DSK Kancelaria

Nowe rozporządzenie: zmiany w planowaniu przestrzennym

Autor: Jędrzej Witaszczak | 28.08.2024 | Budownictwo

15 lipca 2024 roku zostało wprowadzone rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które istotnie zmienia podejście do planowania przestrzennego i budownictwa w Polsce. Rozporządzenie to, dotyczące sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, weszło w życie 26 lipca 2024 roku. Nowe przepisy mają na celu uproszczenie oraz ujednolicenie procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co jest szczególnie ważne w miejscach, gdzie brakuje lokalnych planów zagospodarowania.

Cel i założenia rozporządzenia
Głównym celem wprowadzonego rozporządzenia jest harmonizacja oraz zwiększenie przejrzystości w procesie planowania przestrzennego w Polsce. Dzięki temu ma zostać usprawniony proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co jest kluczowe dla deweloperów i inwestorów. Rozporządzenie wprowadza jasno określone wymagania dotyczące kluczowych aspektów nowych projektów budowlanych, takich jak linie zabudowy, intensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, wysokość budynków, geometria dachu, powierzchnia biologicznie czynna oraz minimalna liczba miejsc parkingowych.

Ustalanie linii zabudowy
Jednym z istotnych elementów nowych przepisów jest sposób ustalania linii zabudowy. Zgodnie z rozporządzeniem, linia zabudowy będzie wyznaczana jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. W przypadku, gdy istniejąca linia zabudowy tworzy uskok, nową linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii budynku znajdującego się w większej odległości od pasa drogowego. Linia ta może być ustalona jako nieprzekraczalna lub obowiązująca, z możliwością dodatkowego ustalenia linii dla kondygnacji podziemnych, uwzględniając lokalne uwarunkowania.

Intensywność zabudowy i udział powierzchni zabudowy
Nowe przepisy określają również zasady ustalania intensywności zabudowy. Maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna nadziemna intensywność zabudowy są ustalane na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla analizowanego obszaru z tolerancją do 20%. Z kolei minimalną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości wskaźnika dla działki na analizowanym terenie. Podobnie ustalany jest udział powierzchni zabudowy, który opiera się na średnim wskaźniku dla obszaru analizowanego.

Wysokość zabudowy i geometria dachu
Rozporządzenie wprowadza również nowe zasady dotyczące wysokości zabudowy oraz geometrii dachu. Wysokość budynków ma być ustalana na podstawie wysokości zabudowy na działkach sąsiednich przylegających do tej samej drogi publicznej. W przypadku występowania uskoku, przyjmuje się średnią wielkość wysokości z sąsiednich działek. Geometria dachu, w tym kąt nachylenia i układ połaci dachowych, ma być zgodna z istniejącymi dachami na analizowanym obszarze, co pozwoli na zachowanie spójności architektonicznej.

Powierzchnia biologicznie czynna i minimalna liczba miejsc parkingowych
Nowe przepisy określają również minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, który ustalany jest na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego. Ma to na celu ochronę terenów zielonych i zapewnienie odpowiedniego bilansu środowiskowego. Dodatkowo, minimalna liczba miejsc parkingowych jest określana w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku oraz liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych.

Znaczenie dla deweloperów i inwestorów
Nowe rozporządzenie ma ogromne znaczenie dla deweloperów i inwestorów, którzy planują realizację nowych projektów budowlanych na terenach, gdzie brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy te dostarczają jasnych wytycznych dotyczących wymaganych analiz i dokumentacji, co znacząco usprawnia proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń. Dzięki temu, procesy budowlane mogą być realizowane szybciej i bardziej efektywnie, przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego i dbałości o środowisko.

To może być ważny krok w kierunku bardziej uporządkowanego i transparentnego planowania przestrzennego w Polsce. Jest to szczególnie ważne w kontekście dynamicznie rozwijającego się sektora budowlanego i rosnących potrzeb inwestorów.

https://dsk-kancelaria.pl/blog/nowe-rozporzadzenie-zmiany-w-planowaniu-przestrzennym/

Portal ZP

 1. Postępowanie odwoławcze przed KIO a upływ ważności wadium – jak procedować?

Krzysztof Hodt | Stan prawny na dzień: 29.08.2024

Czy zamawiający jest zobowiązany zwrócić wybranemu w postępowaniu wykonawcy ubezpieczeniową gwarancję wadialną, jeżeli nie ma możliwości zawarcia umowy w terminie związania ofertą ze względu na toczące się przed KIO postępowanie odwoławcze? Czy jednak zamawiający powinien wnioskować do wykonawcy o przedłużenie obowiązywania wadium do czasu zakończenia postępowania przed Krajową Izbą Odwoławczą, mimo że nastąpi to po terminie związania ofertą?

Artykuł 98 ust. 1 pkt 1 ustawy Pzp jednoznacznie wskazuje, że zamawiający zwraca wadium niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni od dnia upływu terminu związania ofertą. Dla realizacji tego obowiązku bez znaczenia jest fakt, że toczy się postępowanie przed KIO.

Rolą wadium jest zabezpieczenie oferty w terminie związania ofertą. Po upływie tego terminu zamawiający nie ma podstaw, by zatrzymywać wadium. Urząd Zamówień Publicznych w opinii „Gwarancja wadialna w kontekście terminu związania ofertą i żądania zapłaty w terminie jej obowiązywania” wyjaśnił, że „(…) gwarancja wadialna powinna umożliwiać zaspokojenie roszczeń zamawiającego związanych ze zdarzeniami wskazanymi w art. 98 ust. 6 ustawy Pzp, zaistniałymi w terminie związania ofertą. Zasadniczym celem i istotą wadium jest zabezpieczenie ciążącego na wykonawcy obowiązku zawarcia umowy, zatem czas ważności wadium nie może być dłuższy niż termin związania wykonawcy złożoną w postępowaniu ofertą. W świetle przepisów art. 97 ust. 5 w zw. z art. 98 ust. 1 pkt 1 ustawy Pzp należy przyjąć, że brak jest podstawy prawnej nakazującej wykonawcy utrzymanie wadium w okresie przypadającym po upływie terminu związania ofertą”.

Podstawa prawna

art. 98 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 1605 ze zm.).

https://www.portalzp.pl/nowosci/postepowanie-odwolawcze-przed-kio-a-uplyw-waznosci-wadium-jak-procedowac-33835.html

 2. Ograniczenie do towarów wyprodukowanych wyłącznie na terenie UE

Agata Hryc-Ląd | Stan prawny na dzień: 29.08.2024

Dopuszczenie możliwości zaoferowania asortymentów wyprodukowanych wyłącznie na terenie Unii Europejskiej prowadzi do eliminacji produktów, które w pełni mogłyby zaspokoić potrzeby zamawiającego.

Zgodnie z art. 99 ust. 4 ustawy Pzp, przedmiotu zamówienia nie można opisywać w sposób, który mógłby utrudniać uczciwą konkurencję, w szczególności przez wskazanie znaków towarowych, patentów lub pochodzenia, źródła lub szczególnego procesu, który charakteryzuje produkty lub usługi dostarczane przez konkretnego wykonawcę, jeżeli mogłoby to doprowadzić do uprzywilejowania lub wyeliminowania niektórych wykonawców lub produktów. Postanowienia art. 16 pkt 1 ustawy Pzp wskazują, że zamawiający przygotowuje i przeprowadza postępowanie o udzielenie zamówienia w sposób zapewniający zachowanie uczciwej konkurencji oraz równe traktowanie wykonawców. Zakaz opisu przedmiotu zamówienia w sposób, który mógłby utrudniać uczciwą konkurencję, służy realizacji naczelnych zasad udzielania zamówień publicznych, tj. zasady uczciwej konkurencji i równego traktowania wykonawców. Jako jeden z przejawów utrudnienia konkurencji ustawodawca wskazał w tym przepisie opisanie przedmiotu zamówienia przez wskazanie pochodzenia, przez co należy rozumieć m.in. powiązanie go z określonym obszarem geograficznym. Jednocześnie żaden przepis ustawy w odniesieniu do tzw. zamówień klasycznych nie ustanawia żadnych wyjątków od zakazu określania krajów czy regionów, z których ma pochodzić oferowany przedmiot zamówienia, w tym nie zezwala na stosowanie preferencji unijnych.
Dopuszczenie możliwości zaoferowania asortymentów wyprodukowanych wyłącznie na terenie Unii Europejskiej prowadzi do wyeliminowania produktów, które mogłyby w pełni zaspokoić potrzeby zamawiającego. Skutkiem wyeliminowania możliwości zaoferowania produktów spoza Unii Europejskiej jest też nieuzasadnione uprzywilejowanie niektórych wykonawców. W ocenie Izby, takiego wymagania nie sposób tłumaczyć dbałością o należytą jakość produktów. Po pierwsze – trudno przyjąć, że dane asortymenty nie będą spełniać wymagań jakościowych przez sam fakt wyprodukowania w kraju nienależącym do Unii Europejskiej. Po drugie – zapewnieniu należytej jakości zamawianych produktów służą takie narzędzia, jak opis parametrów minimalnych, wymagań funkcjonalnych, certyfikaty czy jakościowe kryteria oceny ofert, nie może temu natomiast służyć kryterium geograficzne. Z punktu widzenia potrzeb zamawiającego istotne jest bowiem, aby zamawiane mogły być stosowane w Unii Europejskiej, nie zaś aby były na tym obszarze wyprodukowane.

Sygnatura

Wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z 11 czerwca 2024 r. sygn. akt KIO 1743/24

https://www.portalzp.pl/nowosci/ograniczenie-do-towarow-wyprodukowanych-wylacznie-na-terenie-ue-33834.html

Prawo

Niska cena rządzi w przetargach i w KIO

Renata Krupa-Dąbrowska | Data dodania: 23.08.2024

Mimo różnych „bezpieczników” w prawie zamówień publicznych, wciąż w przetargach króluje niska cena a wiele firm toczy między sobą wojny cenowe. Niska cena zdominowała również wokandę Krajowej Izby Odwoławczej. Zdaniem prawników KIO zbyt łagodnie ocenia oferty z cenami nierynkowymi lub naruszającymi uczciwą konkurencję.

Od lat mówi się, że w przetargach publicznych o wyborze nie może decydować sama cena. Ale teoria teorią, a życie sobie. Zdaniem prawników problem niskiej ceny coraz bardziej narasta. Mówią wręcz o wojnie cenowej pomiędzy wykonawcami. Są wprawdzie „bezpieczniki” w prawie zamówień publicznych (pzp). Nie zawsze jednak działają. Eksperci mają też pretensje do Krajowej Izby Odwoławczej (KIO), że preferuje w swoim orzecznictwie niską cenę.

Natomiast KIO odpowiada Prawo.pl, że taka opinia jest krzywdząca. Nie ma w orzecznictwie prymatu niskiej ceny. Nieczęsto też najtańsza oferta wybrana przez zamawiającego jest wzruszana. Z kolei wynik postępowania odwoławczego zależy od zdolności udowodnienia swoich racji przez każdą ze stron. Izba przyznaje jednak, że rażąco niska cena jest jednym z najczęstszych zarzutów pojawiających się w odwołaniach, którego trafiają do KIO.

„Bezpieczniki” w prawie 
W pzp są przepisy, które mają zapobiegać „kreatywności” zarówno zamawiających, jak i wykonawców. Wśród nich jest m.in. art. 240 ust. 1 pzp. Przewiduje on, że zaproponowane w specyfikacji warunków zamówienia (SWZ) kryteria oceny ofert i ich opis nie mogą pozostawiać zamawiającemu nieograniczonej swobody wyboru oferty najkorzystniejszej oraz umożliwiają weryfikację i porównanie poziomu preferowanego wykonania przedmiotu zamówienia na podstawie informacji przedstawianych w ofertach. Co oznacza, że kryteria mają zapewniać obiektywny wybór oferty najkorzystniejszej w porównywalny sposób w odniesieniu do każdej ze złożonych ofert oraz mają być związane z przedmiotem zamówienia.

Natomiast art. 242 ust. 1 pkt 1 i 2 pzp reguluje, że cena lub koszt (wytworzenia przedmiotu zamówienia) występuje jako kryterium oceny zawsze samodzielnie lub w połączeniu z kryteriami jakościowymi.

Ponadto zamawiający publiczni mają obowiązek posługiwania się kryterium ceny lub kosztu nieprzekraczających 60 proc. wagi oraz kryteriów jakościowych, chyba że w opisie przedmiotu zamówienia określą wymagania jakościowe odnoszące się do co najmniej głównych elementów składających się na przedmiot zamówienia.

Wojna cenowa
Ale nawet najlepsze prawo nie jest w stanie zapobiec wszystkim pojawiającym się patologiom.

– Już teraz jest tak, że w wielu (nie wszystkich) przetargach cena nie może być jedynym kryterium wyboru, a ponadto waga kryterium ceny może stanowić tylko 60 proc. Ale problem ciągle pozostaje, bo te reguły jest łatwo obejść. Szczególnie dostrzegam to, że niektórzy zamawiający stosują pozacenowe kryteria jedynie pozornie i nie mają przemyślanego sposobu wyboru. Wskażę przykład: Stosunkowo rzadko zdarza się, aby zamawiający stosowali przemyślane kryteria jakościowe. Łatwiej i szybciej wybrać kryterium np. terminu realizacji zamówienia – który nie zawsze jest kluczowy dla zamawiającego i w tym sensie może stanowić właśnie kryterium „pozorne”, stosowane tylko po to, aby być formalnie zgodnym z regułami – komentuje Jacek Liput, radca prawny i partner w Kancelarii Prawnej GPPartners Gawroński, Biernatowski Sp.K.

Wykonawców toczy wręcz między sobą wojnę cenową i są w stanie zrobić wiele, byleby wygrać przetarg.

– Wielu wykonawców niekoniecznie kalkuluje cenę swej oferty, by rzetelnie wykonać zamówienie, ale by je uzyskać i nie zostać zapytanym o nią. Stąd zauważalna jest na rynku różnych branż wręcz „wojna cenowa” i próba uzyskania dużej liczby kontraktów po stosunkowo niskich lub bardzo niskich cenach („efekt skali”). O tym, iż cena ma kluczowe znaczenie dla zamawiających, świadczą również nie zawsze dobrze dobierane „kryteria pozacenowe” zawarte w SWZ, które w sposób automatyczny wykonawcy deklarują tak, by uzyskać za nie maksymalną liczbę punktów – tłumaczy Marcin Żurek, radca prawny prowadzący własną kancelarię.

Często bywa więc tak, że kryteria jakościowe są tak „spłaszczone”, że wszyscy wykonawcy uzyskują w ich ramach maksymalną liczbę punktów. – Nie mają więc one żadnego wpływu na wybór oferty najkorzystniejszej, a więc jedynym kryterium realnie wpływającym na wybór najkorzystniejszej oferty pozostaje cena lub koszt – nie ma złudzeń Konrad Różowicz, partner w Ziemski&Partners Kancelaria Prawna.

I co istotne, są branże, w których wybór ofert z cenami niskimi – pozornie korzystnymi dla zamawiającego – wiązać się będzie z poważnymi problemami. Chodzi m.in. o branżę odpadową (opłaty, kary nakładane za braki uzyskania poziomów odzysku, wzrost cen zagospodarowania odpadów, wywożenie odpadów na dzikie wysypiska), utrzymanie dróg (niedobory kadrowe, problem z utrzymaniem dróg zimą, związany choćby z ilością sprzętu, cenami materiałów, np. soli) czy ich budowę (słaba jakość materiałów pochodzących z najtańszych źródeł).

Gromy lecą na KIO, ale czy słusznie?
Na wokandzie KIO króluje również niska cena.

– Ze wzruszaniem wyboru oferty z ceną rażąco niską jest różnie. To jest tak, że jeżeli padnie zarzut rażąco niskiej ceny przed KIO, to ten wykonawca, którego ten zarzut dotyczy, a którego oferta była wybrana, musi bardzo szczegółowo wytłumaczyć się z tego, jak tę cenę obliczył. Musi też przedstawić dowody na to, że cena jest rentowna i zapewnia nie tylko pokrycie kosztów, ale również jakiś rozsądny poziom zysku. Konkurencja (i KIO) przyglądają się temu niezwykle dokładnie. To nie jest więc tak, że cena rażąco niska zawsze się obroni. W wielu przypadkach zarzut jest stawiany skutecznie – twierdzi mec. Jacek Liput.

Ale jednocześnie przyznaje, że jak popatrzy się na statystyki co do orzeczeń KIO w ogóle (nie tylko w cenie rażąco niskiej), to większość odwołań jest jednak oddalana.  – Tyle statystyka. W sprawach dotyczących zarzutu ceny rażąco niskiej pewnie to wygląda trochę inaczej właśnie ze względu na inny rozkład ciężaru dowodu – to ten wykonawca, którego zarzut rażąco niskiej ceny dotyczy, musi bardzo szczegółowo się tłumaczyć. Tu jest dużo większa szansa. Tak dokładne statystyki nie są jednak dostępne – podkreśla.

Natomiast KIO tłumaczy Prawo.pl, że zamawiający miewają trudności ze sformułowaniem kryteriów pozacenowych zgodnie z pzp, aby nie naruszały zasad równego traktowania i uczciwej konkurencji oraz zapewniały obiektywny i efektywny wybór.  – Wówczas kryterium cenowe (kosztowe) jest tym, które może okazać się jedynym możliwym w świetle przepisów pzp – wyjaśnia Agnieszka Trojanowska, rzecznik prasowy KIO.

Według niej nieczęsto najtańsza oferta wybrana przez zamawiającego jest wzruszana, a wynik postępowania odwoławczego zależy od zdolności udowodnienia swoich racji przez każdą ze stron, a problematyka rażąco niskiej ceny jest jednym z najczęstszych zarzutów pojawiających się w odwołaniach.

–  Izba zarówno uwzględnia, jak i oddala takie zarzuty, każdorazowo opierając się o indywidualny stan faktyczny ustalony w sprawie na podstawie przedstawionych przez strony dowodów. Wśród odwołujących stawiających takie zarzuty najczęściej panuje przeświadczenie, że wyliczona przez nich cena jest skalkulowana w sposób najbardziej poprawny, wręcz wzorcowy i powinna być modelem odniesienia dla cen innych wykonawców, co niestety często okazuje się założeniem niemającym odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym – podkreśla Agnieszka Trojanowska.

Ponadto kluczowe znaczenie dla oceny zaoferowanej ceny mają wyjaśnienia wykonawców składane zamawiającemu w toku postępowania o udzielenie zamówienia na wezwanie w trybie art. 224 ust. 1 i 3 pzp i to ich treści powinien bronić wykonawca, którego ofertę zamawiający ocenił jako rażąco niską, a zwalczać wykonawca, który uważa, że zamawiający dokonał wyboru oferty z rażąco niską ceną, wskazując Izbie fakty potwierdzające tezę o rażącym zaniżeniu ceny ofertowej. – Również z tego punktu widzenia nie można uznać, aby Izba w swoim orzecznictwie preferowała wybór zamawiającego oparty o najtańszą ofertę. Wynik postępowania odwoławczego jest bowiem konsekwencją kontradyktoryjności postępowania przed Izbą – dodaje.

A może tak podrasować praktykę?
Prawnicy ostrzegają, że utrzymanie w zamówieniach publicznych prymatu ceny w dłuższej perspektywie prowadzić będzie do eliminacji z rynku graczy rzetelnych, działających transparentnie, odprowadzających daniny publiczne, zatrudniających pracowników zgodnie z przepisami prawa, dbających o kwestie środowiskowe.

– Przede wszystkim zamawiający powinni dbać o wybór rzetelnych wykonawców, a w konsekwencji stawiać na jakość realizowanych przez nich zamówień, tak by „tanie wyprzeć solidnym”, a Izba w sposób bardziej surowy powinna oceniać oferty składane z cenami nierynkowymi, dumpingowymi lub naruszającymi uczciwą konkurencję, zdając sobie sprawę, że utrzymanie wyboru taniego wykonawcy dla zamawiającego niekoniecznie przekładać się będzie na solidność wykonanego zamówienia i zadowolenie użytkownika końcowego – postuluje Marcin Żurek.

https://www.prawo.pl/biznes/niska-cena-rzadzi-w-przetargach-i-w-kio,528667.html

Rzeczpospolita

Trudniej będzie wybudować dom do 70 m kw. Rząd zmieni prawo budowlane

Karina Knorps-Tuszyńska | Publikacja: 23.08.2024 04:30

Więcej inwestycji będzie można realizować na zgłoszenie lub nawet bez takiego wymogu. Ale jednocześnie przepisy prawa budowlanego zaostrzą warunki jakie trzeba wówczas spełniać. Chodzi np. o budowę domów do 70 m kw.

Tak przewiduje najnowsza wersja projektu nowelizacji ustawy Prawo budowlane, która dotyczy m.in. budowy domów do 70 m kw. Eksperci podkreślają nowe wymogi w tym zakresie.

– Brak dołączenia przez inwestora choćby jednego wymaganego dokumentu do organu administracji architektoniczno-budowlanej spowoduje, że nie będą stosowane przepisy dotyczące uproszczonego zgłoszenia – wskazuje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Uproszczone zasady nie będą także obowiązywały, jeśli na podstawie przedłożonej dokumentacji organ ustali, że planowany do budowy obiekt nie spełnia wszystkich wymogów ustawowych. Na taką weryfikację i podjęcie decyzji będzie miał trzy dni robocze od doręczenia zgłoszenia. Po upływie tego terminu organ straci uprawnienie do żądania uzupełnienia zgłoszenia oraz do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia, a tym samym inwestor będzie mógł przystąpić do budowy domu (po zawiadomieniu organu o terminie rozpoczęcia robót).

Piotr Jarzyński zwraca uwagę, że wprowadzony bardzo krótki termin trzech dni na weryfikację zgłoszenia może być nierealny. Poza tym, problemy wywoła zmieniany przepis art. 30 ust. 5ja pkt 2. Nie doprecyzowano bowiem, w jaki sposób organ ma ustalać, że budynek spełnia wszystkie przesłanki domu do 70 m kw. wykonywanego na podstawie uproszczonego zgłoszenia, jak ma rozstrzygać wątpliwości w tym zakresie i na podstawie jakich dowodów.

Nowelizacja prawa budowlanego. Ułatwienia przy budowie przydomowych schronów
Nowelizacja przewiduje też, że zgłoszenia będzie wymagała budowa wolno stojących przydomowych schronów i przydomowych ukryć doraźnych wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, o powierzchni użytkowej do 35 m2, przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

– Bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia będzie można przebudować takie obiekty, ale z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych (tu wymagane będzie zgłoszenie) – tłumaczy Piotr Jarzyński.

Pozwolenia będą zawsze potrzebne, o ile przebudowa będzie prowadziła do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektów poza działkę lub działki, na których są one usytuowane. Co ważne, nowy przepis dotyczy jedynie przebudowy schronów na podstawie wcześniejszego zgłoszenia, a nie np. garaży podziemnych czy piwnic, które mogą spełniać rolę schronów.

– Propozycja wprowadzenia ułatwień jest uzasadniana tym, iż w Polsce wciąż brakuje wystarczającej liczy schronów dla ludności cywilnej – wskazuje Aldona Górska, radca prawny z kancelarii SMM Legal Maciak Mataczyński Czech Sp.k.

W zaproponowanych przepisach brakuje jednak doprecyzowania kryterium „przeznaczenia do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego”, co może budzić wątpliwości, jakiego rodzaju wymogi będą musiały spełniać takie obiekty.

Piotr Jarzyński tłumaczy, że w aktualnym projekcie zrezygnowano z pierwotnego pomysłu wprowadzenia do Prawa budowlanego definicji przydomowych schronów i przydomowych ukryć doraźnych.

– Przed wejściem w życie nowelizacji Prawa budowlanego takie definicje powinny jednak pojawić się w innym akcie prawnym. Ważne, aby były maksymalnie precyzyjne i nie prowadziły do nadużyć polegających np. na budowie podziemnych domów – zauważa ekspert.

Zmiany w prawie budowlanym: będzie więcej inwestycji jedynie na zgłoszenie
Projekt nowelizacji doprecyzowuje też kwestie budowy tarasów, basenów i oczek wodnych.

Zakłada (tak jak w pierwotnej wersji), że na zgłoszenie będą mogły być budowane tarasy do 35 m kw. oraz baseny o powierzchni nie większej niż 50 m kw. nie tylko przydomowe, ale – co doprecyzowano – także znajdujące się przy blokach oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej. Natomiast w rodzinnych ogrodach działkowych na zgłoszenie będą mogły być budowane baseny o powierzchni nie większej niż 15 m kw. oraz oczka wodne o powierzchni nie większej niż 10 m kw. i o głębokości nie większej niż 1 m.

– W odniesieniu do przydomowych tarasów projekt wprowadza dodatkową kategorię tarasów zadaszonych. Kluczowe będzie tutaj kryterium powierzchni zabudowy tarasu oraz dodatkowo kryterium powierzchni dachu. Po przekroczeniu określonych parametrów niemożliwe będzie realizowanie inwestycji w tym zakresie jedynie w oparciu o zgłoszenie budowy lub w trybie bez zgłoszenia budowlanego – mówi Aldona Górska.

Przepisy prawa budowlanego będą dotyczyć magazynów energii i kolumbariów
– Interesującą zmianą jest dopuszczenie realizacji inwestycji polegających na wykonywaniu robót budowlanych polegających na instalowaniu magazynów energii elektrycznej, o których mowa w art. 3 pkt. 10k Prawa energetycznego, o pojemności nominalnej nie większej niż 20 kWh – zarówno bez konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i dokonywania zgłoszenia budowlanego – uważa Aldona Górska.

Dotychczas inwestorzy zobowiązani byli do uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w pełnej procedurze administracyjnej przewidzianej w Prawie budowlanym.

Ponadto, projekt zarówno w pierwotnej, jak i aktualnej wersji zakłada wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych w kwestii budowy kolumbariów na cmentarzach.

– Część administracji budowlanej wychodzi z założenia, że gdy nie wiadomo, czy kolumbaria należy budować na zgłoszenie, czy na pozwolenie na budowę, to na wszelki wypadek rozstrzygają na niekorzyść zgłaszającego – tłumaczy Marek Wójcik, pełnomocnik ds. legislacyjnych zarządu Związku Miast Polskich.

W projekcie wskazano zatem, że kolumbaria o powierzchni zabudowy nie większej niż 15 metrów kw. i wysokości nie większej niż 3 m będą budowane na zgłoszenie. Marek Wójcik podkreśla, że ta zmiana nie zaskakuje, ponieważ kolumbaria o takich wymiarach nie są duże.

https://www.rp.pl/nieruchomosci/art41007291-trudniej-bedzie-wybudowac-dom-do-70-m-kw-rzad-zmieni-prawo-budowlane

Infor

Nowe prawo wymusi budowę schronów w budynkach – czy ceny nieruchomości wzrosną?

28 sierpnia 2024, 14:04

Wkrótce deweloperzy będą zobowiązani do budowy schronów w podziemnych kondygnacjach budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej. Nowa ustawa schronowa, która ma wejść w życie w styczniu 2026 roku, ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa, ale może także znacząco wpłynąć na koszty inwestycji. Czy to oznacza wzrost cen nieruchomości?

Czy nowe prawo podniesie ceny nieruchomości? Już wkrótce deweloperzy będą bowiem zobowiązani do tworzenia miejsc doraźnego schronienia w podziemnych kondygnacjach budynków wielorodzinnych oraz użyteczności publicznej. Przygotowany przez MSWiA projekt tzw. ustawy schronowej ma wejść w życie w styczniu 2026 r.

Schrony pod budynkami wielorodzinnymi, w budynkach użyteczności publicznych oraz w budynkach biurowych o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym
Plany budowy schronów uwzględniają konieczność ich umieszczenia w strategicznych lokalizacjach kraju. Gdzie dokładnie mają powstawać? Jak czytamy w ustawie o ochronie ludności i obronie cywilnej przygotowanej przez MSWiA – w podziemnych garażach wielostanowiskowych (a więc m.in. właśnie pod budynkami wielorodzinnymi), w budynkach użyteczności publicznych oraz w budynkach biurowych o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym.

Żeby takie miejsca mogły powstać, deweloperzy będą musieli uwzględnić m.in. dodatkowe wymagania dotyczące ewakuacji i zabezpieczenia przeciwpożarowego, co może stanowić pewne wyzwanie logistyczne. Dodatkowo budowa schronów oznacza większe nakłady finansowe, jak również dłuższy czas realizacji projektów. Niemniej jednak, spełnienie tych wymogów jest w stanie znacząco zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i znacznie zredukować konieczne do poniesienia przez nich ryzyko w sytuacjach kryzysowych.

Ceny nieruchomości wyposażonych w schrony mogą być wysokie
Deweloperzy obawiają się, że dodatkowe wymagania wpłyną na koszt inwestycji, co z kolei prowadziłoby do wzrostu cen mieszkań. Polski Związek Film Deweloperskich zwraca uwagę, że w konsekwencji wzrost ceny metra kwadratowego wyniósłby nawet kilkaset złotych, a budowa, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższa, niż ma to miejsce w przypadku standardowego projektu. Co jednak istotne, zgodnie z art. 83 projektu ustawy schronowej burmistrz lub prezydent danego miasta będzie mógł przekazywać środki na pokrycie kosztów tworzenia budowli ochronnych. Finansowanie ma dotyczyć nawet do 100 proc. poniesionych wydatków, lecz ich refinansowanie ma być fakultatywne, a więc nie w pełni gwarantowane.

„Przepisy dotyczące miejsc doraźnego schronienia w nowych budynkach wielorodzinnych to ważny i potrzebny projekt, choć w mojej opinii spóźniony. Dodatkowo wymaga on zmiany zapisów w celu wypracowania właściwych regulacji służących ochronie mieszkańców, a biorąc pod uwagę aktualną sytuację międzynarodową, tracimy na tym dużo cennego czasu” – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development. „Jestem zdania, że to Państwo powinno w całości gwarantować rekompensatę kosztów budowy miejsc doraźnego schronienia. Inaczej skutkować to będzie znacznym wzrostem cen nieruchomości” – dodaje.

Budowa schronów wiąże się z koniecznością spełnienia specyficznych norm dotyczących budowli m.in. wytrzymałości konstrukcji
Obecność schronu w inwestycji może stanowić istotny atut dla potencjalnych nabywców mieszkań. Budowanie takich struktur to nie tylko względy stricte praktyczne w kontekście klęsk żywiołowych czy sytuacji zagrożenia życia. W normalnych warunkach mogą one również być wykorzystywane jako magazyny, przestrzenie użytkowe lub dodatkowe pomieszczenia gospodarcze, co zwiększa ich funkcjonalność. Dzięki temu, inwestorzy mogą przyciągnąć bardziej wymagających klientów, którzy cenią sobie zarówno dodatkowe zabezpieczenia, jak i praktyczne rozwiązania. Budowa schronów wiąże się przy tym z koniecznością spełnienia specyficznych norm dotyczących wytrzymałości konstrukcji, systemów wentylacyjnych i zabezpieczeń przeciwpożarowych.

„Budowanie schronów przez deweloperów wymaga zastosowania zaawansowanych technologii i materiałów, które zapewniają bezpieczeństwo i trwałość takich konstrukcji. Kluczowe aspekty techniczne obejmują odpowiednią wentylację, izolację akustyczną i termiczną, a także systemy zasilania awaryjnego. Dzięki tym rozwiązaniom, schrony nie tylko spełniają swoje podstawowe funkcje ochronne, ale również stają się wszechstronnymi przestrzeniami użytkowymi, które podnoszą wartość całej inwestycji” – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract. „Wprowadzenie schronów może również stymulować innowacje w branży budowlanej, prowadząc do rozwoju nowych technologii i materiałów budowlanych. Ostatecznie, choć wyzwania są znaczące, korzyści płynące z podniesienia standardów bezpieczeństwa, mogą przeważyć nad kosztami, przynosząc długoterminowe zyski zarówno dla deweloperów, jak i mieszkańców” – dodaje.

https://www.infor.pl/prawo/nowosci-prawne/6685246,nowe-prawo-wymusi-budowe-schronow-w-budynkach-czy-ceny-nieruchomosci.html

Muratorplus

Branża budowlana zwiera szyki. Polski Związek Pracodawców Budownictwa ogłosił manifest

Anna Dziedzic, wydawca online | 2024-08-23 10:00

Ochrona rynku budowlanego oraz strategicznych inwestycji, uczciwa konkurencja i zbudowanie dialogu pomiędzy branżą a decydentami to tylko niektóre punkty manifestu branży budowlanej koordynowanego przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa. Przedstawiciele branży mają pięć postulatów.

Branża budowlana chce walczyć o swoje interesy
Branża budowlana zwiera szyki, by wspólnie walczyć o swoje interesy. W tym celu powstał branżowy projekt koordynowany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa pod nazwa „Budownictwo dl Polski”.

Polski Związek Pracodawców Budownictwa to ogólnopolska organizacja zrzeszająca firmy z branży infrastruktury i budownictwa, które wspólnie generują ponad 50 mld zł wartości produkcji budowlano-montażowej w Polsce i zatrudniają ponad 50 tys. pracowników. Wśród firm członkowskich PZPB znajduje się 13 z 15 największych przedsiębiorstw zajmujących się kompleksową realizacją inwestycji, firmy deweloperskie, specjalistyczne firmy projektowe, firmy produkujące wyroby budowlane, maszyny, dostarczające technologie i inne związane z branżą infrastruktury i budownictwa.

Powstała koalicja na rzecz „Budownictwa dla Polski”
Teraz organizacja w imieniu swoich członków stworzyła branżową koalicję na rzecz poprawy sytuacji branży w Polsce. Ogłosiła też specjalny manifest „Budownictwo dla Polski”.

O co chodzi? Jak określają w komunikacie przedstawiciele PZPB, głównym celem powołanej inicjatywy jest podkreślenie roli jaką budownictwo oraz firmy działające od lat w tym sektorze w Polsce odgrywają we wzmacnianiu krajowej gospodarki oraz pobudzaniu rozwoju ekonomicznego i społecznego.

Budownictwo to jedna z nielicznych branż, których efekty pracy są tak wyraźnie widoczne. Bloki mieszkalne, szkoły, biura, szpitale, drogi, kolej, lotniska, mosty – wszystkie te obiekty i elementy infrastruktury powstają przy udziale firm zajmujących się wykonawstwem inwestycji. Dajemy pracę ponad milionowi pracowników. Mimo to jako branża jesteśmy zwykle w tle, nasz głos nie jest słyszalny – chcemy to zmienić – mówi Jan Styliński, prezes zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Polski Związek Pracodawców Budownictwa chce dialogu z decydentami
Projekt ma się przyczynić się do budowy dialogu pomiędzy branżą i podmiotami instytucjonalnymi a także decydentami różnych szczebli, umożliwiającego wspólne kształtowanie warunków dla skutecznej realizacji kluczowych inwestycji, w tym tych o charakterze strategicznym.

Jednym z działań w ramach projektu będzie analiza oraz formułowanie rekomendacji na temat otoczenia instytucjonalnego branży oraz planowanych programów i strategii inwestycyjnych.

– Znajdujemy się w ważnym momencie. Jesteśmy w trakcie przemian napędzających rozwój nowoczesnej i bardziej zrównoważonej infrastruktury, która jednocześnie zapewni nam bezpieczeństwo w obliczu zawirowań geopolitycznych – mówi Jan Styliński. -To w naszych rękach spoczywać będzie realizacja tych inwestycji. Mamy jednak świadomość wyzwań z jakimi mierzy się dziś branża budowlana. Byśmy mogli zrobić to skutecznie, musimy działać w warunkach zdrowej i uczciwej konkurencji, na rynku chroniącym interesy nasze oraz naszych pracowników – dodaje prezes PZPB.

Oto postulaty branży budowlanej ogłoszone przez PZPB
Branża budowlana od lat mówi jednym głosem, jeśli chodzi o problemy występujące w tym obszarze gospodarki. Firmy budowlane, zarówno duże koncerny, jak i mniejsi przedsiębiorcy mają też swoje propozycje rozwiązań dla tych kwestii. Właśnie te propozycje PZPB umieścił w pięciu postulatach manifestu.

Oto pięć postulatów istotnych dla branży budowlanej , a zarazem definiujących jej wkład w Polską gospodarkę:

• BEZPIECZEŃSTWO KRAJU – efektywna weryfikacja wykonawców, realizowanie inwestycji o charakterze strategicznym przez firmy z udokumentowanym doświadczeniem.
• PARTNERSTWO – dialog z decydentami na rzecz wspólnego kształtowania rozwoju branży i skutecznej realizacji planowanych inwestycji.
• JESTEŚMY STĄD – wkład firm działających w Polsce w tworzenie miejsc pracy, rozwój kompetencji pracowników, pobudzanie lokalnej przedsiębiorczości.
• WIARYGODNOŚĆ – rzetelność i bezpieczeństwo, jakość i wysokie standardy firm budowlanych z Unii Europejskiej.
• ZAUFANIE – uczciwa i zdrowa konkurencja na rynku budowlanym, profesjonalizm i zweryfikowana ścieżka przedsiębiorstw działających w Polsce

Firmy budowlane chcą ochrony rynku pracy
To ważne postulaty, o których słyszy się od lat na różnego rodzaju konferencjach branżowych, kongresach gospodarczych. Firmy budowlane chcą działać tak, jak ma to miejsce w innych krajach europejskich, gdzie lokalne rynki pracy są chronione.

Przedstawiciele największych firm budowlanych mówili o tym m.in. podczas tegorocznego Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach. Wskazywali problemy, z jakimi boryka się branża budowlana podczas przetargów na kolejne inwestycje. To np. brak ochrony unijnego i polskiego rynku przed firmami spoza Unii Europejskiej. Polskie firmy, chcąc uczestniczyć w przetargach za granicą muszą być odpowiednio tam certyfikowane. W Polsce obecnie w przetargach biorą udział firmy spoza Unii Europejskiej, a nawet spoza Europy.

Branża budowlana nie zamierza zakazywać im udziału w przetargach, ale apeluje o stworzenie przepisów, które stwarzałyby dla wszystkich równe warunki konkurowania o kontrakty budowlane.

To głos firm budowlanych w całej Polsce
Dla firm wykonawczych w branży budowlanej postulaty przedstawione w ramach projektu „Budownictwo dla Polski są bardzo ważne.

– Działania podejmowane przez PZPB są głosem całej branży budowlanej w Polsce. Manifest zwraca uwagę na kluczowe wyzwania jakie są obecnie aktualne w relacjach między tym sektorem gospodarki a zamawiającymi – w szczególności publicznymi: dialogu, ochrony europejskiego rynku wykonawców budowlanych, bezpieczeństwa strategicznego realizowanych inwestycji. itp. Uregulowanie tych kwestii w rozwiązaniach legislacyjnych, przetargowych i prowadzonego dialogu społecznego jest kluczowe dla przyszłości polskiej gospodarki i infrastruktury – mówi Michał Wrzosek, rzecznik firmy Budimex, jednej z największych firm budowlanych w Polsce.

Po co powstała inicjatywa „Budownictwo dla Polski”?
W ramach inicjatywy „Budownictwo dla Polski” mają powstawać eksperckie opracowania merytoryczne oraz propozycje rozwiązań w odpowiedzi na kluczowe wyzwania w rozwoju branży budowlanej, m.in. te związane z ochroną rynku i warunkami udziału wykonawców w zamówieniach publicznych.

https://www.muratorplus.pl/inwestycje/inwestycje-publiczne/branza-budowlana-zwiera-szyki-polski-zwiazek-pracodawcow-budownictwa-oglosil-manifest-aa-u2Nr-i4Po-V9fb.html

Forbes

Budownictwo u progu wyzwań