostatnie przepisy umożliwiają sądowi wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej w całości lub w części, gdy zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków rozumianych jako następstwa wynikające z podjęcia realizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, dla którego wydano zaskarżoną decyzję.
Wojewódzki sąd administracyjny rozpatruje wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej (pełna nazwa: o o środowiskowych uwarunkowaniach) niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia wpływu wniosku. Co więcej, w przypadku wydania postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji sąd rozpoznaje skargę na tę decyzję w terminie 3 miesięcy od dnia wydania tego postanowienia. Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje zażalenie na postanowienie w sprawie wstrzymania wykonania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w terminie 2 miesięcy od dnia wpływu zażalenia.
Wstrzymanie wykonania i co dalej?
Skutek jaki może wywołać wstrzymanie wykonania decyzji środowiskowej zależy od etapu, na którym znajduje się inwestycja. Zasadą jest, że jeśli sąd wstrzyma wykonanie decyzji środowiskowej zadaniem organu, który ją wydał jest poinformowanie o jej wstrzymaniu m.in. organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę. Z kolei organ, który otrzymał taką informację jest zobowiązany do zawieszenia postępowanie w całości albo w części w terminie 7 dni od dnia powzięcia informacji o wstrzymaniu wykonania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Dotyczy to oczywiście sytuacji, kiedy postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę nie zostało zakończone.
Ustawodawca nie wprowadził żadnych zasad dla inwestycji, które mają już pozwolenie na budowę, ale ich realizacja nie została zakończona. Wydaje się, że celem omawianej nowelizacji nie było ograniczenie skutków wstrzymania wykonania decyzji środowiskowej tylko do będących w toku postępowań w sprawie pozwoleń na budowę a w ogóle uniemożliwienie realizacji inwestycji do czasu zakończenia postępowania sądowego. Przy takiej interpretacji pojawia się wiele możliwości działania, ale na orzeczenia sądów wskazujące, który z nich jest prawidłowy trzeba będzie jeszcze poczekać.
Autorka: dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
https://www.prawo.pl/biznes/czy-wykonanie-decyzji-srodowiskowej-wolno-wstrzymac,518712.html
2. Rząd zabiera uprawnienia staroście – wydając pozwolenie nie sprawdzi, czy dom stanie zbyt blisko sąsiada
Renata Krupa-Dąbrowska | Data dodania: 16.12.2022
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad kolejną reformą prawa budowlanego. Tym razem chce odciążyć urzędników i skrócić czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę, co jednak będzie miało swoją cenę. Więcej pracy będą mieli projektanci. Wzrośnie ryzyko inwestycji, a i sąsiedzi oberwą rykoszetem. Trudniej będzie im walczyć z nieuczciwym inwestorem.
Ministerstwo rozwoju proponuje zdjąć z „barków” starostów obowiązek badania zgodności projektu zagospodarowania działki z warunkami technicznymi. To kolejna propozycja, która przerzuca odpowiedzialność z urzędników na projektantów i inwestorów. Ci ostatni pozwolenie na budowę otrzymają szybciej, ale coś za coś. Muszą liczyć się z dużo wyższym ryzykiem, bo do weryfikacji zgodności dojdzie dopiero w czasie budowy. Wówczas nie wystarczy samo poprawienie projektu. W fatalnej sytuacji będą właściciele sąsiednich działek. Walka o swoje prawa może przypominać walkę z wiatrakami.
Mniej wniosków na biurkach urzędników
Projektowane zmiany będą dotyczyć m.in. art. 35 prawa budowlanego. Przepis określa, w jakim zakresie starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) sprawdza projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. Obecnie projekt zagospodarowania działki oceniany jest nie tylko z punktu widzenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zapisami decyzji o warunkach zabudowy, wymogami ochrony środowiska, uchwałą o lokalizacji z inwestycją mieszkaniową, ale także z innymi przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi.
Te ostatnie uregulowania to m.in. przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określające minimalne odległości budynków od granicy działki. Dziś starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) wydając pozwolenie na budowę ma obowiązek sprawdzić, czy te minimalne odległości są zachowane. Po zmianach nie będzie musiał już tego robić.
Ministerstwo rozwoju tłumaczy Prawo.pl, że zmiany mają odciążyć organy administracji architektoniczno-budowlanej i usprawnić ich działanie. Obecnie starosta (prezydent miasta) ostemplowuje i zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, co prowadzi do sytuacji, w której poprzez ostemplowanie i zatwierdzenie projektu, organ ponosi odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania projektowe. W konsekwencji inwestor, który otrzymał ostemplowany i zatwierdzony projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, może domniemywać, że projekt został sprawdzony i zweryfikowany przez organ. Tymczasem obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zgodnie z zasadami wiedzy i przepisami prawa spoczywa na projektancie i to on powinien ponosić odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania projektowe, a nie organ administracji publicznej. Rolą organu powinno być jedynie sprawdzenie i zweryfikowanie dokumentacji, czy jest ona kompletna, a nie ingerowanie w opracowany projekt budowlany.
Przerzucanie odpowiedzialności to nie reforma
Proponowanych rozwiązań obawiają się architekci i inżynierowie budownictwa. – Projekt nowelizacji prawa budowlanego przenosi mnóstwo odpowiedzialności na nas – projektantów, kierowników budowy i inspektorów nadzoru inwestorskiego oraz rzeczoznawców. Urzędy od dawna cierpią na niedobory kadrowe. Jest to jeden z elementów, który wydłuża proces inwestycyjny w Polsce – tłumaczy Rafał Zarzycki, wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
W jego opinii urzędnicy przekażą wszystkie kompetencje za weryfikację projektu osobom uprawnionym, a urzędnik sprawdzi jedynie kompletność dokumentów, które wpłyną do urzędu i co do zasady nie będzie ingerował w projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania terenu oraz projekt techniczny. – To jest kolejna duża deregulacja, która niesie za sobą przenoszenie odpowiedzialności na projektantów z zawodów zaufania publicznego i kolejne znoszenie odpowiedzialności za wydawane decyzje urzędników – podkreśla.
Procedury będą szybsze, ale za wysoką cenę
Praktyczne skutki wejścia w życie tej propozycji będą takie, że i realizacja inwestycji będzie obarczona bardzo wysokim ryzykiem.
– Podstawowym aktem z zakresu przepisów techniczno-budowlanych jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zarzut naruszenia przepisów tego aktu pojawia się w większości postępowań w sprawie pozwolenia na budowę. Inwestorzy są wzywani do usunięcia nieprawidłowości w tym zakresie, a nawet otrzymują decyzje odmawiające udzielenia pozwolenia na budowę właśnie z uwagi na brak zgodności z warunkami technicznymi – wyjaśnia dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
Nie ma ona wątpliwości, że pozbawienie organów kompetencji w tym zakresie przyspieszy proces inwestycyjny. Tylko za jaką cenę?
– Odpowiedzialność za rozwiązania projektowe w zakresie zgodności z warunkami technicznymi przyjmą na siebie projektanci. Zapewne będzie to skutkowało większą ostrożnością po ich stronie, w końcu lata doświadczeń nauczyły nas, że przepisy dotyczące warunków technicznych można interpretować różnie i nie ma tu jednej dobrej wykładni. Na końcu, jeśli w trakcie lub nawet po zrealizowaniu inwestycji pojawią się wątpliwości co do zgodności z warunkami technicznymi, sprawą zajmą się organy nadzoru. Tyle że wtedy nie wystarczy już zmiana w dokumentacji, a konieczne będzie wprowadzenie zmian powstającej inwestycji – ostrzega przed konsekwencjami Martyna Sługocka.
Podobnie myśli Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. W jego opinii ministerstwo rozwoju przerzuci obowiązek sprawdzenia projektu pod kątem zgodności z warunkami technicznymi na nadzór budowlany.
– Tym samym zwiększy ryzyko po stronie inwestora. Dziś ma on prawo mieć przekonanie, że skoro uzyskał pozwolenie na budowę, to jego projekt jest zgodny z warunkami technicznymi (skoro to na organie ciąży obowiązek sprawdzenia projektu zagospodarowania terenu). Jeżeli natomiast organ architektoniczno-budowlany przestanie być odpowiedzialny za takie sprawdzenie oznacza to, że weryfikacja zgodności PZT z warunkami technicznymi będzie następować dopiero na etapie budowy, w ramach ewentualnego postępowania nadzorem budowlanym. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości mogą wstrzymać budowę, nałożyć na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, a nawet orzec nakaz rozbiórki – mówi mec. Górski.
Fatalna sytuacja sąsiadów
Resort rozwoju zdejmując nadmiar pracy z „barków” starostów i prezydentów miast kompletnie zapomina o sąsiadach inwestora. Będą oni pozbawieni możliwości zakwestionowania realizacji inwestycji sprzecznej z przepisami techniczno-budowlanymi, w szczególności z tymi dotyczącymi odległości od granicy działki.
– Skoro bowiem starosta, prezydent miasta nie będą badali tych kwestii, to naruszenie tych przepisów nie będzie miało wpływu na ważność pozwolenia na budowę. Odpowiedzialność projektanta wobec osób trzecich, z którymi nie będzie wiązać się żadna umowa, może okazać się zaś czysto iluzoryczna. Jakkolwiek oczywiście można się zgodzić, że organ architektoniczno-budowlany nie powinien wyręczać w pełnym zakresie projektanta, to jednak moim zdaniem zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami techniczno-budowlanymi powinna być nadal przez niego badana – uważa Michał Siembab, radca prawny w GKR Legal.
I zastanawia się, czy skoro, jak wynika z uzasadnienia projektu, rola organu ma sprowadzać się do kontroli, czy zgromadzona przez inwestora dokumentacja jest kompletna, to czy niedługo ustawodawca nie uzna, że wydawanie pozwoleń na budowę jest w ogóle zbędne, skoro i tak odpowiedzialność za przygotowanie projektu ponosi projektant.
Tyle hałasu o nic. To dobre rozwiązania
Proponowane rozwiązania mają jednak swoich zwolenników. Ich zdaniem celem zmian nie jest wprowadzenie „wolnej amerykanki” co do zagospodarowania terenu. Dzięki nowym przepisom jest szansa, że pozwolenia na budowę będą szybciej wydawane.
– Nie sądzę, aby zaczęły masowo się pojawiać przykładowo zbyt wąskie drogi pożarowe o statusie drogi wewnętrznej (a nie drogi publicznej), niezgodne z przepisami o szerokości takich dróg. Odpowiedzialność za zgodność z wymogami techniczno-budowlanymi ma spoczywać na projektancie jako na jednym z uczestników procesu budowlanego. Architekci zrzeszeni w okręgowych izbach architektów podlegają odpowiedzialności dyscyplinarnej, w tym również za brak należytej staranności w wykonywaniu zawodu. Planowane zmiany oceniam więc dobrze, jako mogące przyczynić się do przyśpieszenia procedur przed organami z powodu zmniejszenia formalności w urzędach, a jednocześnie jako takie, które nie generują zagrożeń na szeroką skalę – twierdzi Michał Bera, radca prawny z BSS Bera Salwa Świderski.
Wtóruje mu Mariusz Zając, adwokat w Kancelarii Zając i Wspólnicy. – Obecnie organy administracji architektoniczno-budowlanej mają ograniczoną możliwość weryfikacji szczegółowych rozwiązań technicznych, zwłaszcza przy dużych i skomplikowanych inwestycjach, poruszając się w ograniczonych ramach czasowych tego typu postępowań. Chęć dokonania szczegółowej weryfikacji prowadziła niekiedy do przedłużania takich postępowań, z uwagi na rzekome uchybienia formalne i materialne. Co więcej, dziś taka pozorna kontrola mogłaby być poczytywana za zmniejszenie zakresu odpowiedzialności projektanta, autora rozwiązań projektowych, co nie powinno mieć miejsca – dodaje.
https://www.prawo.pl/biznes/budowa-blisko-dzialki-sasiada-beda-zmiany-w-prawie,518822.html
3. Trudno dziś budować w centrach miast, bo przepisy o zabudowie śródmiejskiej nie działają
Renata Krupa-Dąbrowska | Data dodania: 19.12.2022
Tylko nieliczni inwestorzy mogą budować obecnie w centrach miast, korzystając z uproszczonych zasad zabudowy plombowej, choć chętnych nie brakuje. Winne są m.in. niejasne przepisy. Tymczasem wystarczy poprawić definicję obszaru zabudowy śródmiejskiej i powinno to się radykalnie zmienić. Swoją propozycję ma Ministerstwo Rozwoju i Technologii, niestety nie jest ona najlepsza.
Budowa w śródmieściach dużych miast jest bardzo trudna. Winne są przepisy oraz stare, już nieważne dokumenty planistyczne. Problem można rozwiązać na dwa sposoby – poprzez zmianę przepisów lub dokumentów planistycznych. O tym, że trzeba poprawić prawo, doskonale wie Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którą obecnie pracuje, proponuje nową definicje zabudowy śródmiejskiej. Prawnicy i deweloperzy uważają jednak, że nie rozwiązuje ona wszystkich problemów.
Nowe budynki w centach miast, nie tak łatwo wybudować
Cztery lata temu zmieniły się przepisy. 1 stycznia 2018 r. weszła w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadziła ona zmiany dotyczące zabudowy śródmiejskiej. Chodziło o wprowadzenie dla nowych inwestycji dużo mniej rygorystycznych przepisów dotyczących nasłonecznienia i przesłaniania, a w odniesieniu do kawalerek w takiej zabudowie nie określa się w ogóle wymaganego czasu nasłonecznienia. W praktyce oznacza to możliwość bardziej intensywnej zabudowy (budynków o większych gabarytach), jeżeli dany teren inwestycji jest objęty zabudową śródmiejską. Wielu inwestorów nie ma jednak najmniejszych szans, by z tych uproszczeń skorzystać.
Przed nowelizacją, tj. przed 1 stycznia 2018 r., urzędnicy sami określali, czy dana inwestycja zalicza się do tego typu zabudowy, czy nie, co przysparzało licznych sporów i wątpliwości. By je przeciąć, nowela wprowadziła pojęcie obszaru zabudowy śródmiejskiej.
Definicję zawiera par. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
– Innymi słowy zabudowa śródmiejska musi być wyznaczona w miejscowym planie lub przynajmniej studium. Dodatkowo wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej możliwe jest jedynie w ramach śródmieścia, pod warunkiem występowania zgrupowania intensywnej zabudowy – wyjaśnia Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
Tymczasem wiele planów i studiów powstało przed wejściem w życie noweli. Nie zawierają więc wprost odniesienia do zabudowy śródmiejskiej lub posługują się starym określeniem funkcjonalnej zabudowy śródmiejskiej.
– Dla urzędników nie jest to jedno i to samo i nie chcą m.in. z tego powodu wydawać pozwoleń na budowę– tłumaczy Przemysław Dziąg szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Nieostra definicja
Najwięcej kontrowersji wokół tej zabudowy pojawiło się cztery lata temu, czyli w chwili wejścia w życie nowej definicji, kiedy okazało się, że wobec braku odpowiednich zapisów w aktach planistycznych (studium, miejscowe plany) zabudowa śródmiejska praktycznie przestała obowiązywać. Nie można już było jej uzasadniać okolicznościami faktycznymi, a studium czy miejscowy plany jej nie przewidywały.
– Nie zmienia to jednak faktu, że gminy są aktualnie znacznie ograniczone w wyznaczaniu obszarów zabudowy śródmiejskiej. Musi bowiem na danym obszarze występować nie tylko intensywna zabudowa, ale dany obszar musi być także położony w ramach śródmieścia. Ta ostatnia przesłanka jest ściśle niedookreślona i wobec braku legalnej definicji śródmieścia wymaga sięgania do znaczeń językowych – mówi mec. Maciej Górski.
Według niego o ile gmina może uzasadnić sposób definiowania danej zabudowy jako intensywnej, to już wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej poza dzielnicami centralnymi jest w zasadzie niemożliwe. Problem jest taki, że na niektórych obszarach leżących poza dzielnicami centralnymi, szczególnie w przypadku intensywnej zabudowy pierzejowej, niemożliwym jest dziś jej uzupełnianie z powodu braku możliwości wyznaczenia obszaru zabudowy śródmiejskiej z uwagi na położenie względem dzielnic centralnych. Przykładowo w Warszawie problem dotyczy to m.in. kwartału ulic: Gagarina, Czerniakowska, Chełmska, Belwederska.
Jeżeli zmieniać – to jak?
Prawnicy i deweloperzy nie mają wątpliwości, że obowiązującą definicję obszaru zabudowy śródmiejskiej. Częściowo problem rozwiązuje ministerstwo rozwoju.
Sceptyczny co do nowych rozwiązań jest m.in. Przemysław Dziąg z PZFD. – Projekt przewiduje, że gmina w planie ogólnym będzie mogła wytyczyć ten obszar. Nie jest to jednak wymóg obligatoryjny. Jeżeli tego nie zrobi inwestor będzie miał związane ręce. Ponadto projekt mówi, że w wypadku obecnych miejscowych planów będą obowiązywały stare zasady do czasu uchwalenia ogólnych planów. Problem w tym że obecnie plany blokują zabudowę śródmiejską. – ostrzega.
Wtórują mu inni prawnicy.
– Proponowana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość wyznaczenia w planie ogólnym gminy, który ma zastąpić dotychczasowe studium, obszaru zabudowy śródmiejskiej. Zmiana z pewnością ułatwi stosowanie przepisów materialno-technicznych wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczących inwestycji położonych w centrach miast, jednakże nie będzie to skutkowało to fundamentalnym zwiększeniem szybkości lub przejrzystości realizacji inwestycji na terenach śródmiejskich – twierdzi Mariusz Zając, adwokat, z Kancelarii Prawnej Zając i Wspólnicy. Podobnego zdania jest dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z GKR Legal.
Przyznaje, że projekt rozwiązuje problem braku podstawy ustawowej do wyznaczania w planach miejscowych „obszarów zabudowy śródmiejskiej” oraz wyznaczania ich w dokumencie nie będącym aktem prawa miejscowego, tj. w studium.
– Jednocześnie wraca do nieostrej definicji takiego obszaru, wskazując, że należy przez niego rozumieć „położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej”. – Znowu pojawi się więc problem z określeniem, czy do danego obszaru konkretnie należy stosować przepisy rozporządzenia właściwe dla obszarów „zabudowy śródmiejskiej”, co byłoby niekorzystne – uważa dr Tomasz Ludwik Krawczyk
W jego opinii projekt nowelizacji ustawy o planowaniu powinien wyraźnie przewidywać możliwość wprowadzania do planów miejscowych wyznaczenia „obszarów zabudowy śródmiejskiej” i zrezygnować z wyznaczania ich w dokumencie, który nie jest aktem prawa miejscowego, tj. w studium.
Pojawiają się również inne postulaty. – Warto rozważyć zmianę aktualnej definicji zabudowy śródmiejskiej w taki sposób, aby mogła być wyznaczana poza „śródmieściem”, a także w sposób umożliwiający uznania danego terenu za obszar zabudowy śródmiejskiej pomimo niewyznaczenia w studium lub planie miejscowym, przy uwzględnienie uzasadnionych okoliczności faktycznych – postuluje mec. Maciej Górski.