Budownictwo | 7.04.2023 r.

Rzeczpospolita

Systemy planowania przestrzennego: inspiracja dla polskich reform

Maciej J Nowak | Publikacja: 05.04.2023 10:59

Zasadniczo to od uznania władz gmin zależy, czy na danym obszarze plan zostanie uchwalony. Gminy, korzystając z możliwości prawnych, dla terenów nieobjętych planami ogólnymi uchwalają plany szczegółowe.

Już od dłuższego czasu podejmowane są próby polskiego systemu planowania przestrzennego. Przejawem powyższego jest projekt szerszej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niezależnie od jej losów warto porównać polski system planowania przestrzennego z rozwiązaniami występującymi w innych krajach. Najbardziej do tego nadają się zbliżone pod wieloma względami inne państwa Europy Środkowo-Wschodniej.

Problem fakultatywności
Polski system planowania przestrzennego ma wiele słabości i problemów. W tym miejscu można wskazać, że szczególne kontrowersje powodują decyzje o warunkach zabudowy. Ich szeroki zakres wydawania wynika z fakultatywności miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zasadniczo to od uznania władz gmin zależy, czy na danym obszarze plan zostanie uchwalony. Dla większości powierzchni Polski tak się nie stało. Szczególnie problematyczny jest brak planów (o adekwatnych do potrzeb postanowieniach) na terenach podmiejskich. To właśnie tam nadmierna liczba decyzji o warunkach zabudowy powoduje szczególne szkody. Grozi to pogłębianiem chaosu przestrzennego i jego kosztów.

W państwach Europy Środkowo-Wschodniej zasadniczo sytuacja rozwiązana jest inaczej. W Polsce na szczeblu lokalnym występuje jeden rodzaj planu przestrzennego, na dodatek fakultatywny: miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W pozostałych państwach występują na tym samym poziomie co najmniej dwa rodzaje planów przestrzennych. Szczegółowe rozwiązania są oczywiście pod tym względem wzajemnie zróżnicowane. Niemniej generalny schemat jest następujący:

– pierwszy rodzaj planu to plan ogólny. Jest to plan wiążący dla inwestorów, ale zawierający jedynie podstawowe postanowienia. Postanowienia te zazwyczaj dotyczą określenia przeznaczenia terenu, wytycznych w zakresie infrastruktury technicznej, ewentualnie zasad związanych z ochroną środowiska. Plany ogólne są w większości państw Europy Środkowo-Wschodniej obligatoryjnie uchwalane dla całego obszaru gminy. W systemach, gdy nie ma jednoznacznego obowiązku uchwalania takich planów, występują inne regulacje, np. uzależniające część dotacji dla gmin od posiadania planów;

– drugi rodzaj planu to plany szczegółowe. Plany te również są powszechnie wiążące. Nie muszą być jednak uchwalane dla całego obszaru gminy. Powinny jednak zostać uchwalone dla obszarów zagrożonych szczególną presją inwestycyjną. Plany te zawierają pogłębione wytyczne w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenów (np. określenie wysokości zabudowy, intensywności zabudowy itd.).

Osobny rodzaj planów (występujący w niektórych państwach) to „plany specjalne”, dedykowane zazwyczaj poszczególnym rodzajom inwestycji. Podkreślenia wymaga, że również tego rodzaju plany ujęte są w podstawowym systemie planowania przestrzennego. Oczywiście, rozwiązania w poszczególnych państwach niekoniecznie idealnie się sprawdzają. Dobrym przykładem jest Bułgaria. Zgodnie z przepisami plany ogólne powinny być obowiązkowo uchwalane. W praktyce jednak wiele gmin wskazanego obowiązku celowo nie realizuje, aby nie ograniczać możliwości inwestycyjnych. W takich sytuacjach pojawiają się nadużycia przypominające trochę polskie złe praktyki w zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Gminy, korzystając z możliwości prawnych, dla terenów nieobjętych planami ogólnymi uchwalają plany szczegółowe. Te plany szczegółowe odnoszą się do pojedynczych działek i stanowią (przy braku planów ogólnych) prostą realizację zamierzeń inwestorów.

Są lepsze rozwiązania
Wprowadzenie planów ogólnych i planów szczegółowych stanowi więc lepsze rozwiązanie od tego, które obecnie praktykowane jest w Polsce. Niemniej, wspomniany przypadek Bułgarii udowadnia, że nie daje to gwarancji absolutnej ochrony ładu przestrzennego. Sama zmiana regulacji nie będzie wystarczająca: potrzebna jest szersza praca nad zmianą kultury planowania przestrzennego, ogólnego podejścia do przestrzeni. Bariery w tym zakresie były względem naszych krajów diagnozowane już w literaturze międzynarodowej w latach 90. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej miały – zgodnie z niniejszą narracją – trudne do przezwyciężenia dziedzictwo komunizmu, który wypaczył rozumienie i podejście do planowania przestrzennego. Co ciekawe, można dodać, że w polskim systemie planowania przestrzennego z lat 80. również występował podział na plany ogólne i plany szczegółowe. Ówczesne rozwiązania prawne nie miały jednak szansy się w pełni sprawdzić w reżimie niedemokratycznym.

Poszukiwanie optymalnego modelu
Debaty na temat optymalnego podejścia do planowania przestrzennego są prowadzone na całym świecie. Zdarzają się tu podejścia skrajne, jak np. w Australii Południowej, gdzie zupełnie ograniczono rozwiązania planistyczne na szczeblu lokalnym, zastępując je wytycznymi na szczeblu stanowym. Kierunek taki jest jednak krytykowany jako prowadzący do nazbyt subiektywnej, niekontrolowanej i chaotycznej zabudowy. Zróżnicowane rozwiązania dotyczą sposobu podejść planowania przestrzennego do bardziej sektorowych tematów. Takim tematem jest sposób ujęcia w aktach planistycznych odnawialnych źródeł energii. Często zdarza się sytuacja, w ramach której wytyczne dotyczące niniejszego zagadnienia są ujmowane w szczegółowym planie, uchwalanym w skali całego kraju.

W większości państw, pomimo zróżnicowanych podejść do planowania przestrzennego, występuje pogłębiona refleksja na temat rozwiązań instytucjonalnych. Polska pod tym względem wypada zdecydowanie najsłabiej. Relatywnie rzadkie uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ma miejsce wbrew założeniom ustawodawcy z roku 2003 (roku uchwalenia obecnie obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dlatego reforma planowania przestrzennego to ważne, konieczne do realizacji zadanie.

Generalnie pomysł dotyczący wprowadzenia dwóch kategorii planów (plan ogólny i plan szczegółowy) to dobre rozwiązanie, tożsame z rozwiązaniami systemowymi u naszych sąsiadów. Niemniej doświadczenia sąsiadów skłaniają do wniosku, że równie ważna jest szczegółowa konstrukcja poszczególnych przepisów. Ponadto równie ważna jest (pozaprawna) kultura planistyczna w danym państwie. To dzięki jej kształtowaniu można realniej zapobiegać praktykom generującym chaos przestrzenny.

Autor jest dr hab. prof. ZUT, radcą prawnym, kierownikiem katedry nieruchomości, Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, przewodniczącym Zespołu Prawno-Urbanistycznego przy Komitecie Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN

https://www.rp.pl/administracja/art38273471-systemy-planowania-przestrzennego-inspiracja-dla-polskich-reform

 

Dziennik Gazeta Prawna

Nie każdy budynek ze świadectwem energetycznym. Lista wyjątków budzi wątpliwości

Jolanta Szymczyk-Przewoźna | 4 kwietnia 2023, 07:34

Właściciele niektórych budynków będą zwolnieni z obowiązku przedstawiania świadectw energetycznych. Lista wyjątków już teraz budzi pewne wątpliwości.

Wchodząca w życie 28 kwietnia zmiana ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2022 r. poz. 2206) rozszerza obowiązek posiadania świadectw charakterystyki energetycznej. Będą się nim musieli wykazać wynajmujący i sprzedający nieruchomość, a weryfikacja posiadania dokumentu spada na notariuszy. Przepisy zawierają jednak pewne wyjątki. Posłanka Joanna Jaśkowiak (KO), prowadząca kancelarię notarialną, zwróciła się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z interpelacją dotyczącą jednego z nich. Ma wątpliwości, czy wpis do gminnej ewidencji zabytków powoduje zwolnienie z obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

DGP również poprosiło MRiT o odpowiedź. W przesłanej nam informacji ministerstwo wyjaśnia, że w myśl art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zwolnione są m.in. budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Za budynki podlegające ochronie należy uznać budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 840 ze zm.), jak i budynki nimi nieobjęte, a włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.

Nie tylko w przypadku zabytków, o których mówi MRiT, nie jest wymagane sporządzenie świadectwa. Z tego obowiązku zwolnieni są inwestorzy i właściciele budynków:

■ wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.,

■ mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,

■ przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia,

■ gospodarstw rolnych, o określonym w ustawie rocznym zapotrzebowaniu na nieodnawialną energię pierwotną,

■ używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej (kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria).

Nawet jeśli lokal czy budynek, którego jesteśmy właścicielami, nie zalicza się do żadnego z wymienionych wyjątków, to jeszcze nie znaczy, że po 28 kwietnia trzeba dla niego zamówić taki certyfikat. Świadectwo energetyczne musi zostać sporządzone, gdy budynek lub lokal mieszkalny czy użytkowy będzie sprzedawany lub wynajmowany. Dopóki korzystamy z niego na własny użytek, nie musimy sporządzać tego dokumentu. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku nowych budynków i lokali. Bez świadectwa nie będzie pozwolenia na użytkowanie. ©℗

https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8693839,swiadectwo-energetyczne-budynek-kto-jest-zwolniony.html

 

Prawo

 1. Projektowany zakaz flippingu nie ukróci patologii budowlanych, bo nie dotyczy….flippingu

Krupa-Dąbrowska Renata | Data dodania: 07.04.2023

Rząd planuje wprowadzić zakaz handlu cesjami do mieszkań dla zysku. W ten sposób chce ukrócić patologie na rynku i ograniczyć flipping, za co jest przez część ekspertów chwalony. Problem w tym, że nie zabiera się za rozwiązanie problemu we właściwy sposób. Przepisy o zakazie mają być wprowadzone do ustawy deweloperskiej, a ta nie dotyczy flippingu.

Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, przedłożoną przez ministra rozwoju i technologii.

Wprowadza ona  do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawy deweloperskiej)  zakaz „handlowania” cesjami z umów deweloperskich, z wyłączeniem najbliższej rodziny i ewentualnych sytuacji „losowych” . – Przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za słoną opłatą – przenosi je na właściwych nabywców to zmora polskiego rynku mieszkaniowego. Tak zwani flipperzy dosłownie za nic pobierają wygórowane „prowizje”. Czas skończyć z tego rodzaju praktykami –  tak tłumaczy powody przyjęcia autopoprawki Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Eksperci są podzieleni. Część chwali rząd za dobre chęci. Ich zdaniem faktycznie dochodzi do patologii i czas najwyższy je ukrócić. Ale same chęci to za mało. Potrzebne jest  jeszcze dobre prawo, a zaproponowane rozwiązanie do takich nie należy, bo ….. nie obejmuje flipperów! Ale są i tacy, którzy ostro sprzeciwiają się ograniczaniu rynku nieruchomości.

Są patologie i trzeba z nimi walczyć
Flipping z definicji jest działalnością polegającą na zakupie używanego mieszkania do remontu, zazwyczaj w stanie mniej lub bardziej zaawansowanej degradacji, a następnie w drodze gruntownego remontu oraz wyposażenia doprowadzeniu go do odpowiednio wysokiego standardu, i w tym stanie odsprzedaży z zyskiem. Jest więc to działalność gospodarcza, w której oprócz szeregu zalet trudno się dopatrzeć jakichkolwiek wad.

– Niestety pojęcie flippingu w ostatnich latach boomu drastycznie się w warunkach krajowych zdewaluowało, wobec czego dziś określa się w ten sposób także mało przyzwoity rodzaj spekulacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym, czyli zarabianie na cesjach -wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według niego sama spekulacja nie jest niczym nagannym, także w przypadku rynku nieruchomości, pod warunkiem jednak, że ma choć względnie cywilizowany charakter. Natomiast handel w oparciu o cesje na pierwotnym rynku mieszkaniowym to najbardziej niewyszukana,  prymitywna forma spekulacji, polegająca na nierzadko masowym blokowaniu najbardziej atrakcyjnych ofert mieszkań deweloperskich po wpłacie niewielkiej części wartości lokum, najczęściej w formie opłaty rezerwacyjnej lub przedpłaty umowy deweloperskiej. Stąd zyski z handlu cesjami mogą osiągać wielokrotność zainwestowanych w proceder środków własnych spekulanta, tym samym silnie windując cenę transakcyjną lokum dla docelowego klienta, o ograniczaniu dostępności ofert deweloperskich nie wspominając.

– Tego typu działalność nie ma jakiegokolwiek merytorycznego uzasadnienia, żadnej wartości dodanej jak choćby klasyczny flipping, czy też wymiernych korzyści gospodarczych. Handel mieszkaniami na zasadach cesji w rodzimych warunkach to nie tylko czysta spekulacja, ale wręcz patologia, która już dawno powinna zostać zakazana i wyeliminowana z rynku mieszkaniowego. Zapowiadana likwidacja cesji w spekulacyjnym obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi, przy pozostawieniu możliwości stosowania ich w uzasadnionych życiowych sytuacjach, to tym samym bardzo dobry pomysł, choć wielka szkoda, że zaplanowany do realizacji o dwie dekady za późno – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Także Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości twierdzi, że ograniczenie cesji umów rezerwacyjnych i deweloperskich do dobry krok .- Oczywiście, że znajdą się głosy przeciwne takim rozwiązaniom, bo pewien model uprawiania biznesu nie będzie już tak lukratywny.  Ale znając kreatywność i spryt Polaków, z biegiem czasu pojawią się pewnie na rynku rozwiązania pozwalające ominąć i te niekorzystne przepisy – dodaje.

Zakaz cesji, to nic jak centralne sterowanie rynkim
Dla części jednak ekspertów zakaz cesji to kolejny niepokojący sygnał przechodzenia z systemu wolnorynkowej gospodarki mieszkaniowej na system centralnego sterowania.

– Oczywiście, zapowiedź musi budzić niepokój. Zacząć należy od tego, że nie jest prawdziwe twierdzenie jakoby dokonywanie cesji praw z umów rezerwacyjnych i deweloperskich miało negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Rynkowa cena mieszkań nie rośnie przez to, że cedent odstępuje swoje prawa i obowiązki na rzecz nowego podmiotu. W warunkach rynkowych przewagi podaży mieszkań nad ich popytem nikt nie uzyska złotówki odstępnego na cesji. W ten sposób tylko ograniczy się działalność tzw. „flipperów”, którzy zawierają umowy deweloperskie nie po to by zamieszkać w lokalach, ale by przeprowadzić proces ich wykończenia ze stanu deweloperskiego i sprzedać prawa z umowy deweloperskiej z zyskiem, generowanym z tytułu wykonanych prac wykończeniowych. Bo prace te i tak nabywca mieszkania musi zawsze wykonać – twierdzi Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k., specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych.

Podkreśla on, że kazuistyczne rozwiązania legislacyjne w sposób łatwy obejść. Takim obejściem będzie rezygnacja z cesji umów deweloperskich, na rzecz ich rozwiązywania w zamian za odstępne. Trudno wyobrazić sobie, że ministerstwo zakaże rozwiązywania umów deweloperskich czy rezerwacyjnych. A już dziś częstą praktyką jest właśnie takie rozwiązanie. Dzięki czemu nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży praw, bo cesja jest właśnie sprzedażą praw.

Dobre chęci to za mało, ustawa deweloperska nie obejmuje flipperów 
Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich również podoba się, że rząd zauważył problem. Ale zwraca uwagę, że zakaz wcale go nie rozwiązuje, ponieważ znajduje się w niewłaściwym miejscu.

– Niestety, zaproponowany przepis w ogóle go nie rozwiązuje. Flipperami są najczęściej osoby prowadzące działalność gospodarczą, a tych proponowane rozwiązanie nie obejmuje. Ustawa deweloperska, do której autopoprawka wprowadza zmianę, dotyczy bowiem osób fizycznych, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników w PZFD.

https://www.prawo.pl/biznes/zakaz-handlu-cesjami-do-mieszkan-prozycja-rzadu,520695.html

 2. Żółta kartka inspektora nie wstrzyma budowy chyba, że inwestor ją zlekceważy

Krupa-Dąbrowska Renata | Data dodania: 06.04.2023

Rząd chce wprowadzić na budowach mechanizm tzw. żółtej kartki. Dzięki niej inspektor nadzoru budowalnego w razie istotnych odstąpień nie będzie wstrzymywać budowy, tylko pouczy inwestora. Dopiero, gdy ten zlekceważy zalecenia, zastosuje ostrzejsze środki. Propozycja nie jest nowa, pojawiała się już kilkakrotnie w różnych projektach. Jednak w trakcie prac legislacyjnych – znikała. Teraz ma duże szanse zostać uchwalona.

W ramach uproszczeń administracyjnych rząd wraca do pomysłu żółtej kartki. Prawnicy chwalą nowe rozwiązanie. Ich zdaniem będzie to bez wątpienia ułatwienie dla inwestora. A i nadzór budowlany na tym skorzysta. Od lat cierpi na braki kadrowe i niedobór środków. Dzięki zmianie postępowań naprawczych będzie mniej.

Pouczenie, a nie wstrzymanie budowy
Mechanizm żółtej kartki wprowadza dodany do prawa budowlanego art. 51a (projekt noweli trafił już do Sejmu, czeka na pierwsze czytanie). Zgodnie z nim inspektor nadzoru budowlanego najpierw pouczałby inwestora, że budowę trzeba doprowadzić do stanu zgodnego z pozwoleniem na budowę, w tym z dokumentacją projektową, co potwierdzałby wpisem w dzienniku budowy. Po upływie 60 dni od dnia pouczenia (lub przed upływem 60 dni od dnia pouczenia), inspektor nadzoru sprawdzi, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym, albo w przepisach. Gdyby okazałoby się, że inwestor zastosował się do zastrzeżeń, inspektor nadzoru budowlanego nie podejmowałby dalej działań. Może być i tak, że inwestor nie dostosuje się do zastrzeżeń i nie usunie niezgodności, wówczas nadzór przeprowadzałby postępowanie naprawcze.

Ułatwienie, nadzór mniej restrykcyjny 
Takie rozwiązanie podoba się prawnikom. – Żółta kartka powinna odciążyć nadzór budowlany przy jednoczesnym nienarażaniu inwestorów na straty spowodowane wstrzymaniem budowy. Najważniejsza będzie tu prawidłowa ocena sytuacji – to organy nadzoru zadecyduje, czy dokonane naruszenie może być naprawione bez wstrzymywania prac. Choć nie wskazano tego wprost w planowanym do wprowadzenia przepisie, wydaje się, że podstawowe znaczenie będą miały względy bezpieczeństwa – tłumaczy dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.

Podobnie uważa Joanna Maj radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w Kancelarii Prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p. oraz autorka Legal Alert.  – Prowadzenie wielomiesięcznych postępowań naprawczych negatywnie wpływa na inne ustawowe czynności, które nadzór budowlany wykonuje. Także inwestor, często nie do końca nieświadomy tego, co dzieje się faktycznie na budowie (czy doszło do istotnych odstępstw od zatwierdzonej dokumentacji) otrzyma szansę na „wyprostowanie” (o ile to faktycznie możliwe) zaistniałych nieprawidłowości bez większego ryzyka prowadzenia postępowania na mocy art. 51 Prawa budowlanego – wyjaśnia.

Legalizacji wykonanych robót nie będzie 
W trakcie konsultacji publicznych do proponowanego art. 51a wpłynęły uwagi. Proponowano, by mechanizm żółtej kartki zastosować do wykonanych już robót. Nie zostały jednak uwzględnione.

– Proponowano, aby w przypadku pouczenia inwestora przez organ nadzoru budowlanego w następstwie zakwestionowania kwalifikacji odstąpienia dokonanego przez projektanta, inwestor mógł wystąpić z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę lub z ponownym zgłoszeniem również dla już wykonanych robót budowlanych w zakresie spornej kwalifikacji odstąpienia – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy.

Jak tłumaczy, rząd nie uwzględnił tej uwagi, ponieważ według niego przepisy nie powinny sprzyjać próbie omijania prawa. – Wielu inwestorów, przy okazji wprowadzenia tzw. mechanizmu „żółtej kartki” chciałoby otrzymać szansę na legalizację samowoli budowlanej bez konieczności prowadzenia postępowania naprawczego lub rozbiórki obiektu lub jego części lub doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Jest to jednak trudne do zaakceptowania, gdyż takie rozwiązanie sankcjonowałoby możliwość celowego popełnienia samowoli budowlanej bez uprzedniego uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę lub dokonania ponownego zgłoszenia.

Inwestor w takim przypadku oczekiwałby, czy zostanie to wykryte przez organ nadzoru budowlanego, a jeśli tak to przysługiwałoby mu prawo do legalizacji robót budowlanych bez konsekwencji i w taki sposób jak gdyby nigdy nie zostały przeprowadzone. To stanowiłoby obejście prawa i było rozwiązaniem niesprawiedliwym wobec osób, które dopełniły procedury zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę albo dokonały ponownego zgłoszenia – dodaje Piotr Jarzyński.

https://www.prawo.pl/biznes/nie-bedzie-wstrzymania-budowy-inwestor-dostanie-od-inspektora,520644.html

 3. Definicja terenu zabudowanego i niezabudowanego zależy od usytuowania obiektów

Martyna Sługocka | Data dodania: 01.04.2023

Odległość obiektów budowlanych oraz niebędących obiektami budowlanymi reklam od krawędzi jezdni drogi publicznej uzależniona jest od określenia, czy obiekty te znajdują się na terenie zabudowy. W praktyce pojawiają się w tym zakresie różne interpretacje utrudniające życie inwestorom.

Tabela z art. 43 ustawy o drogach publicznych określa minimalne odległości obiektów budowlanych przy drogach oraz niebędących obiektami budowlanymi reklam umieszczonych przy drogach poza obszarami zabudowanymi od zewnętrznej krawędzi jezdni. Przykładowo dla drogi gminnej odległość ta w terenie zabudowy wynosi 6 m a poza terenem zabudowy już 15 m.

Warto zaznaczyć, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze gminnej, powiatowej, wojewódzkiej i krajowej w odległości mniejszej niż określona w tabeli może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi, wydaną przed uzyskaniem przez inwestora obiektu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy albo wykonywania robót budowlanych.

Co ważne, wymogi wynikające z art. 43 ustawy o drogach publicznych obowiązują niezależnie od uchwalenia dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie rada gminy nie ma kompetencji do modyfikowania w planie miejscowym parametrów określonych w tym przepisie. Może się więc zdarzyć, że obiekty budowlane nie będą mogły być sytuowane na określonej w miejscowym planie nieprzekraczalnej linii zabudowy z uwagi konieczność spełnienia wymogów z ustawy o drogach publicznych.

Gdzie zaczyna się teren zabudowy
W orzecznictwie wskazuje się jednoznacznie, że teren zabudowy nie może być utożsamiany z terenem znajdującym się w granicach administracyjnych miasta. Powinien być to teren, na którym dominują obszary o miejskich zasadach zagospodarowania (np. wyrok NSA z dnia 3 września 2015 r. sygn. II OSK 119/14).

Powyższa interpretacja wynika z faktu, że początkowo przepis art. 43 ustawy o drogach publicznych zawierał rozróżnienie na obiekty, które mają być usytuowane „na terenie zabudowy miast i wsi” oraz „poza terenem zabudowy”. Zmiana tego przepisu nastąpiła z dniem 26 września 2005 r. W uzasadnieniu projektu tej ustawy nowelizującej wskazano, iż nowe brzmienie art. 43 ustawy o drogach publicznych ma na celu dostosowanie pojęć użytych w tabeli do definicji „obszaru zabudowanego” zawartej w ustawie z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym, w której pojęcie to oznacza obszar oznaczony odpowiednimi znakami drogowymi.

Jednocześnie w wyrokach pojawiają się dwa przeciwne stanowiska. Zgodnie z jednym z nich termin „teren zabudowy”, odnosi się zarówno do obszarów, które są już zagospodarowane, jak i do takich, które są dopiero przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do zagospodarowania (zob. np. wyrok WSA w Krakowie z 23.11.2017 r., II SA/Kr 1339/17, LEX nr 2417368). Wydaje się, że właśnie ten pogląd ustawodawca uznał za właściwy.

Wniosek ten wynika z faktu, że drugie stanowisko oparte było na uchylonej 21 września 2022 r. definicji ulicy (droga na terenie zabudowy lub przeznaczonym do zabudowy zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której ciągu może być zlokalizowane torowisko tramwajowe). Zgodnie z nim treść tej definicji dowodziła, że pojęcie terenu zabudowy ma charakter odrębny w stosunku do pojęcia obszaru zabudowanego oraz że jego treść powinna być ustalana nie w oparciu o akty planowania przestrzennego (na co wskazuje oddzielenie od drugiego członu przytoczonej definicji słowem „lub”), lecz na podstawie jego cech, w szczególności rzeczywistych funkcji i sposobu zagospodarowania.

Jedno jest pewne – ocena, czy teren, na którym sytuowany jest obiekt budowlany przy określonej drodze, odznacza się takimi cechami, musi być dokonywana w każdym konkretnym przypadku z wykorzystaniem materiału dowodowego, jaki ten sposób zagospodarowania obrazuje (np. wyrok NSA z 17 grudnia 2019 r., II OSK 2715/18, LEX nr 2785938).

Autorka: dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.

https://www.prawo.pl/biznes/definicja-terenu-zabudowanego-i-niezabudowanego,145396.html

 3. Rząd chce ukrócić patodeweloperkę. Są zapowiedzi, ale projektu wciąż brak

Krupa-Dąbrowska Renata | Data dodania: 31.03.2023

Rząd chce ukrócić patodeweloperkę. Od dłuższego czasu pracuje nad nowymi przepisami, które mają poprawić standard mieszkań oraz uniemożliwić obchodzenie przepisów. Planuje m.in. zakazać budowy mikrokawalerek. Problem nie leży jednak w budowaniu i sprzedaży lokali usługowych, ale w dokonywaniu nielegalnej zmiany sposobu użytkowania tego typu lokali, braku kontroli i stosowania sankcji przez organy nadzoru budowlanego.

W piątek, 31 marca minister rozwoju Waldemar Buda zwołał kolejną już konferencję, na której mówił o nowych uregulowaniach dotyczących tzw. patodeweloperki.  Minister poinformował również, że jest już gotowe nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To te właśnie rozporządzenie ma zawierać  m.in. przepisy dotyczące  patodeweloperki. Opublikowanego projektu jednak wciąż nie ma.

– Mieszkania, w których sąsiad sąsiadowi zagląda przez okno, a dzieci bawią się na kilkumetrowym, wciśniętym między wysokie budynki placu zabaw to ostatnio dość powszechny obraz na nowych osiedlach w naszym kraju. Kilkunasto- czy nawet kilkumetrowe lokale użytkowe sprzedawane jako mikrokawalerki to niestety również nic nowego. Tego typu absurdy architektoniczne to efekt maksymalnego wykorzystania powierzchni przeznaczonej pod zabudowę, często z naginaniem obowiązujących przepisów budowlanych. Nasza propozycja zmiany uregulowań prawnych ma na celu ukrócenie tych praktyk poprzez jednoznaczne i nie dające pola do niewłaściwej interpretacji brzmienie przepisów – mówił na konferencji minister Waldemar Buda.

Polski Związek Firm Deweloperskich  zgadza się i popiera propozycje zmian legislacyjnych.  Podkreśla jednak, że w ostatnich dziesięciu lat prywatni przedsiębiorcy wybudowali ponad milion mieszkań, a szeroko komentowane przypadki nieprawidłowych działań stanowią promil tej liczby.

Odległość między budynkami
Minister tłumaczył, że nowe rozwiązania narzucą minimalną powierzchnię lokalu użytkowego. Wynosie ona 25 m kw. Takie rozwiązanie ma przeciwdziałać wykorzystaniu małych lokali użytkowych jako mieszkań. Będą jednak wyjątki.  Lokale na parterze lub pierwszym piętrze dostępne bezpośrednio z zewnątrz mogą być mniejsze niż 25 mkw.

Będą również większe odległości między blokami na sąsiednich działkach. Proponuje się, aby minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki wynosiła co najmniej 5 metrów. Będą także regulacje zgodnie z którymi nie będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki w przypadku, gdy na sąsiedniej działce są tereny, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod zabudowę.

Parkingi i balkony, mniej betonu
Zdaniem ministra mniej rygorystyczne wymogi co do projektowania stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych. W związku z tym proponuje, aby maksymalnie 6 proc. stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.

Nowe przepisy mają również walczyć z betonozą.  Ze względu na mniejsze koszty utrzymania w wielu miejscowościach coraz więcej placów i skwerów zostaje pozbawionych trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”.  Rząd chce, by przepisy  zapewnianiały na placach i skwerach publicznych (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20 proc.  terenu biologicznie czynnego.

Koniec z mikrokawalerkami 
Projekt ma przewidywać minimalną powierzchnię lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach. Będzie musiała ona wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.  – Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat – tłumaczył minister.

Zmiana ma ukrócić budowę mikrokawalerek.  Zdarzają się bowiem sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem) – tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 mkw.

Balkony bardziej prywatne a mieszkania ciche
Nowe uregulowania będą dotyczyć również balkonów. Przewidują, że w bloku w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50 proc.).

Nowe przepisy  narzucą obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym). Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

Bez podatku 
Zlikwidowany zostanie również podatek od czynności cywilno-prawnych przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym.

Małe mieszkania, nie zawsze są złe 
Propozycja rządu, by ukrócić budowę mikrokawalerek, ma nie tylko swoich zwolenników, ale i przeciwników.

– Ograniczenie dopuszczalnej wielkości pomieszczeń użytkowych nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia.  Chciałoby się powiedzieć – „nie tędy droga”. Tego rodzaju rozwiązania prowadzą do szeregu pytań: Jakie są bowiem powody, które miałyby ograniczać inwestora w budowie 15 czy 10 metrowych lokali biurowych przeznaczonych dla mikroprzedsiębiorców? Dlaczego lokale handlowe miałyby mieć określoną minimalną powierzchnię użytkową? Czy też, dlaczego wyjątki dotyczą jedynie lokali usytuowanych na parterze lub 1 piętrze – zastanawia się Konrad Młynkiewicz, radca prawny.

Tłumaczy, że dążąc do przeciwdziałania realizacji lokali, które choć formalnie stanowią lokale użytkowe w praktyce są wykorzystywane już z założenia do mieszkania, należałoby rozważyć innego rodzaju rozwiązania, które nie będą negatywnie oddziaływały na inne segmenty rynku aniżeli mieszkaniowy.

Podobnie myśli Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. – Takie zdecydowane ograniczenie metrażu lokali powoduje jednak zbyt dalekie konsekwencje dla nabywców. Dostępność mieszkań, które nabywcy będą w stanie kupić, zostanie w ten sposób zdecydowanie ograniczona. Nie zapominajmy, że to przecież kupujący dobrowolnie wybiera metraż mieszkania, a nie jest do tego przymuszany. Miejmy nadzieję, że ustawodawca nie posunie się do dalszych ograniczeń, które mogłyby uniemożliwić wynajmowanie pokoi w mieszkaniach. Wtedy nawet stancja studencka stałaby się pieśnią przyszłości – podkreśla.

Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy przypomina, że zgodnie z obowiązującym  par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225), mieszkanie już dziś powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. – Innymi słowy, już dzisiaj nie można budować mieszkań o mniejszej powierzchni użytkowej. Problem zatem wydaje się leżeć nie w budowaniu i sprzedaży lokali usługowych, ale w dokonywaniu nielegalnej zmiany sposobu użytkowania tego typu lokali, braku kontroli i stosowania sankcji przez organy nadzoru budowlanego -uważa.

Jak tłumaczy, z uwagi na skalę problemu, braki kadrowe w organach nadzoru budowlanego, trudność w dokonaniu weryfikacji, na jakie cele dany lokal jest w rzeczywistości wykorzystywany, a także w wyegzekwowaniu decyzji nakazującej przywrócenie pierwotnego sposobu użytkowania, rząd doszedł do przekonania, że zmiana warunków technicznych lokali użytkowych będzie najprostszym
i najskuteczniejszym środkiem do ograniczenia nielegalnych działań.

Zdaniem mec. Michała Glińskiego, projektowane przepisy skomplikują i tak niełatwą sytuację podmiotów władających hotelami, condohotelami, aparthotelami z rozproszoną strukturą właścicielską. Już dzisiaj organy administracji publicznej odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali położonych w tego typu obiektach twierdząc, że tylko budynek jako całość ma jedną funkcję i jest samodzielny. Zwiększenie minimalnej powierzchni lokali w tego typu budynkach de facto wykluczy możliwość budowania obiektów z mniejszymi lokalami albo zmusi inwestorów z rozproszoną strukturą właścicielską do zmiany modelu działania np. poprzez utworzenie odpowiednich platform inwestycyjnych.

Co ma zniesienie podatku do patodeweloperki? 
Również zapowiedź ministra dotycząca zniesienia podatku nie wywołuje specjalnego entuzjazmu. Pojawia się natomiast pytanie, jaki ma to związek z patodeweloperką? Ale to rozwiązanie ma swoich również zwolenników.

– Przedstawiona propozycja może budzić wątpliwości, zwłaszcza do czasu przedstawienia propozycji konkretnych przepisów. Trudno bowiem zrozumieć, w jaki sposób zniesienie obowiązków podatkowych przy nabywaniu lokali mieszkalnych na rynku wtórnym, ma przeciwdziałać tzw. patodeweloperce rozumianej jako zjawisko znaczącej intensyfikacji zabudowy czy realizacji niewielkich lub niefunkcjonalnych użytkowo lokali mieszkalnych – zastanawia się Konrad Młynkiewicz.

Według niego niższe opodatkowanie transakcji nabycia używanych lokali nie spowoduje zmian w zakresie projektowania i realizacji nowych inwestycji. – Nie sądzę aby zniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu lokali mieszkalnych na rynku wtórnym na większą skalę powodowało rezygnację z nabycia lokalu na rynku pierwotnym na rzecz takiego z rynku wtórnego, a tym bardziej aby w jakikolwiek sposób wpłynęło na plany inwestycyjne deweloperów – twierdzi.

Natomiast Michał Gliński chwali pomysł likwidacji podatku. – Zwiększy to dostępność tego typu nieruchomości dla przeciętnego Kowalskiego. Niemniej jednak, z drugiej strony, takie rozwiązanie z pewnością zmniejszy wpływy do budżetu z tytułu podatków, co kreuje dodatkowe pytanie, w jaki sposób rząd zamierza je zbilansować, innymi słowy gdzie znajdzie dodatkowe wpływy lub oszczędności budżetowe – podkreśla.

https://www.prawo.pl/biznes/jak-z-patodeweloperka-chce-walczyc-rzad,520596.html