Budownictwo i PZP | Prasówka | 22.01.2026 r.
Rezczpospolita
1. Rozliczanie podatku od spadków i darowizn. Nowe zasady wchodzą w życie
Mateusz Adamski | Publikacja: 06.01.2026 18:33
Od środy 7 stycznia 2026 r. zaczną obowiązywać przepisy, które pozwolą fiskusowi na przywrócenie podatnikowi terminu na zgłoszenie rodzinnego spadku lub darowizny.
Chodzi o zwolnienie z podatku przysługujące najbliższej rodzinie (m.in. małżonkom, dzieciom, wnukom, rodzicom, dziadkom, rodzeństwu). Jego warunki określa art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wynika z niego, że jeśli wartość nabytych rzeczy przekracza 36 120 zł, trzeba zgłosić spadek bądź darowiznę w urzędzie skarbowym (na formularzu SD-Z2). Jest na to sześć miesięcy. Termin ten liczy się od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo dnia zarejestrowania notarialnego poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego. Sześciomiesięczny termin na zgłoszenie do skarbówki obowiązuje też przy darowiznach (chyba że nastąpiła w formie aktu notarialnego).
Skarbówka będzie mogła przywrócić termin
Dotychczas terminu tego nie można było przywrócić. Nawet jednodniowe spóźnienie powodowało utratę prawa do zwolnienia. Niezależnie od jego przyczyn. Ma się to zmienić od środy 7 stycznia, kiedy zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn, która realizuje działania deregulacyjne rządu.
Jak wyjaśnia w komunikacie Ministerstwo Finansów, w razie niezłożenia przez podatników do urzędu skarbowego w terminie zgłoszenia nabycia majątku od członków najbliższej rodziny – jeśli uprawdopodobnią, że przekroczenie terminu nastąpiło bez ich winy, termin do złożenia zgłoszenia zostanie na ich wniosek przywrócony i zachowają zwolnienie z podatku.
MF zaznacza, że o przywrócenie terminu będzie można wnioskować, jeśli nabycie nastąpiło od 7 stycznia 2026 r. albo jeśli 6-miesięczny termin na zgłoszenie nabytego majątku nie upłynął do tego dnia.
Eksperci: nowy przepis spowoduje liczne wątpliwości i spory
Jakie okoliczności mogą uzasadniać przywrócenie terminu na zgłoszenie spadku lub darowizny? Jak pisaliśmy na łamach rp.pl, nowy przepis tego nie określa, w uzasadnieniu projektu wspomniano jedynie o „niezawinionych przez podatnika zdarzeniach losowych”. Wypowiadający się w naszym artykule z 21 lipca 2025 r. doradcy podatkowi wskazywali, że może to być wypadek, pożar, powódź albo choroba. Jednocześnie podkreślali, że nowy przepis spowoduje liczne wątpliwości i spory. Dużo będzie sytuacji niejasnych, np. czy usprawiedliwiony jest spadkobierca, który przeziębił się w ostatnim tygodniu terminu albo ten, który przed upływem pół roku musiał nagle wyjechać za granicę. Różne może być też podejście urzędów skarbowych.
Nowelizacja ujednolica też moment powstania obowiązku podatkowego przy spadkobraniu – powstanie on dopiero z chwilą formalnego potwierdzenia nabycia spadku przez sąd lub notariusza. Jak zauważa MF, podatnicy zyskają dzięki temu więcej czasu na złożenie zeznania podatkowego.
2. Kontrowersje wokół przebudowy Rail Baltica. Kara na 15 tys. zł zaważyła w przetargu na miliardy
Sławomir Wikariak | Publikacja: 20.01.2026 13:02
Brak informacji o karze na 15 tys. zł zdecydował o wykluczeniu konsorcjum, które złożyło o ponad 410 mln zł tańszą ofertę w przetargu na modernizację linii kolejowej Białystok-Ełk.
Zamówienie dotyczy przebudowy fragmentu trasy Rail Baltica. Ceny w tym przetargu opiewają na kwoty od ok. 6,7 mld zł do ok. 4,6 mld zł. Tę najtańszą ofertę złożyło konsorcjum składające się ze spółek Torpol oraz Mirbud i to ona pierwotnie została wybrana przez PKP PLK jako najkorzystniejsza. Zgodnie z wyrokiem Krajowej Izby Odwoławczej konsorcjum powinno zostać wykluczone z przetargu. Druga w kolejności jest o 410 mln zł droższa oferta konsorcjum firm Budimex oraz Porr.
KIO: Trzeba było poinformować o karze
O rozstrzygnięciu KIO zdecydowała kara w wysokości 15 tys. zł, jaką w 2022 r. wojewódzki inspektor środowiska nałożył na Mirbud. Firma nie ujawniła jej w tzw. jednolitym europejskim dokumencie zamówienia (JEDZ).
– Nie zrobiliśmy tego, bo dysponujemy opinią prawną, że ta kara nie dotyczy naruszenia przepisów prawa ochrony środowiska, tylko decyzji środowiskowej, a w naszej opinii to dwie różne rzeczy. Decyzja odnosiła się wyłącznie do naruszenia warunków realizacji przedsięwzięcia w postaci zabezpieczenia wykopów i nie może być podstawą wykluczenia. Po drugie, chodzi o zdarzenie z maja 2022 r., a oferty składaliśmy w sierpniu 2025 r., a więc po upływie trzyletniego okresu wykluczenia – argumentuje Anna Więzowska, członek zarządu Mirbudu.
Krajowa Izba Odwoławcza w wyroku z 19 stycznia 2026 r. (sygnatura akt: KIO 5144/25) uznała, że kara dotyczy naruszenia prawa ochrony środowiska. Jeśli zaś chodzi o termin wykluczenia, jej zdaniem, powinno się go liczyć od dnia wydania ostatecznej decyzji przez głównego inspektora ochrony środowiska, czyli od 22 października 2022 r.
Co ciekawe, nawet wówczas, termin wyboru najkorzystniejszej oferty (6 listopada 2025 r.) upływał już po trzyletnim okresie wykluczenia. KIO przyznała w swym orzeczeniu, że zamawiający nie mógłby więc wykluczyć konsorcjum, w skład którego wchodzi Mirbud. Mimo wszystko, zdaniem składu orzekającego, firma ta powinna ujawnić informację o karze w JEDZ. Oferty składano bowiem w sierpniu 2025 r.
– Niewątpliwie informacja, że Mirbud nie podlega wykluczeniu mogła mieć wpływ na decyzję zamawiającego w postępowaniu – zaznaczył Mateusz Paczkowski. Przyznał, że nie było dowodów, by Mirbud celowo lub wskutek rażącego niedbalstwa wprowadził zamawiającego w błąd. Natomiast można mówić o lekkomyślności lub niedbalstwie. – W takich sytuacjach wymaga się od wykonawców dochowania standardów rzetelności – podkreślił przewodniczący składu orzekającego, nakazując wykluczenie konsorcjum Torpol/Mirbud i odrzucenie jego oferty.
Będzie skarga do Sądu Zamówień Publicznych
Przegrane konsorcjum nie składa broni i zapowiada zaskarżenie wyroku do Sądu Zamówień Publicznych.
– Przyznaję, że go zwyczajnie nie rozumiem. Z jednej strony w ustnych motywach KIO przyznało, że zamawiający nie mógł nas wykluczyć z postępowania, bo wybór najkorzystniejszej oferty odbywał się już po trzyletnim okresie wykluczenia, nawet gdyby uznać, że chodziło o karę środowiskową, co kwestionujemy – mówi Anna Więzowska z Mirbudu. – Jednocześnie w tym samym wyroku KIO stwierdza, że brak informacji mógł mieć wpływ na decyzję zamawiającego. Pytam się, jaki, skoro nie mógł nas wykluczyć z powodu tej kary – dodaje.
Mirbud powoływał się przed KIO również na zasadę proporcjonalności. Przekonywał, że nawet gdyby uznać, że powinien przedstawić informację o karze nałożonej przez GIOŚ, to jej wysokość jest tak niewielka, że nie powinna przesądzać o wykluczeniu konsorcjum, które złożyło o 410 mln zł tańszą ofertę. Skład orzekający uznał, że zasada proporcjonalności w tej sprawie nie ma zastosowania. W ustnych motywach nie rozwinięto argumentacji na ten temat.
Za wcześnie na samooczyszczenie Budimexu
W sprawie rozstrzygniętej przez KIO pojawił się również wątek zmowy przetargowej, której miały dopuścić się spółki z grupy Budimex w przetargu na budowę linii wysokiego napięcia z morskich farm wiatrowych. Sąd Zamówień Publicznych 19 grudnia 2025 r. (sygnatury akt: XXIII Zs 130/25, XXIII Zs 131/25, XXIII Zs 132/25 i XXIII Zs 133/25) utrzymał wyrok KIO stwierdzający naruszenie zasad uczciwej konkurencji przez spółki Budimexu, co może mieć wpływ na ich sytuację w kolejnych przetargach. W sprawie dotyczącej modernizacji linii kolejowej Białystok–Ełk KIO uznało jednak, że wyroku sądu nie może brać pod uwagę. Zapadł on bowiem już po terminie wyboru najkorzystniejszej oferty, a wcześniej w obrocie było jedynie nieprawomocne orzeczenie KIO.
– Na dzień wyboru najkorzystniejszej oferty nie otworzył się jeszcze okres karencji. Dlatego KIO nie oceniła skuteczności samooczyszczenia – uzasadnił przewodniczący składu orzekającego.
Wnp
1. Mirbud blisko kontraktu na niemal 328 mln zł. Może zostać partnerem podwarszawskiej gminy
Michał Wroński | Dodano: 20 stycznia 2026 16:43
Oferta Mirbudu została wybrana jako najkorzystniejsza w ogłoszonym przez podwarszawskie Marki postępowaniu na budowę i utrzymanie dróg na terenie gminy w modelu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Oferta Mirbudu opiewa na blisko 328 mln zł brutto.
Wykonawca dostanie trzy lata, by wykonać największą w dziejach gminy miejską inwestycję drogową
Ogłoszone przez gminę Marki postępowanie dotyczyło budowy i modernizacji trzech ulic oraz ich utrzymania przez okres 18 lat. To – jak podkreśla tamtejszy samorząd – największa w dziejach Marek miejska inwestycja drogowa. Jak wyjaśnia gmina, teraz zadaniem Mirbudu będzie zabezpieczenie finansowania tej inwestycji. Gdy to się stanie, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy partnerstwa z samorządem.
Część inwestycyjna zadania obejmuje budowę od zera lub modernizację: kanalizacji deszczowej, nowych jezdni asfaltowych, chodników i dróg rowerowych i energooszczędnego oświetlenia LED. W sumie będzie to 4,76 ha nowych jezdni i skrzyżowań, 2 ha dróg i ciągów rowerowych oraz 1,44 ha chodników.
– Wykonawca będzie mieć trzy lata na realizację prac – informuje burmistrz Marek, Jacek Orych.
Zadaniem Mirbudu będzie nie tylko znalezienie finansowania i przeprowadzenie prac w terenie, ale również utrzymanie przebudowanych ulic przez 18 lat – oznacza to, że zadaniem spółki będzie usunięcie każdej ewentualnej awarii i uszkodzenia (po stronie miasta pozostanie sprzątanie i odśnieżanie ulic).
– Płatność za realizację te inwestycji rozłożymy na lata, konkretnie na 18 lat – wyjaśnia burmistrz Jacek Orych.
Ogólna wartość złożonej przez Mirbud oferty wynosi 327,98 mln zł, z czego 181,9 mln zł stanowi opłata za roboty budowlane.
W tym modelu po ukończeniu inwestycji samorządy płacą jeszcze przez lata
Dla Mirbudu to nie pierwszy projekt PPP. Kilka miesięcy temu spółka na łódzkim Widzewie rozpoczęła budowę aquaparku. Po oddaniu obiektu do użytkowania, co ma nastąpić pod koniec roku 2027, do zadań partnera prywatnego będą należeć m.in. przeglądy i konserwacja zainstalowanych urządzeń w budynku (w tym technologii basenowej). Za poniesione przez Mirbud koszty projektowania, budowy i utrzymania firma będzie dostawała od miasta opłatę za dostępność, płatną kwartalnie przez okres 20 lat. Wartość umowy na utrzymanie obiektu to 29,5 mln zł brutto.
Mirbud to jedna z największych firm budowlanych w Polsce. Działa jako generalny wykonawca we wszystkich segmentach budownictwa (przede wszystkim w budownictwie drogowym) będąc obecny na rynku od prawie 40 lat. Obecnie Grupę Kapitałową tworzy w sumie pięć spółek – poza będącym podmiotem wiodącym Mirbudem jest to Przedsiębiorstwo Budownictwa Specjalistycznego „Transkol” (zajmuje się remontami i budową szlaków infrastruktury kolejowej), spółka Kobylarnia (odpowiada za roboty drogowe i mostowe, a także produkcję mas bitumicznych), spółka JHM Development oraz spółka Marywilska 44 – właściciel i zarządca jednego z największych centrów handlowych w Warszawie, a także parku magazynowo-logistycznego w Ostródzie.
2. Rząd zwiększa Fundusz Kolejowy o 196,6 mln zł. Więcej pieniędzy na remonty torów
Źródło: PAP/awi | Dodano: 20 stycznia 2026 16:33
Rząd przyjął na wtorkowym posiedzeniu uchwałę zwiększającą o 196,6 mln zł środki z Funduszu Kolejowego; pieniądze będą przeznaczone dla zarządców infrastruktury kolejowej m.in. na jej remonty i utrzymanie do 2028 r.
- Rząd przyjął uchwałę zwiększającą środki z Funduszu Kolejowego o 196,6 mln zł na utrzymanie i remonty infrastruktury do 2028 r.
- Dofinansowaniem mają zostać objęci nowi zarządcy infrastruktury: spółka Cargotor oraz Pomorska Kolej Metropolitalna, z wypłatami w latach 2026–2028.
- W uchwale nie przewidziano zwiększenia finansowania programu z budżetu państwa, które ma pozostać na poziomie 44 mld zł.
Chodzi o zmianę uchwały ws. wieloletniego programu pod nazwą „Rządowy program wsparcia zadań zarządców infrastruktury kolejowej, w tym w zakresie utrzymania i remontów, do 2028 roku”.
Co zmienia uchwała rządu w programie wsparcia kolei?
Celem zmiany jest objęcie dofinansowaniem zarządcy infrastruktury spółki Cargotor oraz rozszerzenie programu o nowego zarządcę infrastruktury – Pomorską Kolej Metropolitalną. Wsparcie dla Cargotor i PKM pochodzić będzie ze środków Funduszu Kolejowego i wyniesie w 2026 r. 65,5 mln zł, w 2027 r. 64,5 mln zł, a w 2028 r. – 66,6 mln zł. W uchwale nie przewiduje się zwiększenia finansowania Programu ze środków budżetu państwa, które pozostają w wysokości 44 mld zł.
Na co mają pójść środki z Funduszu Kolejowego?
Dofinansowanie ma zapewnić odpowiedni stan techniczny infrastruktury kolejowej, jej bezpieczne użytkowanie oraz zachowanie potencjału gospodarczego i komunikacyjnego. Zdaniem rządu dzięki temu znacząco zmniejszy się ryzyko kosztownych napraw lub utraty infrastruktury w przyszłości.
3. Bez tych inwestycji stabilność dostaw energii może być zagrożona. Tu są największe luki
Źródło: rs | Dodano: 15 stycznia 2026 10:05
Bez silniejszego wsparcia finansowego dla magazynów energii, biogazu i biometanu, power-to-heat, a także modernizacji sieci, bezpieczeństwo i stabilność dostaw energii mogą być zagrożone – wskazuje Bank Gospodarstwa Krajowego.
- Transformacja w kierunku niskoemisyjnej energetyki w Polsce postępuje, a udział OZE w krajowym miksie energetycznym rośnie. Inwestycje w elastyczność powinny być traktowane na równi z inwestycjami w nowe moce wytwórcze – uważają specjaliści BGK.
- Najbardziej „bankowalnymi” segmentami rynku są dziś sieci elektroenergetyczne oraz elektrownie gazowe (CCGT i OCGT), które charakteryzują się przewidywalnym modelem biznesowym i stosunkowo niskim ryzykiem.
- Największe luki inwestycyjne występują w projektach bateryjnych magazynów energii, biogazowni i biometanowni oraz technologii power-to-heat.
Inwestycje w elastyczność powinny być traktowane na równi z inwestycjami w nowe moce wytwórcze
Bank Gospodarstwa Krajowego opublikował analizę, która dotyczy luk inwestycyjnych w sektorze energetycznym.
Transformacja w kierunku niskoemisyjnej energetyki w Polsce postępuje, a udział OZE w krajowym miksie energetycznym rośnie. Jednak – jak podkreślają autorzy raportu – rosnące znaczenie źródeł pogodozależnych wymaga rozwinięcia infrastruktury, która pozwoli na szybkie reagowanie na zmiany w podaży i popycie energii.
Polski system elektroenergetyczny staje się coraz bardziej złożony i podatny na wahania wynikające z warunków pogodowych. O ile transformacja jest nieunikniona, o tyle jej sukces zależy od zdolności do magazynowania i bilansowania rynku energii. Dlatego inwestycje w elastyczność powinny być traktowane na równi z inwestycjami w nowe moce wytwórcze – stwierdził Artur Galbarczyk, dyrektor Biura Branży Energetycznej i Technologii w BGK.
Do klasycznych rozwiązań sprzyjających elastyczności Krajowego Systemu Elektroenergetycznego (KSE) należą elektrownie gazowe. Tego typu źródła mogą pracować zarówno jako jednostki podstawowe, jak i szczytowe, odpowiadając na zmienne zapotrzebowanie na energię. Ich istotną zaletą jest niższa emisyjność CO2 w porównaniu do tradycyjnych źródeł węglowych – napisano w raporcie BGK.
Warto jednak zaznaczyć, że energetyka gazowa opiera się na imporcie surowca, jakim jest gaz ziemny, a sama technologia ma charakter pomostowy w drodze ku zeroemisyjnej energetyce przyszłości. Na koniec 2024 roku moc zainstalowana jednostek gazowych w KSE wyniosła już ponad 5 GW, co oznacza dwukrotny wzrost względem roku 2020 – przypomina BGK.
Rozwój infrastruktury sieciowej musi nadążać za OZE
Kolejnym rozwiązaniem wspierającym elastyczność systemu są bateryjne magazyny energii. Urządzenia te umożliwiają pobieranie energii w okresach jej nadmiaru i oddawanie jej w czasie zwiększonego zapotrzebowania.
Dzięki temu nie tylko stabilizują pracę KSE i ograniczają wahania hurtowych cen energii elektrycznej, ale również poprawiają rentowność źródeł odnawialnych oraz ograniczają udział źródeł węglowych i gazowych w miksie energetycznym.
Według autorów raportu duży potencjał w zakresie elastyczności systemu mają biogazownie. Ich działanie nie jest uzależnione od warunków pogodowych, a możliwość regulacji wielkości produkcji energii elektrycznej czyni je cennym źródłem wytwórczym.
Obecnie w Polsce wykorzystuje się jedynie około 3 proc. technicznego potencjału produkcji biogazu wynikającego z dostępności substratów. Szacuje się, że krajowy potencjał produkcji biometanu może wynosić co najmniej 8 mld m sześc. rocznie, co pozwoliłoby na pokrycie istotnej części zapotrzebowania elektrowni gazowych i całej gospodarki na gaz ziemny – czytamy w opracowaniu BGK.
Na uwagę zasługują także technologie Power-To-Heat (P2H) połączone z magazynami ciepła. Ich szersze wdrożenie pozwoliłoby na zwiększenie elastyczności KSE poprzez wykorzystanie nadmiaru energii elektrycznej w słoneczne lub wietrzne dni do nagrzewania wody, która następnie mogłaby być wykorzystana w systemach ciepłowniczych lub do magazynowania energii, przyczyniając się także do dekarbonizacji ciepłownictwa.
Autorzy raportu zwracają również uwagę na konieczność rozbudowy i unowocześniania sieci elektroenergetycznych, które są kręgosłupem KSE. Sieci przesyłowe i dystrybucyjne zapewniają bezpieczeństwo dostaw, bilansowanie podaży i popytu oraz integrację nowych źródeł i odbiorców energii elektrycznej.
Rozwój infrastruktury sieciowej musi więc nadążać za dynamicznym rozwojem OZE, elektryfikacją transportu i ciepłownictwa czy dynamicznym rozwojem sztucznej inteligencji, jak również odpowiadać na nowe zagrożenia hybrydowe i cyfrowe.
Największe luki inwestycyjne występują w projektach magazynów energii i biogazowni
Analiza BGK pokazuje, że najbardziej „bankowalnymi” segmentami rynku są dziś sieci elektroenergetyczne oraz elektrownie gazowe (CCGT i OCGT), które charakteryzują się przewidywalnym modelem biznesowym i stosunkowo niskim ryzykiem.
Z kolei największe luki inwestycyjne występują w projektach bateryjnych magazynów energii, biogazowni i biometanowni oraz technologii power-to-heat.
Zgodnie z szacunkami przywołanymi w raporcie całkowite nakłady inwestycyjne w sektorze paliwowo-energetycznym do 2040 roku mogą wynieść od 2,7 do 3,5 biliona złotych, w zależności od przyjętego scenariusza transformacji. Największą część tej kwoty (nawet 1,7 biliona złotych) pochłoną wydatki na produkcję, przesył i dystrybucję energii elektrycznej.
BGK podkreśla, że transformacja w stronę niskoemisyjnego systemu wymaga nie tylko dużych środków, ale także lepszej koordynacji finansowania pomiędzy sektorem publicznym i prywatnym.
– Inwestycje w elastyczność systemu to inwestycje w bezpieczeństwo i stabilność dostaw energii. Ich skala przekracza możliwości pojedynczych inwestorów, dlatego potrzebne jest połączenie kapitału publicznego i komercyjnego, przy aktywnym udziale instytucji rozwoju, takich jak BGK – powiedziała Joanna Smolik, dyrektorka Departamentu Relacji Strategicznych w BGK.
Portal ZP
1. Checklista zmian Pzp od 13.03.2026 r. – rozprawy i posiedzenia zdalne przed KIO
Justyna Rek-Pawłowska | Stan prawny na dzień: 14.01.2026
Poniżej zestawienie najważniejszych zmian w postępowaniu odwoławczym przed KIO, które wchodzą w życie 13 marca 2026 r. na mocy tzw. ustawy deregulacyjnej (Dz.U. poz. 769). W tabeli na końcu tekstu znajdziesz krótkie rekomendacje wdrożeniowe nowych przepisów – sprawdź, o czym już dziś warto pamiętać.
1. Forma zdalna – decyzja i zasady uczestnictwa
Rozprawy/posiedzenia zdalne mają charakter fakultatywny – nie będą „automatyczne”.
O formie (zdalnie/stacjonarnie) decyduje Prezes KIO w zarządzeniu wyznaczającym termin rozpoznania odwołania (nowy art. 544 ust. 3a Pzp).
Nawet przy formule zdalnej strony i uczestnicy zachowują wybór: udział online albo osobisty w siedzibie KIO.
2. Kiedy rozprawy/posiedzenia nie mogą być zdalne?
Ustawa wprowadza katalog przesłanek wyłączających formę zdalną (nowy art. 508a Pzp), m.in. gdy:
- charakter czynności wymaga innej formy (np. materiały niejawne),
- okoliczności utrudniają sprawne przeprowadzenie rozprawy (np. bardzo duża liczba uczestników/dowodów),
- nie da się zagwarantować ochrony praw procesowych i prawidłowego przebiegu postępowania.
- Koncentracja materiału dowodowego
- Ze względu na ograniczoną możliwość składania pism/dokumentów w trakcie czynności zdalnych, wprowadzono obowiązek wcześniejszego przedstawienia twierdzeń i dowodów.
- Dowody trzeba złożyć:
– wraz z odwołaniem, albo
– z odpowiedzią na odwołanie, albo
– z przystąpieniem do postępowania, albo
– najpóźniej w dniu poprzedzającym rozprawę/posiedzenie.
Spóźnienie co do zasady oznacza utrudnienie lub utratę możliwości powoływania nowych dowodów w toku postępowania.
3. Odpowiedź na odwołanie – minimalny termin i „pakiet dowodowy” zamawiającego
Zamawiający ma złożyć odpowiedź na odwołanie w terminie nie krótszym niż 5 dni od doręczenia odwołania.
Odpowiedź ma zawierać nie tylko stanowisko do zarzutów, ale także twierdzenia oraz dowody (nowy art. 521 ust. 1 Pzp).
4. Pełnomocnictwo „do protokołu”
Nowelizacja dopuszcza udzielenie pełnomocnictwa ustnie, poprzez oświadczenie do protokołu (art. 511 ust. 1a Pzp).
5. Kto będzie fizycznie na sali
Przy rozprawie zdalnej w siedzibie KIO obecni mają być fizycznie zasadniczo skład orzekający i protokolant, a strony/uczestnicy mogą łączyć się online.
6. Wymogi techniczne – komunikat Prezesa UZP
Prezes UZP ma informować z wyprzedzeniem (w BIP UZP) o standardach technicznych oprogramowania i minimalnych wymaganiach sprzętowych dla udziału zdalnego.
7. Odmowa udziału zdalnego – konsekwencje procesowe
Skład orzekający może odmówić udziału zdalnego uczestnikowi, gdy wystąpią uzasadnione przesłanki (nowy art. 549 ust. 5 Pzp), np.:
– warunki w miejscu pobytu nie licują z powagą Izby lub utrudniają czynności,
– zachowanie uczestnika budzi wątpliwości co do prawidłowego przebiegu czynności z jego udziałem.
W razie odmowy przyjmuje się, że uczestnik nie stawił się na rozprawie/posiedzeniu (ryzyko negatywnych skutków procesowych obciąży uczestnika, jeśli nie zapewni alternatywy).
Jak wykorzystać checklistę w praktyce – rekomendacje wdrożeniowe
| Obszar
|
Co wdrożyć przed 13.03.2026 r.
|
| Odwołania i odpowiedzi
|
szablony pism z sekcją „twierdzenia + dowody” oraz procedurę kompletowania materiału dowodowego w krótkich terminach
|
| Terminy/dowody
|
wewnętrzny „deadline” na dowody: najpóźniej dzień przed rozprawą/posiedzeniem (nie planować uzupełnień „na sali”)
|
| Udział zdalny
|
checklistę techniczną i „plan B” (udział stacjonarny) na wypadek odmowy udziału zdalnego, ewentualnie osoba, która zastąpi pełnomocnika
|
| Pełnomocnictwa | procedurę udzielania pełnomocnictwa do protokołu i zakres umocowania na rozprawę |
2. Zmiana podmiotu trzeciego udostępniającego zasoby po zawarciu umowy – jak zbadać warunki udziału?
Krzysztof Hodt | Stan prawny na dzień: 12.01.2026
W toku realizacji umowy o roboty budowlane zamawiający coraz częściej mierzą się z wnioskami wykonawców o zmianę podwykonawcy, na którego zasobach oparto spełnianie warunków udziału w postępowaniu – w szczególności w zakresie wiedzy i doświadczenia. Powstaje wówczas kluczowe pytanie: na jaki moment nowy podwykonawca, a także sam wykonawca działający już samodzielnie, powinni wykazać spełnianie wymaganych warunków – na dzień składania ofert czy na moment dokonywania zmiany umowy? W tekście omawiamy krótko aktualne w tej mierze stanowisko Urzędu Zamówień Publicznych oraz jego konsekwencje praktyczne dla zamawiających i wykonawców.
Nowy podwykonawca (lub wykonawca samodzielnie) powinni wykazać spełnianie warunków udziału w postępowaniu na moment zmiany podwykonawcy (podmiotu udostępniającego zasoby).
Urząd Zamówień Publicznych wyjaśnia w tej kwestii, że „(…) podwykonawca może wykazać się doświadczeniem w sytuacji wykonania robót budowlanych, które zrealizował nie wcześniej niż w ostatnich pięciu latach, a w przypadku usług – trzech latach przed terminem złożenia podmiotowych środków dowodowych.
Nie ma zatem przeszkód, aby doświadczenie zostało nabyte przez nowego podwykonawcę już po zakończeniu postępowania o udzielenie zamówienia publicznego (S. Wikariak, UZP: liczy się aktualne portfolio przedsiębiorcy, DGP 15.11.2022 r. nr 220)”.
Nie mam wątpliwości, że stanowisko wyrażone przez UZP dotyczy również wykonawcy, który po zawarciu umowy, nabył wymagane doświadczenie pozwalające zrezygnować w udziału podmiotu udostępniającego zasoby w trakcie wykonania zamówienia.
O zgłoszeniu podwykonawcy w trakcie realizacji zamówienia i stosownych dokumentach przeczytasz także tutaj: Zgłoszenie podwykonawcy – wzór, zasady zgłoszenia w trakcie realizacji umowy, zmiana podwykonawcy
Podstawa prawna
Ustawa z 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1320 ze zm.).
Rynek Infrastruktury
1. Umowa na zasilanie KDP Warszawa – Łódź podpisana
Autor: Damian Kelman | Data publikacji: 21-01-2026
Spółki Centralny Port Komunikacyjny i Polskie Sieci Elektroenergetyczne zawarły umowy na przyłączenie podstacji trakcyjnych do sieci przesyłowej, które zasilą linię Kolei Dużych Prędkości między Warszawą i Łodzią w ramach realizacji programu inwestycyjnego Port Polska. Łączna wartość umów to ponad 46 mln zł.
W związku z umową, PSE przyłączą dwie podstacje trakcyjne, które znajdą się na linii między stolicą i Łodzią. Pierwsza z podstacji zlokalizowana w rejonie nowego lotniska będzie zasilona z budowanej przez spółkę stacji elektroenergetycznej 400/110 kV. Ta sama stacja dostarczy również energię elektryczną niezbędną do prawidłowego funkcjonowania portu lotniczego i m.in. wieży kontroli ruchu lotniczego, centrum operacyjnego lotniska, budynków służb ratowniczo-gaśniczych, utrzymania i zarządzania lotniskiem oraz biura służb lotniskowych. Podstacja trakcyjna Dmosin pod Łodzią będzie natomiast zasilana ze stacji elektroenergetycznej 400/220/110 kV Stryków.
– Zapewnienie energii to niezwykle ważny element procesu budowy Kolei Dużych Prędkości. Zasilanie 2×25 kV prądu przemiennego pozwoli pociągom pasażerskim na osiąganie prędkości do 350 km/h. Liczymy na dalszą dobrą współpracę z PSE przy realizacji kolejnych odcinków kolejowej linii „Y”, która połączy Warszawę, nowe lotnisko, Łódź, Poznań i Wrocław, ustanawiając nowy standard podróżowania koleją w Polsce – przekazał Piotr Rachwalski, członek zarządu Centralnego Portu Komunikacyjnego ds. kolei.
Polskie Sieci Elektroenergetyczne ponadto wybudują infrastrukturę elektroenergetyczną, dzięki której możliwe będzie przyłączenie obu podstacji trakcyjnych do sieci przesyłowej. Za podstacje odpowiadać będzie natomiast CPK. Podstacje po budowie pozwolą na dystrybucję i przetwarzanie energii elektrycznej na napięcie stosowane w kolejowej sieci trakcyjnej.
Podpisane umowy to kolejny krok w pracach nad powstającą linią KDP z Warszawy do Łodzi. Pod koniec 2025 roku, spółka Centralny Port Komunikacyjny, ogłosiła pierwszy przetarg na budowę nowej linii kolejowej. Chodzi o 13-kilometrowy fragment trasy między Kotowicami w gminie Brwinów na Mazowszu a węzłem lotniskowym. Na 2026 rok natomiast zaplanowano postępowania na budowę kolejnych pięciu odcinków linii kolejowej łącznej długości 120 kilometrów.
2. Prawie 900 mln na pomorskie drogi w 2026 roku
Autor: Damian Kelman | Data publikacji: 21-01-2026
Zatwierdzono budżet województwa pomorskiego na 2026 rok. Samorząd wojewódzka postanowił przeznaczyć na drogi wojewódzkie ponad 869 mln zł. Jedną z najdroższych inwestycji będzie kontynuacja rozbudowy DW211 od Jankowa do obwodnicy Kościerzyny.
Władze wojewódzkie, dbając o bezpieczeństwo i poprawę komfortu jazdy kierowców, ale również wszystkich uczestników ruchu drogowego, przeznaczyły w budżecie na 2026 rok znaczące środki na drogi, a zwłaszcza ich rozbudowy i modernizację. Całkowita kwota przeznaczona w budżecie na drogi wojewódzkie to ponad 869 mln zł, a wartość planowanych modernizacji 21 odcinków o łącznej długości około 65 km to 80 mln zł.
Wśród najważniejszych inwestycji, na które zostaną przeznaczone pieniądze w tym roku, Samorząd Województwa wymienia kontynuację rozbudowy DW221 od Jankowa do obwodnicy Kościerzyny, która ma kosztować ponad 320 mln zł, drugi etap budowy obwodnicy Kartuz za ponad 170 mln zł czy też rozpoczęcie rozbudowy DW226, a konkretniej ulicy Chopina w Pruszczu Gdański za ponad 47 mln zł.
Wśród innych zadań zaplanowanych jeszcze na ten rok znajdziemy m.in. rozpoczęcie rozbudowy DW215 Rozewie – Jastrzębia Góra na co zostanie przeznaczonych ponad 27 mln zł, kontynuację budowy nowego przebiegu DW231 od Skórcza do Mirotek, co kosztować będzie ponad 39 mln zł lub też kontynuację I etapu rozbudowy DW515 w Dzierzgoniu za ponad 6,7 mln zł.
3. Rentowność kontraktu a „bezpieczeństwo decyzyjne” Inżyniera. Gdzie szukać marży w 2026 roku
Autor: Marcin Żytko, counsel, radca prawny , z kancelarii Hoogells Oleksiewicz sp.k | Data publikacji: 19-01-2026
W dyskusjach o kondycji polskiego budownictwa w 2026 roku dominuje temat waloryzacji i rosnących kosztów. Jednak z perspektywy praktyków obsługujących procesy inwestycyjne na największych kontraktach infrastrukturalnych, dostrzegamy inny, często pomijany obszar, w którym „zamrażany” jest kapitał Wykonawców. Jest nim paraliż decyzyjny i brak zrozumienia mechanizmów zatwierdzania roszczeń po stronie Inżyniera i Zamawiającego.
Przez ostatnie lata, obsługując Inżynierów Kontraktu na kilkunastu dużych projektach, analizowaliśmy setki roszczeń składanych przez czołowych Wykonawców. Wnioski są jednoznaczne: w 2026 roku merytoryczna racja to za mało, by uzyskać płatność.
Wielokrotnie byliśmy świadkami sytuacji, w których doskonale udokumentowane technicznie roszczenia były odrzucane lub „zamrażane” w procedurach. Powód? Wykonawcy często formułują swoje wnioski w sposób konfrontacyjny, zapominając, że po drugiej stronie nie stoi bezduszna maszyna, lecz zespół ludzi obawiających się odpowiedzialności dyscyplinarnej i kontroli publicznej.
Roszczenie jako „alibi” dla Inżyniera
Skuteczne zarządzanie kontraktem w obecnych realiach rynkowych wymaga zmiany paradygmatu. Zamiast budować narrację sporu, należy budować narrację bezpieczeństwa. Być partnerem w procesie budowlanym, opierając argumenty na faktach, a nie oponentem z irracjonalnymi żądaniami.
Nasze doświadczenie z pracy „wewnątrz” zespołów Inżyniera Kontraktu pokazuje, że kluczem do odblokowania marży jest dostarczenie Inżynierowi argumentacji prawnej, która czyni decyzję o wypłacie środków bezpieczną i uzasadnioną w świetle ewentualnych audytów. W 2026 roku rola prawnika nie polega na wygraniu wojny z Zamawiającym za 5 lat w sądzie. Polega na takim sformułowaniu dokumentacji tu i teraz, aby Inżynier Kontraktu mógł z czystym sumieniem podpisać Przejściowe Świadectwo Płatności.
Negocjacje i mediacja – narzędzia płynności finansowej
W Hoogells, jako doradcy prawni specjalizujący się w infrastrukturze, świadomie kładziemy nacisk na negocjacje i mediacje, ale prowadzone w sposób bezpieczny dla Zamawiającego. Wiemy czego obawiają się Inżynierowie Kontraktów i Zamawiający.
W obecnym otoczeniu gospodarczym czas to pieniądz – dosłownie. Płynność finansowa przedsiębiorstwa to priorytet. Wieloletnie spory sądowe, nawet wygrane, w obliczu inflacji i kosztu pieniądza w czasie, rzadko przynoszą satysfakcjonującą stopę zwrotu.
Znamy „kody” komunikacyjne i procedury wewnętrzne Inżynierów Kontraktu. Wiemy, które argumenty otwierają drogę do ugody, a które powodują natychmiastową blokadę decyzyjną. Ta wiedza pozwala nam przekształcać potencjalne konflikty w konstruktywne rozmowy o aneksach i płatnościach.
Nowa strategia na 2026 rok
Klucz do marż w 2026 r. to doskonała znajomość prawa infrastrukturalnego wsparta praktyczną wiedzą o tym, jak pisma Wykonawców są interpretowane „po drugiej stronie biurka”.
Doświadczony zespół Hoogells pomaga zidentyfikować i odzyskać marżę ukrytą w bieżących kontraktach poprzez audyt kontraktów, znalezienie najbardziej „marżowych” pozycji, przygotowanie strategii odzyskania ukrytych marż oraz przeprowadzenie skutecznych negocjacji, rozumiejąc specyfikę rozpatrywania roszczeń przez Inżyniera Kontraktu i Inwestora – jesteśmy do Państwa dyspozycji.
Artykuły DSK
1. Poznań: uchwalony Plan Ogólny – skutki dla właścicieli i inwestorów
Agnieszka Środecka, Karolina Rybak DSK Kancelaria | 14.01.2026 r.
W dniu 30 grudnia 2025 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego została opublikowana uchwała Rady Miasta Poznania w sprawie Planu Ogólnego Miasta Poznania. To pierwsze duże miasto w Polsce z uchwalonym Planem ogólnym, który wszedł w życie z dniem 13 stycznia 2026 r.
Pozostałe gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku, co jest efektem nowelizacji przepisów, przesuwającej wcześniejszy termin wyznaczony na 31 grudnia 2025 r. jeszcze o pół roku, o czym pisaliśmy w artykule „Wuzetkowy” wyścig z czasem. O co chodzi z wydłużeniem terminu na plany ogólne?
Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jako akt prawa miejscowego jest on aktem prawa powszechnie obowiązującego. Jego ustalenia wiążą organy gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Z tego względu plan ogólny ma istotny wpływ na sytuację prawną właścicieli nieruchomości oraz inwestorów.
Kontrola planu ogólnego przez wojewodę
W pierwszej kolejności wskazać należy, że plan ogólny jako uchwała organu stanowiącego gminy podlega nadzorowi właściwego wojewody. Kontrola nadzorcza sprawowana jest na postawie art. 91 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Przedmiotem kontroli jest zgodność uchwały dotyczącej planu z przepisami prawa.
W ramach nadzoru wojewoda stwierdza nieważność uchwały w całości lub w części w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego, jeżeli okaże się, że uchwalono uchwałę z istotnym naruszeniem prawa.
Mimo, że postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności uchwały wszczynane jest z urzędu, to nic nie stoi na przeszkodzie, by po uchwaleniu niekorzystnego dla danej nieruchomości planu zawnioskować do wojewody o podjęcie działań nadzorczych.
Podstawą stwierdzenia nieważności uchwały są zasadniczo przesłanki wymienione w art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią tego przepisu istotne naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały gminy w całości lub w części.
Rozstrzygnięcie takie może zostać wydane w terminie 30 dni od dnia doręczenia uchwały rady gminy wojewodzie. Stwierdzenie przez wojewodę nieważności planu wstrzymuje jego wykonanie z mocy prawa, stanowi to wyjątek od ogólnej zasady, że skarga na akt planistyczny nie wstrzymuje jego wykonania.
Upływ wspomnianego terminu 30 dni powoduje wygaśnięcie kompetencji wojewody do wydania rozstrzygnięcia nadzorczego, jednak nie przesądza o braku możliwości dalszej kontroli legalności planu ogólnego. W określonych przypadkach wojewoda może bowiem skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Z perspektywy właścicieli nieruchomości ma to istotne znaczenie, ponieważ wadliwy plan może zostać wyeliminowany z obrotu prawnego niezależnie od inicjatywy właściciela. Nawet zaskarżenie przez gminę rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody, może doprowadzić do stwierdzenia nieważności planu przez sąd administracyjny, w wyniku odrzucenia lub oddalenia przez sąd wniesionej przez gminę skargi na przedmiotowe rozstrzygnięcie nadzorcze.
Zaskarżenie planu ogólnego do wojewódzkiego sądu administracyjnego
Podstawowym narzędziem ochrony praw właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, która może zostać wniesiona na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Z tej drogi mogą skorzystać podmioty, których interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą rady gminy w sprawie planu ogólnego. Warto przy tym podkreślić, że skarga na plan ogólny nie jest ograniczona terminem i może zostać wniesiona w każdym czasie, o ile jego ustalenia ingerują w sferę prawnie chronionych uprawnień właściciela.
W postępowaniu sądowoadministracyjnym kluczowe znaczenie ma wykazanie naruszenia interesu prawnego skarżącego o charakterze indywidualnym i konkretnym oraz związku pomiędzy treścią planu ogólnego a negatywną sytuacją prawną skarżącego. Niezbędne jest zatem wykazanie, że ustalenia planu ogólnego w sposób rzeczywisty ograniczają lub wyłączają prawa właściciela. W praktyce jest to jeden z najbardziej wymagających elementów skargi.
Samo subiektywne niezadowolenie z przyjętych rozwiązań planistycznych lub odmienne oczekiwania inwestycyjne nie stanowią wystarczającej podstawy do skutecznego wniesienia skargi.
Szczególne znaczenie w tym kontekście ma art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który zapewnia ochronę prawa własności i innych praw majątkowych w procesie planowania przestrzennego. Przepis ten nie wyklucza ingerencji organów gminy w sferę prawa własności, lecz nakazuje, aby ingerencja ta następowała z poszanowaniem granic wyznaczonych przez ustawę oraz konstytucyjne standardy proporcjonalności.
W toku kontroli sądowej wojewódzki sąd administracyjny bada też legalność planu ogólnego zarówno pod względem zgodności z prawem materialnym, jak i proceduralnym. Samo ustalenie, że interes prawny skarżącego został naruszony, nie jest więc wystarczające do stwierdzenia nieważności uchwały.
W praktyce oznacza to, że jeżeli sąd uzna, iż ustalenia planu ogólnego ograniczają możliwość zabudowy nieruchomości lub zmieniają jej przeznaczenie w sposób niekorzystny dla właściciela, lecz jednocześnie stwierdzi, że ograniczenia te zostały wprowadzone w granicach przysługującego gminie władztwa planistycznego, skarga podlega oddaleniu. Ochrona prawa własności nie ma bowiem charakteru bezwzględnego i podlega ograniczeniom wynikającym z interesu publicznego, o ile ograniczenia te są wprowadzone zgodnie z prawem.
Odszkodowanie?
Należy jednak podkreślić, że samo uchwalenie planu ogólnego, nawet jeżeli jego zapisy okażą się wadliwe, nie rodzi podstaw do dochodzenia odszkodowania z tytułu tzw. szkody planistycznej. Roszczenia odszkodowawcze tego rodzaju mogą powstać wyłącznie w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie planu ogólnego – o czym poniżej.
W przypadku jednak unieważnienia uchwały dotyczącej planu ogólnego w całości lub w części, właściciel lub użytkownik wieczysty poszkodowany jego zapisami, może dochodzić odszkodowania od gminy za niekorzystne zapisy planu, na podstawie art. 417¹ ust. 1 Kodeksu cywilnego za niezgodne z prawem wykonywanie władzy publicznej.
Dochodzenie odszkodowania na powyższej podstawie wymaga wykazania związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy samym faktem wydania, bezprawnego planu a zaistniałą szkodą, np. kiedy wydanie aktu spowodowało spadek wartości majątku poszkodowanego.
Plan ogólny a przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i roszczenia wobec gminy
Wejście w życie planów ogólnych w gminach oznacza istotną zmianę dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości. Plan ogólny wyznacza bowiem ramy przyszłej polityki przestrzennej gminy i stanowi bezpośrednią podstawę do sporządzania lub zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może prowadzić do powstania roszczeń po stronie właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości.
Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w wyniku uchwalenia albo zmiany planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, istnieje możliwość wystąpienia do gminy z określonymi żądaniami.
Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń może być dokonana również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.
Podstawą dochodzenia tych roszczeń jest wykazanie, że po stronie właściciela powstała realna szkoda pozostająca w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W praktyce oznacza to konieczność porównania stanu sprzed wejścia w życie planu z sytuacją po jego uchwaleniu, zarówno pod względem prawnym, jak i faktycznym.
Drugim, często spotykanym w praktyce, rodzajem roszczenia jest żądanie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w wyniku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zdecydował się na jej zbycie i nie wystąpił uprzednio z roszczeniami, o których mowa powyżej, może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Ustawodawca wprowadził również wyraźny termin na dochodzenie tego rodzaju roszczenia. Roszczenie wygasa po upływie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana weszły w życie. W praktyce oznacza to, że brak odpowiednio wczesnej analizy skutków planu może prowadzić do utraty uprawnień odszkodowawczych.
Dlaczego warto działać wcześniej
Zarówno plan ogólny, jak i uchwalane na jego podstawie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą w istotny sposób wpłynąć na sytuację prawną i ekonomiczną nieruchomości. Ograniczenie możliwości zabudowy, zmiana przeznaczenia terenu czy spadek wartości nieruchomości to skutki, które często ujawniają się dopiero po wejściu w życie planu miejscowego, gdy pole działania właściciela jest już znacząco zawężone.
Właściwa i odpowiednio wczesna analiza planów, ocena potencjalnych roszczeń oraz przygotowanie strategii działania pozwalają nie tylko zabezpieczyć interesy właściciela, ale również uniknąć błędów, które mogą mieć długofalowe konsekwencje finansowe.
Roszczenia gminy wobec właścicieli nieruchomości i renta planistyczna
Planowanie przestrzenne może rodzić również skutki finansowe po stronie samych właścicieli nieruchomości, w sytuacji wzrostu wartości ich nieruchomości. Jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości uległa zwiększeniu, a właściciel dokonał jej zbycia w ustawowo określonym okresie, gmina jest uprawniona do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej, w drodze postępowania administracyjnego.
Postępowania w przedmiocie renty planistycznej często budzą wątpliwości co do prawidłowości ustalenia wzrostu wartości nieruchomości oraz spełnienia przesłanek ustawowych. Zagadnieniu temu poświęciliśmy odrębny artykuł Opłata adiacencka – obowiązek gmin i koszt właścicieli, w którym szczegółowo omawiamy zarówno obowiązki właścicieli, jak i granice uprawnień gminy.
Podsumowanie
Plany ogólne stały się jednym z fundamentalnych narzędzi oddziaływania na sposób zagospodarowania przestrzeni, wywierając bezpośredni wpływ na sytuację prawną właścicieli nieruchomości oraz podmiotów planujących realizację inwestycji. Ich uchwalenie nie pozostaje poza kontrolą prawną, gdyż możliwe jest zarówno badanie legalności w ramach nadzoru, jak i dochodzenie ochrony prawnej na drodze sądowej w przypadku naruszenia interesu prawnego.
Kompleksowa i wnikliwa analiza ustaleń planu ogólnego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także ocena ich skutków ekonomicznych i prawnych, w połączeniu z podjęciem działań w ustawowo przewidzianych terminach, stanowią kluczowy element skutecznej ochrony praw majątkowych oraz interesów inwestycyjnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości.
2. Nature Restoration Law a inwestycje budowlane – skutki dla due diligence i decyzji administracyjnych
Karolina Rybak DSK Kancelaria | 12.01.2026 r.
Unijne Rozporządzenie (UE) 2024/1991 w sprawie odbudowy zasobów przyrodniczych określane jako Nature Restoration Law, obowiązuje od 18 sierpnia 2024 roku, na terenie całej Unii Europejskiej. Jego celem jest odbudowa zdegradowanych ekosystemów oraz odwrócenie niekorzystnych trendów przyrodniczych, przy jednoczesnym wspieraniu odporności na zmianę klimatu.
Z tego artykułu dowiesz się:
– jakie obowiązki wynikają z Rozporządzenia (UE) 2024/1991 dla inwestycji mieszkaniowych i infrastrukturalnych,
– jak cele dotyczące zieleni miejskiej i łączności wód powierzchniowych wpłyną na decyzje środowiskowe i budowlane,
– dlaczego due diligence nieruchomości powinno zostać rozszerzone o analizę zieleni i ryzyk hydrologicznych,
– jakie nowe warunki i obowiązki kompensacyjne mogą pojawić się w postępowaniach administracyjnych,
– jak przygotować inwestycję na zmiany, które będą materializować się wraz z Krajowym Planem Odbudowy Zasobów Przyrodniczych.
Państwa Członkowskie UE muszą przygotować Krajowe Plany Odbudowy Zasobów Przyrodniczych z perspektywą do 2050 r. oraz przedłożyć projekt Planu, Komisji Europejskiej do dnia 1 września 2026 r. To właśnie te Plany i wynikające z nich instrumenty na szczeblu krajowym a także lokalnym będą w praktyce przekładały cele unijne, na realia procesu inwestycyjnego w Polsce, w tym na wymagania stawiane w postępowaniach administracyjnych.
W Polsce trwają już prace nad pierwszym Krajowym Planem Odbudowy Zasobów Przyrodniczych. W październiku 2025 r. w Ministerstwie Klimatu i Środowiska odbyła się konferencja poświęcona wdrażaniu Rozporządzenia i podsumowaniu dotychczasowego stan prac nad Planem.
W dyskusjach prowadzonych podczas konferencji, zwracano uwagę na silny związek wdrażania nowych wymogów unijnych z planowaniem przestrzennym oraz reformą planistyczną. Podkreślono rolę planu ogólnego jako podstawowego dokumentu planistycznego oraz znaczenie narzędzi takich jak minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Wskazywano również na wyzwanie polegające na powiązaniu celów Panu Krajowego z działaniami lokalnymi pozostającymi w gestii gmin oraz na potrzebę spójności z miejskimi planami adaptacji.
Z punktu widzenia inwestorów oznacza to, że w 2026 roku należy oczekiwać doprecyzowania priorytetów terytorialnych oraz katalogu działań, które zostaną przyjęte w Krajowym Planie, a następnie będą wpływać na praktykę organów administracji oraz samorządów w postępowaniach dotyczących realizacji inwestycji budowalnych.
Jakie zmiany wynikają z Rozporządzenia dla sektora budowlanego?
Dla sektora budowlanego Rozporządzenie nie tworzy, co do zasady odrębnego wymogu uzyskania dodatkowej decyzji administracyjnej. Zmienia jednak regulacje prawne w sposób, który może zwiększyć zakres analiz środowiskowych, liczbę działań kompensacyjnych oraz częstotliwość nakładania na inwestorów dodatkowych warunków w decyzjach związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji budowalnych. Dotyczy to w szczególności projektów mieszkaniowych w miastach i na ich obrzeżach oraz inwestycji liniowych, takich jak drogi wraz z obiektami inżynierskimi i systemami odwodnienia.
Z perspektywy inwestorów kluczowe jest, że konsekwencje Rozporządzenia będą ujawniać się w znacznym stopniu poprzez działania organów administracji, dokumenty planistyczne oraz praktykę stosowania prawa, w tym poprzez treść i rygory decyzji środowiskowych, wodnoprawnych i budowlanych.
Inwestycje miejskie – wymóg braku utraty netto zieleni i pokrycia koronami drzew do 2030 r.
Najbardziej istotny z punktu widzenia inwestycji deweloperskich w miastach jest obowiązek dotyczący ekosystemów miejskich. Państwa członkowskie mają zapewnić, aby do 31 grudnia 2030 r. nie doszło do utraty netto całkowitej krajowej powierzchni miejskich terenów zieleni oraz pokrycia koronami drzew na obszarach miejskich w ekosystemach miejskich.
Od 1 stycznia 2031 r. wymagane jest osiąganie trendów wzrostowych w odniesieniu do pokrycia koronami drzew na obszarach miejskich, mierzonych co sześć lat, do czasu osiągnięcia zadowalających poziomów.
Przewidywane skutki dla inwestorów mieszkaniowych
Rozporządzenie nie wprowadza jednolitego, bezpośredniego obowiązku stosowania zielonych dachów lub zielonych elewacji w każdym projekcie. Należy jednak liczyć się z tym, że organy i samorządy realizując cele dotyczące zieleni miejskiej, będą częściej oczekiwać rozwiązań ograniczających utratę zieleni lub rekompensujących jej ubytek. W praktyce może to oznaczać:
- częstsze uzależnianie zgody na wycinkę drzew od nasadzeń zastępczych i działań kompensacyjnych, wprowadzanie w decyzjach warunków dotyczących zachowania istniejącej zieleni na terenie inwestycji,
- preferowanie rozwiązań opartych na zielonej infrastrukturze w budynkach i zagospodarowaniu terenu, w tym zielonych dachów, zielonych elewacji, retencji i powierzchni przepuszczalnych, jako narzędzi realizacji celów miejskich.
Konsekwencją dla procesu due diligence nieruchomości jest wzrost znaczenia analizy stanu wyjściowego zieleni na działce oraz w jej bezpośrednim otoczeniu, ponieważ wpływ inwestycji na ten stan może stać się czynnikiem decydującym o warunkach realizacji projektu.
Inwestycje drogowe – większe znaczenie łączności wód powierzchniowych
Dla projektów drogowych istotny jest obowiązek sporządzenia wykazu sztucznych barier dla łączności wód powierzchniowych oraz identyfikacji barier przeznaczonych do usunięcia, aby przyczynić się do celu przywrócenia co najmniej 25 000 km rzek w Unii Europejskiej, do stanu rzek o swobodnym przepływie do 2030 roku.
Obowiązek ten jest adresowany do państw członkowskich i będzie materializował się w krajowych działaniach, w tym w planowaniu i priorytetyzacji działań w ramach Krajowego Planu.
W konsekwencji inwestycje obejmujące cieki, doliny rzeczne i urządzenia wodne będą częściej oceniane pod kątem tego, czy projekt tworzy nową barierę lub utrwala istniejącą barierę dla wód i organizmów wodnych. Dotyczy to w szczególności przepustów, umocnień brzegowych, przełożeń koryt, a także rozwiązań odwodnieniowych i odprowadzania wód opadowych. W ramach prac nad wdrażaniem rozporządzenia akcentowano znaczenie renaturyzacji rzek, retencji wody i przywracania łączności rzek z równinami zalewowymi, a także sygnalizowano dyskusję o potencjalnych zmianach prawnych w obszarze ocen oddziaływania na środowisko.
Due diligence nieruchomości – zakres analiz, który warto rozszerzyć
W przypadku nabywania gruntów pod inwestycje deweloperskie oraz inwestycje infrastrukturalne zasadne jest uwzględnienie w due diligence dodatkowych obszarów ryzyka, które dotychczas bywały traktowane jako drugorzędne.
Przede wszystkim warto przeprowadzić dodatkową analizę zieleni, drzew i powierzchni biologicznie czynnej w miastach wraz z oceną, jakie elementy mogą podlegać ograniczeniom lub wymogom ich zachowania. Następnie należałoby zweryfikować, czy planowane zagospodarowanie terenu oznacza istotną redukcję zieleni lub pokrycia koronami drzew oraz oszacować koszty potencjalnych nasadzeń zastępczych i obowiązków utrzymania zieleni, które mogą zostać nałożone w decyzjach administracyjnych albo wynikać z uzgodnień z gminą.
Włączenie zielonej infrastruktury do koncepcji projektowej
Na wczesnym etapie planowania i realizacji inwestycji zalecane jest również przygotowanie wariantów koncepcji obejmujących elementy zielonej infrastruktury. Do najczęściej stosowanych należą: zielone dachy, zielone elewacje, ogrody deszczowe, nawierzchnie przepuszczalne i rozwiązania infiltracyjne. Takie podejście ogranicza ryzyko kosztownych zmian projektu w toku późniejszych uzgodnień, zwłaszcza gdy organ lub samorząd będzie oczekiwał rozwiązań bilansujących ubytek zieleni.
Analiza hydrologiczna i ryzyk barierowych w projektach drogowych
Do kluczowych należy identyfikacja miejsc przecięcia z ciekami i obszarami zalewowymi oraz ocena ryzyka, że planowane obiekty staną się barierą dla swobodnego przepływu i ciągłości ekologicznej. Niezbędna jest także analiza kosztów rozwiązań alternatywnych, w tym zmiany typu obiektu, zwiększenia światła przejścia lub zastosowania rozwiązań zapewniających drożność. W świetle artykułu 9 Rozporządzenia szczególnego znaczenia nabierają rozwiązania projektowe, które nie pogarszają łączności wód powierzchniowych i funkcji powiązanych równin zalewowych.
Monitorowanie dokumentów planistycznych i Planu Krajowego
Skoro Polska ma przygotować Krajowy Plan Odbudowy Zasobów Przyrodniczych i przekazać jego projekt Komisji Europejskiej do 1 września 2026 r., inwestorzy powinni monitorować kierunki działań Ministerstwa Klimatu i Środowiska, w tym zakres konsultacji i wnioski z prac eksperckich. Z perspektywy przygotowania inwestycji istotne będą również wątki łączące cele Planu Krajowego z reformą planowania przestrzennego i aktami lokalnymi.
Uzyskiwanie zgód i decyzji administracyjnych. Możliwe nowe warunki i większa liczba uzupełnień
Najbardziej prawdopodobnym skutkiem Rozporządzenia będzie zmiana treści i rygorów w ramach dotychczasowych postępowań, zwłaszcza dotyczących decyzji środowiskowych, zezwoleń związanych z gospodarką wodną oraz decyzji budowlanych.
W praktyce inwestorzy powinni brać pod uwagę możliwość częstszych wezwań organów do uzupełniania dokumentacji o inwentaryzacje i analizy przyrodnicze oraz hydrologiczne, wprowadzania warunków kompensacyjnych obejmujących nasadzenia i utrzymanie zieleni, potrzeby dopracowania wariantów rozwiązań technicznych w częściach projektu związanych z wodami i zielenią oraz zwiększonego ryzyka sporów w konsultacjach społecznych. Dodatkowym czynnikiem niepewności pozostaje to, że w ramach prac wdrożeniowych sygnalizowano dyskusję o potencjalnych zmianach prawnych w obszarze ocen oddziaływania na środowisko.
Wnioski dla inwestorów
Rozporządzenie (UE) 2024/1991 wzmacnia, mi.in. rolę zieleni miejskiej i łączności wód powierzchniowych jako zagadnień, które będą coraz częściej determinować warunki realizacji inwestycji oraz wymagania stawiane w decyzjach administracyjnych. Z tego względu rekomendowane jest rozszerzenie standardowego due diligence o chociażby audyt zieleni w inwestycjach deweloperskich oraz o analizę ryzyk hydrologicznych przy inwestycjach infrastrukturalnych, a także wczesne uwzględnienie zielonej infrastruktury i rozwiązań retencyjnych, w koncepcji projektowej.
Warto również mieć na uwadze, że na etapie wdrażania regulacji w Polsce, administracja sygnalizuje priorytetyzację działań do 2030 r. z koncentracją na siedliskach w sieci Natura 2000, z uzupełnieniem o wybrane obszary poza Natura 2000, w tym rezerwaty przyrody i parki krajobrazowe. Może to podnosić ryzyko inwestycyjne w projektach prowadzonych w pobliżu tych obszarów lub wymagających ingerencji w ich otoczenie.
Na tle nowych regulacji pojawiają się pytania, które będą kluczowe dla planowania inwestycji w latach 2026–2030: w jakim stopniu cele dotyczące braku utraty netto zieleni przełożą się na lokalne praktyki uzgadniania wycinek i kompensacji, czy zielona infrastruktura stanie się standardem oczekiwanym w projektach o dużej intensywności zabudowy, jak zostaną zdefiniowane priorytety terytorialne w Krajowym Planie oraz czy i w jakim kierunku zmieni się praktyka ocen oddziaływania na środowisko dla inwestycji.
Zapraszamy do kontaktu inwestorów i podmioty przygotowujące projekty, które chcą uwzględnić nowe wymogi środowiskowe już na etapie planowania i due diligence.
https://dsk-kancelaria.pl/blog/unijne-przepisy-o-odbudowie-przyrody-a-due-diligence-nieruchomosci/