Budownictwo | 26.05.2023 r.

Dziennik Gazeta Prawna

Nie ma zapłaty za usługi budowlane bez informacji o prawie do odstąpienia od umowy zawartej poza firmą

Tomasz Ciechoński | 18 maja 2023, 20:00

Klient nie musi płacić za już wykonane usługi budowlane, jeśli nie był poinformowany o prawie do odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa – uznał Trybunał Sprawiedliwości UE.

Przedsiębiorca, zawierając umowę poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość, musi poinformować konsumenta o prawie do odstąpienia od niej w ciągu 14 dni bez podawania przyczyn. Jeśli nie dopełni tego obowiązku, czas na odstąpienie od umowy wydłuża się do 12 miesięcy. Wynika tak zarówno z unijnej dyrektywy 2011/83/UE w sprawie praw konsumentów, jak i polskiej ustawy o prawach konsumenta (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 287 ze zm.).

O tym, że uchybienie obowiązkowi informacyjnemu może być kosztowne, przekonał się właśnie niemiecki przedsiębiorca. W październiku 2020 r. poza lokalem swojego przedsiębiorstwa zawarł z konsumentem ustną umowę o renowację instalacji elektrycznej w prywatnym domu. Prace budowlane trwały przez nieco ponad dwa miesiące, następnie przedsiębiorca wystawił fakturę za ich zrealizowanie.

Kontrahent nie zapłacił, tylko odstąpił od umowy. Podniósł, że przedsiębiorca nie poinformował go o prawie do odstąpienia od umowy, dlatego termin na skorzystanie z tego prawa wynosił nie 14 dni, a 12 miesięcy. Stwierdził też, że przedsiębiorcy nie przysługuje prawo do żądania jakiejkolwiek zapłaty za wykonane usługi.

Przedsiębiorca wystąpił z powództwem, argumentując, że pozbawienie go roszczenia o wynagrodzenie stanowi nieproporcjonalną sankcję za naruszenie przez niego obowiązku informacyjnego. Sąd w Essen doszedł do wniosku, że przepisy niemieckie przyjęte w celu transpozycji dyrektywy zwalniają konsumenta z zapłaty za usługę wykonaną przed upływem okresu na odstąpienie od umowy. Zastanawiał się jednak, czy odnosi się to również do przypadku, w którym konsument odstąpi od umowy już po jej wykonaniu – wówczas mógłby bowiem uzyskać przysporzenie majątkowe z naruszeniem ogólnej zasady prawa UE zakazującej bezpodstawnego wzbogacenia. Pytanie prejudycjalne w tej sprawie zadał TSUE.

Ten w środowym orzeczeniu podkreślił, że prawo do odstąpienia od umowy ma na celu ochronę konsumenta w szczególnej sytuacji zawierania umowy poza lokalem, kiedy to konsument może być bardziej narażony na potencjalną presję psychologiczną lub na element zaskoczenia. Odnosząc się do wątku bezpodstawnego wzbogacenia, trybunał przypomniał, że cel dyrektywy – jakim jest zapewnienie wysokiego poziomu ochrony konsumentów – nie zostałby osiągnięty, gdyby musiał on ponosić koszty, które nie są wyraźnie przewidziane w samej dyrektywie.

W konsekwencji TSUE dokonał wykładni przepisów dyrektywy zwalniających konsumenta z kosztów świadczenia usługi, jeśli przedsiębiorca nie dopełnił obowiązku informacyjnego, oraz innych kosztów z tytułu wykonania prawa do odstąpienia od umowy, które nie wynikają z dyrektywy. Należy to interpretować w ten sposób, że konsument jest całkowicie zwolniony z obowiązku zapłaty za usługi wykonane na podstawie umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa w sytuacji, gdy zainteresowany przedsiębiorca nie przekazał mu informacji o prawie do odstąpienia od umowy, a konsument skorzystał ze swego uprawnienia już po zakończeniu wszystkich prac.

– Trudno nie zgodzić się z tym wyrokiem – komentuje Krzysztof Witek, adwokat z kancelarii Traple Konarski Podrecki i Wspólnicy. – W przypadku umów zawieranych na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa konsument zawsze musi być poinformowany o prawie odstąpienia od umowy. Taka informacja musi obejmować m.in. istnienie samego prawa, tryb i termin na skorzystanie z niego oraz informację o wzorze oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jeśli przedsiębiorca nie poinformuje właściwie o tym uprawnieniu (i kwestiach rozliczenia usług wykonanych na żądanie konsumenta przed terminem odstąpienia), to konsument nie może być obciążony kosztami tych usług. Dotyczy to także sytuacji, gdy prace zostały w całości wykonane przez przedsiębiorcę. Przedsiębiorca, który nie dopilnował właściwego poinformowania konsumenta, działa na własne ryzyko.©℗

Co mówią polskie przepisy
Co mówią polskie przepisy / Dziennik Gazeta Prawna – wydanie cyfrowe

orzecznictwo

Podstawa prawna
Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 17 maja 2023 r. w sprawie C 97/22

https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8718194,uslugi-budowlane-brak-informacji-o-prawie-do-odstapienia-od-umowy.html

 

Forsal

Budowa domu bez pozwolenia. Nowe prawo to furtka dla patodeweloperki, kłopoty dla budujących i bałagan w urzędach [OPINIA]

Jolanta Nabiałek | 17 maja 2023, 07:00

„Rewolucyjne zmiany w prawie budowlanym”, „budowa domu powyżej 70 m² bez pozwolenia” – brzmiały entuzjastyczne komunikaty Ministerstwa Rozwoju. Wyglądały obiecująco dla osób, które w najbliższej przyszłości planują zbudować sobie wymarzone lokum. W oficjalnych komunikatach nie znajdziemy jednak informacji o problemach, które generuje nowe prawo. A tych jest na pęczki.

Wieść o zmianach dotyczących pozwoleń na budowę rozniosła się pod koniec marca. Zgodnie z nimi dom na własny użytek o powierzchni powyżej 70 m² będzie można wybudować, nie przechodząc procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Pół roku wcześniej podobne prawo zaczęło obowiązywać w przypadku budynków o powierzchni do 70 m². Brzmi jak ogromne udogodnienie? Nic bardziej mylnego – to odpowiedzialność przerzucona na użytkowników, wielki bałagan w urzędach i furtka dla patodeweloperki.

Ścieżka bez pozwolenia była możliwa już wcześniej
Zanim weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, osoba chcąca zbudować dom na własny użytek miała dwie drogi. Tylko jedna z nich polegała na wystąpieniu o pozwolenie na budowę. Odpowiedni urząd, po otrzymaniu takiego wniosku, miał 65 dni na jego rozpatrzenie. Mógł wydać decyzję odmowną lub pozytywną.

Drugą opcją było tzw. zgłoszenie z projektem. W tym przypadku nie było decyzji (odmownej lub pozytywnej) o pozwoleniu na budowę. Jeśli urząd w ciągu 21 dni nie wyraził sprzeciwu, można było przyjąć założenie o tzw. milczącej zgodzie i rozpocząć prace. W razie, gdyby jakaś strona trzecia miała obiekcje co do naszej budowy, zawsze mogliśmy się powołać na brak sprzeciwu ze strony urzędu.

Dlaczego, skoro już wtedy dostępna była inna ścieżka, najczęściej kończyło się na wystąpieniu o pozwolenie na budowę? Z dwóch bardzo prostych względów. Po pierwsze, w przypadku zgłoszenia z projektem, podczas budowy nie można było wprowadzać żadnych istotnych zmian, a, wbrew pozorom, taka potrzeba pojawia się wcale nie tak rzadko. Po drugie, jeśli potrzebowaliśmy kredytu hipotecznego, żeby mieć środki na budowę, „milcząca zgoda” (zazwyczaj w postaci zaświadczenia od urzędu o braku sprzeciwu) mogła nie wystarczyć. Banki niechętnie ją respektowały. Preferowały, żeby klient posiadał jednak pozwolenie na budowę.

Nowe prawo nie tyle wprowadza więc jakąś rewolucję, ile liberalizuje istniejącą już wcześniej ścieżkę. Tym samym zapewne czyniąc ją jeszcze bardziej podejrzaną dla banków.

Na szczęście wciąż można iść starym trybem
Co jednak istotne dla osoby, która chciała sobie postawić dom – niezależnie od trybu, który przed nowelizacją wybrała, była w pewnym sensie chroniona. Przynajmniej w zakresie ewentualnych roszczeń osób trzecich. Przykładowo – sąsiadów. Albo osób występujących w imieniu środowiska naturalnego, zabytków graniczących z posesją itp. Nad tym, żeby inwestor nie złamał w tym zakresie prawa, czuwał urząd.

Obecnie, jeśli zdecydujemy się na tryb bez pozwolenia na budowę, organ odpowiedzialny za zarejestrowanie naszego zgłoszenia nie ma możliwości wyrazić sprzeciwu. Tym samym to my jesteśmy odpowiedzialni za ewentualne roszczenia osób trzecich. Urzędnik zarejestruje nasze zgłoszenie. Nawet je sprawdzi. Ale sprzeciwu nie wyrazi. Może ewentualnie wysłać notatkę do Nadzoru Budowlanego. A taka notatka może oznaczać dla nas spore kłopoty. Być może Nadzór uzna, że musimy np. odrobinę przesunąć budynek. Co, jeśli wylaliśmy już fundamenty, będzie nieco trudne i trochę kosztowne. Albo uzna, że to, co zrobiliśmy, to samowola budowlana. Grzywny i opłaty legislacyjne w takich przypadkach są naprawdę spore. Górną granicą takiej grzywny jest, bagatela, 1 mln zł. Zapewne w przypadku drobniejszych wykroczeń nie będzie wynosić aż tyle, niemniej – nadal może sięgać dziesiątek tysięcy złotych.

Wysłałam do kilku urzędów (m.in. warszawskiego i częstochowskiego) pytanie, jak się zapatrują na nowelizację przepisów. Żaden nie odpisał. Być może dlatego, że ciężko im przewidzieć, jak w praktyce będzie wyglądała realizacja nowego prawa budowlanego.

Na szczęście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby budować w trybie pozwolenia na budowę. Wciąż jest dostępny.

Patodeweloperzy się cieszą, urzędnicy zgrzytają zębami
Zakładam, że po dowiedzeniu się tego wszystkiego, mało która osoba zdecyduje się na korzystanie z trybu bez pozwolenia na budowę. Jest jednak taka grupa, która zapewne już zaciera ręce na myśl o potencjalnym zarobku, który nowe prawo umożliwia. To patodeweloperzy.

Nowe prawo stwarza bowiem furtkę dla patologii. Teoretycznie, budowany zgodnie z jego literą dom musi powstawać na własny użytek budującego i być wolnostojący. Z tym, że definicja słowa „wolnostojący” jest raczej płynna. Powiedzmy, że stawiamy bliźniak. Jeśli obie jego części nie mają wspólnej ściany konstrukcyjnej, możemy uznać, że są one wolnostojące i znajdziemy prawników, którzy tej tezy wybronią. Ale nie ograniczajmy się do bliźniaka – możemy wszak postawić całą szeregówkę. Na własne potrzeby mieszkaniowe – jeśli np. mamy dużo dzieci i każde chcemy obdarować jednym z powstałych w ten sposób mieszkań. Dzień po zakończeniu budowy nasze potrzeby mieszkaniowe mogą nagle wyparować, bo nie ma prawa, które tego zabroni. W ten sposób, korzystając z uproszczonego prawa, które teoretycznie nie jest dla nich, będą zarabiać patodeweloperzy.

Inny problem, który generuje nowe prawo, związany jest z szumnie ogłaszaną elektronifikacją całego procesu. Oznacza to, że, w przeciwieństwie do tego, co było do tej pory, właśnie tą drogą składamy projekt budowlany. Nie dostarczamy wersji papierowej. Niby słusznie, błyskawicznie i ekologicznie. Jak się jednak nieoficjalnie dowiedziałam, urzędy nie są dostosowane do takiego trybu zgłoszeń. Nie dysponują sprzętem, żeby je sprawdzać. Wydrukować ich sobie nie mogą, bo jest to traktowane jako niedozwolone przetwarzanie danych. Ciężko będzie też zaprezentować projekt zainteresowanym stronom (np. sąsiadom budującego) – tutaj też brakuje odpowiedniego sprzętu. Wygląda na to, że urzędnik będzie musiał zaprosić takich petentów do swojego biurka i pokazać im wszystko na niedostosowanym do oglądania projektów budowlanych monitorze. Nie wspominając już o tym, że osoby wykluczone cyfrowo w ogóle będą miały problem ze złożeniem projektu. Zapowiada się wesoło.

Za pomoc w przygotowaniu artykułu i konsultacje merytoryczne dziękuję architektce Ilonie Kurzac.

A co na to GUNB?
O komentarz na temat nowelizacji prawa budowlanego poprosiłam Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). Zapytałam, czy czuje się przygotowany na nowe prawo, czy nie dadzą mu się we znaki braki kadrowe i czy zapewniono mu dodatkowe środki finansowe potrzebne do implementacji nowego prawa. Odpowiedziała mi Joanna Niedźwiedzka, główna specjalistka z Wydziału Komunikacji.

– Wprowadzane zmiany w zakresie liberalizacji przepisów dotyczących konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę nie mają wpływu na sytuację kadrową i finansową GUNB. Na zmiany w zakresie cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego GUNB przygotowuje się od dłuższego czasu, czego efektem jest utworzenie nowej komórki organizacyjnej – Departamentu Usług Cyfrowych. Ponadto systematycznie modernizujemy infrastrukturę informatyczną urzędu oraz dostosowujemy procesy do cyfrowego obiegu dokumentacji. Jednym z celów dokonywanych zmian w zakresie cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego jest uproszczenie działań po stronie urzędników, a tym samym – polepszenie warunków ich pracy. Dodatkowo GUNB podejmuje szereg działań mających na celu przygotowanie organów terenowych. W rezultacie tych działań terenowe organy nadzoru budowlanego otrzymały na ten rok dodatkowe środki finansowe na zakup sprzętu informatycznego oraz podwyżkę wynagrodzeń.

Wygląda więc na to, że środki do przeprowadzenia niezbędnych prac modernizacyjnych się znajdą. A co sądzi GUNB na temat tego, czy implementowane zmiany są korzystne dla petentów?

– Korzyść wynikająca z zastosowania uproszczonej procedury zgłoszenia, która obecnie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy – Prawo budowlane, polega na tym, że inwestor od razu po dokonaniu zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej (AAB) i po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego, może przystąpić do budowy. Organ AAB nie może zgłosić sprzeciwu – czyli zgłaszasz i budujesz. Dzięki temu uproszczeniu Inwestor oszczędza czas oczekiwania na decyzję o pozwoleniu na budowę, skraca czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy. Tu należy jednak podkreślić, że procedura ta dotyczy wyłącznie tych, którzy budują na własne cele mieszkaniowe. Tych inwestorów/deweloperów, którzy budują w celu odsprzedaży budynków, nie dotyczy uproszczona procedura zgłoszenia dla budynku z pkt 1a, ale zwykłe pozwolenie na budowę. Dodatkową korzyścią, jaka związana jest z realizacją budynków do 70 m2, jest możliwość skorzystania z darmowych projektów gotowych domów do 70 m2 (składających się z projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego), które dostępne są na stronie internetowej GUNB. Inwestor, który zdecyduje się skorzystać z tego rozwiązania, będzie musiał zapewnić sporządzenie jedynie projektu zagospodarowania działki lub terenu, na którym wybrany obiekt zostanie usytuowany na jego działce. Dla osoby chcącej zrealizować taki obiekt jest to niewątpliwie korzyść, że nie ponosi kosztów związanych z opracowaniem całego projektu budowlanego takiego domu. Omawiana wyżej procedura sprawdziła się i dlatego projektodawca postanowił ją rozszerzyć na wszystkie domy jednorodzinne bez ograniczeń powierzchni zabudowy. Projekt nowelizacji proponuje także wprowadzenie uproszczeń w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2. Ponadto projektowana ustawa wprowadza możliwość szybszego zamieszkania w swoim domu, tzn. tuż po zakończeniu budowy. Wystarczy, że kierownik budowy złoży oświadczenie o jej zakończeniu i możliwości przystąpienia do użytkowania budynku. Od tego momentu można zacząć mieszkać. Inwestor będzie musiał jedynie poinformować o tym fakcie właściwy organ nadzoru budowlanego. Nie będzie musiał już czekać na decyzję nadzoru budowlanego – odpowiedziała Joanna Niedźwiedzka.

Wygląda to bardzo korzystnie, jeśli na chwilę zapomnimy o przerzuconej na nasze barki odpowiedzialności i widmie grzywny. O tym, co architekci kierujący się zawodowym etosem sądzą o wspomnianych przez Niedźwiedzką gotowych projektach, być może kiedyś napiszę oddzielny tekst.

Dopytałam jeszcze, czy GUNB nie widzi ryzyka, że otwiera się furtka dla patodeweloperki i czy dysponuje mechanizmami, które przed takim obrotem wydarzeń nas ochronią. Dysponuje. Ale czy wystarczającymi?

– W kontekście budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2 zastosowano następujący mechanizm, który przeciwdziała realizacji tych inwestycji w uproszczonej procedurze przez deweloperów. Inwestor, w przypadku budowy domu do 70 m2, musi dołączyć do zgłoszenia oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy – Kodeks karny; składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”. Tym samym deweloper, czyli podmiot, który prowadzi budowę budynku w celu jego późniejszej sprzedaży, a nie żeby w nim samemu zamieszkać, nie może zgodnie z prawdą złożyć takiego oświadczenia. Zatem budynki do 70 m2 nie mogą być realizowane w uproszczonej procedurze przez deweloperów. Obowiązek złożenia przedmiotowego oświadczenia przewidziano w nowelizacji także dla budowy domów powyżej 70 m2, a zatem także tych obiektów w uproszczonej procedurze nie będzie mógł realizować deweloper – odpowiedziała specjalistka z GUNB.

Pytanie, czy jeśli deweloperowi „wyparują” potrzeby mieszkaniowe krótko po zakończeniu budowy i postanowi sprzedać „wolnostojące” w jednym szeregu domy, ktoś pociągnie go za to do odpowiedzialności. Czas pokaże.

https://forsal.pl/nieruchomosci/aktualnosci/artykuly/8715085,budowa-domu-bez-pozwolenia-nowe-prawo-to-furtka-dla-patodeweloperki-klopoty-dla-budujacych-i-balagan-w-urzedach-opinia.html

 

Prawo

 1. Likwidacja użytkowania wieczystego – w Sejmie odbyło się pierwsze czytanie

Renata Krupa-Dąbrowska | Data dodania: 24.05.2023

Firmy będą mogły przekształcić prawo użytkowania wieczystego już prawdopodobnie w 2023 roku. W środę 24 maja projektem zajmie się Sejm. To drugi etap reformy, bo kilka lat temu na gruntach uwłaszczyli się właściciele domów oraz mieszkań. Jednak dla przedsiębiorstw nie będzie uwłaszczenia z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale na wniosek.

W środę, 24 maja  na połączonym posiedzeniu dwóch sejmowych komisji: Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej odbyło się pierwsze czytanie rządowego projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym razem prawo do przekształcenia mają otrzymać  użytkownicy komercyjnych gruntów, czyli m.in. właściciele biurowców, galerii handlowych, usług.

Uwłaszczenie na wniosek – jakie zasady 
W Polsce jest ponad 405 tys. gruntów w użytkowaniu wieczystym. Projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale na wniosek.

Dodatkowo użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego, który zrealizował cel użytkowania wieczystego powstałego przed 1 stycznia 1998 r., będzie mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży. W takim wypadku organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy. Termin złożenia takiego wniosku będzie wynosił rok od wejścia ustawy w życie.

Nowy model odpłatności za grunt będzie dotyczył:

– przedsiębiorców (duże firmy, jednoosobowa działalność gospodarcza),
– osób fizycznych np. właścicieli garaży,
– spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych (infrastruktura osiedlowa, pawilony handlowe),
– mieszkańców osiedli – np. parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw.

– Zgodnie z nowymi przepisami organy publiczne nie będą już mogły odmówić sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika, w tym przedsiębiorcy, który złoży wniosek w terminie roku od wejścia w życie ustawy – tłumaczy minister rozwoju Waldemar Buda.

Wyjątek dotyczy przede wszystkim gruntów niezabudowanych bądź zajmowanych przez rodzinne ogrody działkowe. W takich przypadkach grunt będzie można kupić za zgodą samorządu lub starosty i wojewody pod warunkiem, że umowa trwa minimum 10 lat.

Brak możliwości przekształcenia
Spod roszczenia wyłączone zostaną także grunty Skarbu Państwa powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim, a także grunty na terenie portów i przystani morskich – są to grunty istotne z punktu widzenia gospodarki narodowej, niezbędne jest więc zapewnienie Skarbowi Państwa nadzoru nad sposobem ich wykorzystywania. Nie będzie również możliwe zawarcie umowy sprzedaży gruntu, wobec którego toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Ile i na jakich zasadach
Zasady nowego modelu odpłatności za grunt będą następujące:

– cena wykupu przy jednorazowej wpłacie to tylko 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
– cena za grunt docelowo to równowartość 6proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu;
– możliwość płatności w ratach przez maksimum 10 lat – wtedy cena to 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej;
– bonifikata dla grup szczególnie wrażliwych społecznie np. osób niepełnosprawnych i ich opiekunów;
– samorządy będą mogły przyjąć te same zasady odpłatności lub określić je samodzielnie;
– dla przedsiębiorców preferencje w ramach limitu pomocy de minimis.

Nowe przepisy wejdą w życie po 30 dniach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw..

https://www.prawo.pl/biznes/likwidacja-uzytkowania-wieczystego,520557.html

 2. Arbitralna decyzja ministra „tu jest cenne złoże” pozbawi właściciela działki prawa zabudowy

Zofia Jóźwiak | Data dodania: 17.05.2023

Zmiany zaproponowane w nowelizacji prawa geologicznego i górniczego, która w maju trafiła do Sejmu, mogą okazać się niebezpieczne dla właścicieli nieruchomości i inwestorów, na terenach, które obejmują – alarmują organizacje pozarządowe. Pozwolą ministrowi klimatu i środowiska arbitralnie decydować o tym, które złoża w Polsce zostaną uznane za strategiczne i gdzie w związku z tym wprowadzić np. zakaz zabudowy.

Organizacje społeczne i samorządy ostrzegają przed przyjęciem rządowego projektu zmian prawa geologicznego i górniczego, który został właśnie skierowany do pierwszego czytania w komisjach. Projekt wprowadza nowe regulacje m.in. w zakresie ochrony złóż, które bardzo znacząco ingerują w prawo własności nieruchomości oraz we władztwo planistyczne gmin.

Na największe problemy mogą być narażeni właściciele i inwestorzy z gmin tzw. górniczych. Jak bowiem mówi Miłosz Jakubowski, radca prawny w fundacji Frank Bold, planowane przepisy pozwolą ministrowi klimatu i środowiska arbitralnie decydować o tym, które złoża w Polsce zostaną uznane za strategiczne i gdzie w związku z tym wprowadzić np. zakaz zabudowy.

Uznaniowa decyzja uderzy we właścicieli 
Zgodnie z nowelą gminy będą zobowiązane do uwzględnienia decyzji ministra w dokumentach planistycznych bez możliwości odwołania się od niej do niezawisłego sądu.  – A właściciele nieruchomości położonych na terenie złóż strategicznych nie będą mieli prawa do żadnego odszkodowania za spadek wartości działki czy ograniczenie prawa do korzystania z niej – ostrzega prawnik.

Niebezpieczne jest przede wszystkim to, że od takiej decyzji nie jest przewidziana droga odwoławcza. A przesłanki uznania złoża za strategiczne ustalono, według Miłosza Jakubowskiego w sposób tak ogólny, że nietrudno sobie wyobrazić, jak mapa kraju zapełnia się terenami, na których niemożliwe okaże się choćby zbudowanie domu jednorodzinnego na własnej działce czy nowej drogi gminnej. I to przy braku faktycznych planów wydobycia w tym miejscu.

Pod złoże wywłaszczać nie trzeba 
Zdaniem organizacji społecznych uznanie złoża za strategiczne nie będzie wiązało się z koniecznością wywłaszczenia danej działki, co będzie powodowało konieczność utrzymywania zainteresowanych w niepewności przez wiele lat bez żadnej rekompensaty finansowej. Przykładowo położony na danym terenie zakład przemysłowy nie będzie się mógł rozbudowywać, a właściciel gospodarstwa rolnego nie poczyni niezbędnych inwestycji. Straci na tym także gmina, której rozwój gospodarczy zostanie zahamowany, i tym samym do jej budżetu nie wpłyną możliwe do osiągnięcia podatki.

Przykładem mogą być tereny Wielkopolski Wschodniej – Wróci stan ciągłej niepewności dla mieszkańców terenów, na których zlokalizowane są złoża węgla brunatnego. W Gubinie i Brodach, Złoczewie, Legnicy czy w Wielkopolsce Południowej i Wschodniej już niemal zapomniano o nierealistycznych planach budowy nowych odkrywkowych kopalń – mówi Tomasz Waśniewski, prezes Fundacji RT-ON. – Wraz z nowelizacją prawa geologicznego temat ten powróci w najgorszym możliwym wydaniu, blokując rozwój gmin na dekady, mimo że wydobycie węgla nigdy tam nie dojdzie do skutku – m.in. ze względu na brak realnych możliwości finansowania i ubezpieczenia inwestycji górniczych przez banki i towarzystwa ubezpieczeniowe.

Ale to niejedyny problem związany z przepisami, które trafiły do Sejmu. Bardzo niebezpieczny dla znacznej liczby właścicieli może okazać się przepis ukryty w art. 94 b mówiący, że: „Minister właściwy do spraw środowiska po powzięciu informacji o możliwości spełnienia przez złoże kopaliny objęte prawem własności nieruchomości gruntowej albo przez jego część kryteriów, o których mowa w art. 94a ust. 5, może z urzędu wszcząć postępowanie w przedmiocie uznania takiego złoża albo jego części za złoże strategiczne. Przepisy art. 94a ust. 2–15 stosuje się”.

I w tym wypadku nie chodzi o węgiel czy rudy metali, ale także np. o znacznie częściej występujące w kraju złoża piasku. W praktyce także może zostać uznane ono za strategiczne i właściciel nie będzie się mógł od tego odwołać. Tym samym przykładowo nie postawi domu na własnej nieruchomości. Wprawdzie taka propozycja uznania złoża za strategiczne  zostanie przedstawiona włodarzowi gminy do zaopiniowania, ale nie do uzgodnienia, co znaczy, że minister nie będzie musiał się do opinii przychylić.

https://www.prawo.pl/biznes/nowe-przepisy-geologiczne-zablokuja-budowe,521313.html

 

Rynek Infrastruktury

Specustawy bezsilne wobec podziałów nieruchomości

Aleksander Moroz, art. sponsorowany | Data publikacji: 04-05-2023

Wydawać by się mogło, że inwestycje publiczne, często posiadające własną specustawę znacząco przyśpieszającą cały proces inwestycyjny są odporne na czynniki zewnętrzne, a główną przeszkodą są w praktyce kwestie środowiskowe i związane z nimi opóźnienia. Wyróżnić można jednak jeden przypadek, w którym nawet specjalnie uchwalane ustawy są bezsilne wobec prowadzonego postępowania administracyjnego i muszą czekać, aż zostanie ono zakończone, a jego wynik wprowadzony zostanie do obrotu prawnego. Chodzi tutaj o postępowanie w sprawie podziału działek, które mają stać się w przyszłości częścią inwestycji publicznej, toczące się przed wydaniem stosownej decyzji pozwalającej na realizację inwestycji celu publicznego.

W przypadku inwestycji prywatnych problem taki się co do zasady nie pojawia – w końcu to właściciel nieruchomości decyduje się na podział nieruchomości. Wyjątkiem będzie tutaj wszczęcie przez gminę postępowania w przedmiocie scalenia i podziału działek bez zgody właściciela nieruchomości na terenie, na którym plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Mimo wszystko jednak, zaistnienie takich okoliczności nie ma tak doniosłego skutku jak w przypadku inwestycji publicznych, gdzie dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości.

Zauważyć bowiem należy, że przygotowanie inwestycji, np. drogowej to proces czasochłonny, rozłożony na kilka lub kilkanaście miesięcy bądź nawet kilka lat. W momencie rozpoczęcia procesu projektowego, zarówno podmiot zamawiający, jak i wykonawca prac nie ma możliwości wpłynięcia na działania właścicieli nieruchomości, które mają być w toku realizacji zadania publicznego wywłaszczone. Brak jest mechanizmów, które „zawiesiły” by jakiekolwiek uprawnienia właścicielskie, w tym właśnie do występowania o podział lub scalenie nieruchomości.

Zdarzają się więc sytuacje, w której przygotowywany jest projekt budowlany obejmujący określone działki, co do których, w momencie jego złożenia do organu w celu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji publicznej (rozumianej szeroko jako każde odrębne postepowanie w podobnym przedmiocie związanych z inwestycją publiczną, np. w sprawie realizacji inwestycji drogowej), wiadomo, że są one poddane procedurze ich przekształcenia. Możliwy jest także przypadek, gdy postępowanie takie zostaje wszczęte już w trakcie procedowania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji publicznej. W konsekwencji oczywiste jest w tym momencie, że działka ujęta we wniosku o wydanie decyzji zostanie przekształcona i to przekształcenie będzie musiało być ujęte w wydanej decyzji. Oznacza to w praktyce „wstrzymanie” możliwości wydania przedmiotowej decyzji, ponieważ organ podejmujący rozstrzygnięcie, do momentu zakończenia postępowania przekształcającego działki oraz wprowadzenia ich do Ewidencji Gruntów i Budynków nie zna ostatecznego kształtu inwestycji.

Szczególnie widać to w przypadku inwestycji drogowych. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej musi wskazywać działki, na których ma być realizowana inwestycja, jest to w końcu część sentencji decyzji, a więc części najważniejszej, która kształtuje prawa i obowiązki podmiotów zainteresowanych. Brak ostatecznego ujęcia kwestii kształtu i numeracji poszczególnych działek powoduje, że de facto decyzja o zezwoleniu realizacji inwestycji drogowej nie może wprost i dokładnie określić, gdzie będzie realizowane przedsięwzięcie. Tym samym dochodzi do swoistego paradoksu – wiadomo co prawda jaki przebieg będzie miała przyszła droga, ale brak jest wprowadzenia do obrotu prawnego działek, na których będzie się znajdowała i możliwości odzwierciedlenia tej wiedzy w decyzji administracyjnej. Tak samo brak jest możliwości dokładnego określenia, które działki (nieruchomości) będą przedmiotem wywłaszczenia – wiadomo oczywiście, że będzie to określony teren, ale wiedzy tej nie ma pod względem administracyjnym, co uniemożliwia dalsze procedowanie sprawy.

Tym samym w przypadku przeprowadzenia w czasie wykonywania prac projektowych (lub już po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji publicznej) procedury podziału nieruchomości należy oczekiwać na:
1. Prawomocne zakończenie postępowania podziałowego;
2. Sporządzenie aktualizacji operatu ewidencyjnego;
3. Wprowadzenie danych do Ewidencji Gruntów i Budynków.

Dodatkowym problemem na jaki napotkać mogą zamawiający bądź wykonawcy jest fakt, że nie mają oni wpływu na toczące się postępowanie w przedmiocie podziału nieruchomości. Przypomnieć należy, że stroną postępowania administracyjnego są osoby posiadające interes prawny, którego podstawą jest konkretny przepis prawa. W przypadku natomiast podmiotów zainteresowanych uzyskaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji publicznej brak jest tego typu podstawy (chyba że są oni właścicielem bądź uprawnieni do korzystania z działki stanowiącej część podziału) – nie ma więc przepisu, który pozwalałby na wejście inwestora do postępowania podziałowego i wpływ na treść rozstrzygnięcia lub szybkość prowadzenia procedury. W tym przypadku może on być jedynie biernym obserwatorem, którego interesuje co prawda wynik tego postępowania, ale który musi przyjąć jego rezultat bez możliwości jego zaskarżenia.

Także w przypadku dalszej części wprowadzania informacji o podziale do obrotu prawnego tj. sporządzenia aktualizacji operatu ewidencyjnego oraz wprowadzenia danych do Ewidencji Gruntów i Budynków podmiot realizujący inwestycję publiczną nie posiada narzędzi służących przyśpieszeniu prac – są to tzw. czynności materialno-techniczne, nie będące przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego, nie jest więc on stroną postępowania.

Tym samym możliwości działania inwestora są zdecydowanie ograniczone i tak jak zostało to wcześniej wspomniane jedyną możliwością jest w praktyce oczekiwanie na zakończenie całej procedury i „uwolnienie” postępowania w sprawie wydania zezwolenia na realizację inwestycji publicznej. Jest on więc w praktyce bezradny, a zaistnienie na terenie planowanej inwestycji podziału chociażby jednej nieruchomości może istotnie wpłynąć na czas realizacji przedsięwzięcia, częstokroć oczekiwanego przez lokalną społeczność.

Jednocześnie niezwykle problematyczne jest zaradzenie temu problemowi. Trudno jest przyjąć moment inny niż złożenie wniosku o wydanie decyzji na realizację inwestycji publicznej – konieczne byłoby stworzenie instrumentu „rezerwowania” danego terenu na potrzeby inwestycji. Z jednej strony takie rozwiązanie pozwalałoby na sprawniejsze prowadzenie przedsięwzięcia, z drugiej nie dość, że wydaje się ono zbyt daleko ingerujące w uprawnienia właścicielskie (w końcu taka „blokada” mogłaby trwać kilka lat) to nie znajduje ono także uzasadnienia konstytucyjnego (podstawy dla ingerowania własność prywatną w celu realizacji celu publicznego). Także w przypadku wyznaczenia momentu złożenia wniosku o wydanie decyzji o realizacji inwestycji publicznej jako cezury czasowej, w którym niemożliwe staje się złożenie wniosku o podział nieruchomości, kontrowersyjne stałoby się zablokowanie możliwości dokonania podziału na dłuższy okres potrzebny na wydanie decyzji. Także tutaj utrudnione mogłoby być znalezienie uzasadnienia dla tak istotnej ingerencji w uprawnienia właścicielskie.

Powyższe zagadnienie pozostaje więc istotnym ryzykiem dla zamawiających i wykonawców, wpływającym na szacowanie długości trwania procedury wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji publicznej. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, w której każde opóźnienie w uzyskaniu tego typu decyzji wiąże się z koniecznością rozstrzygnięcia, czy było to działanie zawinione przez którąś ze stron i kto powinien ponieść odpowiedzialność za to przesunięcie czasowe.

Autor: Aleksander Moroz, radca prawny DSK Kancelaria

https://www.rynekinfrastruktury.pl/wiadomosci/polityka-i-prawo/specustawy-bezsilne-wobec-podzialow-nieruchomosci-85833.html