Prawo

 1. Zmiana kontraktu FIDIC nie tylko możliwa, ale coraz częściej konieczna

Adriana Gostępska | Data dodania: 23.11.2022

Proces inwestycyjny aktualnie przypomina bardziej rollercoaster niż żmudną i konsekwentną realizację przedmiotu umowy. Nie powinno więc dziwić, że kontrakt zawarty kilka lat temu obecnie może być niedochodowy. To zaś generuje ryzyko odstąpienia od umowy i opuszczenia placu budowy przez wykonawcę, któremu zwyczajnie nie będzie opłacało się dokończyć inwestycji. W takiej sytuacji brak woli zamawiającego do zmiany warunków uprzednio zawartej umowy może doprowadzić nawet do zerwania kontraktu. 

Jeszcze do niedawna największą bolączką rynku budowlanego była pandemia wirusa SARS-CoV-2. Od lutego 2022 roku kolejną jest wojna na terytorium Ukrainy. Jakby tego było mało, do puli problemów dołączyła inflacja. Wszystko to przyczyniło się do gwałtownego wzrostu kosztów realizacji kontraktów oraz doprowadziło do przerwania łańcuchów dostaw.

Warunki Kontraktowe FIDIC – charakter prawny
Stanowią standardowe wzorce umów o roboty budowlane, które określają ramy współpracy uczestników procesu budowlanego, w szczególności podział ryzyk między stronami umowy. Kontrakt budowlany zawarty na bazie Warunków Kontraktowych (WK) FIDIC zasadniczo składa się z trzech części: aktu umowy, warunków ogólnych i warunków szczególnych, które mają pierwszeństwo zastosowania przed warunkami ogólnymi. Mogą być wykorzystywane praktycznie w każdym systemie prawnym na świecie, mają zasięg globalny. W doktrynie i rzecznictwie wielokrotnie wskazywano, że nie mają charakteru normatywnego, stanowią bowiem wzorzec umowy. Pojawia się pytanie czy należy je traktować jako wzorzec umowy sensu stricto czy sensu largo. Ich ostateczna kwalifikacja uzależniona jest od sposobu, w jaki posługują się nimi strony, tj. czyniąc z nich podstawę negocjacji przyszłego konsensu czy też formułując wzorzec umowny, który jedna strona (najczęściej inwestor) przedłoży rynkowi w oczekiwaniu na adherenta. Jeżeli zatem kontrakt ma charakter adhezyzjny, można określać go wzorcem sensu stricto, jeśli nie, wówczas mamy do czynienia ze wzorcem sensu largo. W praktyce często wiąże się to ze środowiskiem, w którym są stosowane – obrót publiczny/obrót prywatny.

Rodzaje Warunków FIDIC – aktualne trendy
Przez lata w Polsce najbardziej znanym wzorcem FIDIC była Czerwona Księga. Aktualnie najczęściej wykorzystywanym wzorcem jest Żółta Księga. Rzadziej spotykana Srebrna Księga używana w projektach EPC/pod klucz, w których większość ryzyka przypisana jest wykonawcy, stosowana jest zazwyczaj w przetargach prowadzonych w trybie dialogu konkurencyjnego, w których zamawiający nie ma jeszcze dostatecznie sprecyzowanej potrzeby zakupowej lub nie jest w stanie oszacować wartości zamówienia. Zasadnicza różnica konstrukcyjna pomiędzy poszczególnymi księgami polega na tym, kto jest stroną odpowiedzialną za przygotowanie projektu i dokumentacji projektowej. Może to być zamawiający – tak jak w Czerwonej Księdze, albo wykonawca – jak w Żółtej i Srebrnej.

Inżynier Kontraktu
Cechą charakterystyczną WK FIDIC jest powoływanie Inżyniera Kontraktu, który działa w imieniu i na rzecz zamawiającego oraz jest jego jest profesjonalnym przedstawicielem. Inżynier Kontraktu to konsultant administrujący kontraktem pod względem formalnym i finansowym. Nie jest stroną umowy, ale ma prawo wydawać polecenia wykonawcy, w tym polecenia zmiany. Może być co prawda osobą fizyczną, ale najczęściej w rolę Inżyniera Kontraktu wcielają się wyspecjalizowane firmy inżynierskie projektowo-doradcze. Z założenia jest niezależnym i bezstronnym ekspertem, który  fachowo i bezstronnie zarządza kontraktem: pilnuje terminów realizacji, wysokiej jakości robót, nadzoruje przestrzegania obowiązującego prawa, dba o należne wykonawcy płatności, zażegnuje spory powstające między stronami. Inżynier Kontraktu, pomimo technicznego brzmienia, to bardziej manager a nie inżynier budownictwa.

Zmiana kontraktu FIDIC na przykładzie Żółtej Księgi
Subklauzula 3.3 Żółtej Księgi WK FIDIC stanowi, że Inżynier Kontraktu może wydawać wykonawcy polecenia konieczne do wykonania robót oraz usunięcia wad. Wykonawca ma obowiązek zastosować się do poleceń wydanych przez Inżyniera lub jego upoważnionego asystenta, przy czym jeżeli polecenie stanowi zmianę, to zastosowanie znajdzie rozdział 13 FIDIC – Zmiany i korekty. Z Subklauzuli 13.1 dowiadujemy się z kolei, że wykonawca wykona i będzie związany każdą zmianą za wyjątkiem trzech przypadków, o których powiadomi on niezwłocznie Inżyniera, tj.:

1. wykonawca nie może w danym czasie uzyskać dostaw, potrzebnych do wykonania zmiany;
2. zmiana obniży bezpieczeństwo czy przydatność robót;
3. zmiana będzie miała wypływ na spełnienie wykazu gwarancji.

Czy jest zatem tak, że Inżynier Kontraktu może jednostronnie zmienić przedmiot kontraktu i wykonawca ma obowiązek zastosować się do takiej zmiany? Czy przewidziane WK FIDIC polecenie zmiany jest zgodne z polskim prawem? Na polskim rynku umowy na bazie WK FIDIC są zazwyczaj zawierane w reżimie zamówień publicznych. Wobec tego, każdorazowa zmiana umowy wymaga zbadania, jaki wpływ na prawo do zmiany przewidziane w Subklauzuli 13 FIDIC mają przepisy ustawy – Prawo zamówień publicznych (Pzp).

Zmiana umowy o zamówienie publiczne jest ściśle reglamentowana przez ustawodawcę, ale wbrew powszechnej opinii jej dokonanie nie stanowi naruszenia ustawy Pzp, chyba że zostanie zrealizowana z naruszeniem zasad jej dokonywania przewidzianych w ustawie. Twierdzenie, że raz zawartej umowy o zamówienie publiczne nie można zmienić, stoi w sprzeczności ze specyfiką umów o roboty budowlane, zwłaszcza takich, które dotyczą realizacji długoterminowych i skomplikowanych projektów infrastrukturalnych. Każda zmiana kontraktu zawartego na WK FIDIC i dodatkowo na podstawie Pzp wymaga jednak postępowania według reguł przewidzianych w ustawie. Pzp przewiduje dla umowy o zamówienie publiczne formę pisemną pod rygorem nieważności, chyba że przepisy odrębne wymagają formy szczególnej. W art. 8 ustawy Pzp znajduje się odesłanie do Kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 77 par. 1 Kodeksu cywilnego uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

Ograniczona możliwość zmiany umowy zawartej na podstawie prawa zamówień publicznych
Zasadą jest, że istotna zmiana umowy zawartej na podstawie Pzp wymaga przeprowadzenia nowego postępowania o zamówienie publiczne. Ustawodawca wskazuje, co oznacza zmiana istotna – zasadniczo mamy z nią do czynienia, gdy prowadzi do zmiany ogólnego charakteru umowy. Ze zmianą ogólnego charakteru umowy będziemy mieć do czynienia w sytuacji zastąpienia przedmiotu zamówienia innym lub w sytuacji zmiany rodzaju zamówienia. Przykładowo zmianą charakteru umowy będzie podpisanie aneksu, którego przedmiotem będą usługi w sytuacji, gdy przedmiot pierwotnej umowy dotyczy wyłącznie robót budowlanych. Innym przykładem może być zmiana umowy zawartej na czas nieokreślony na taką, która będzie miała określony termin wykonania albo zmiana zamówienia publicznego na koncesję.

Przesłanki warunkujące zmianę umowy o zamówienie publiczne
Przepis art. 455 obecnie obowiązującego prawa zamówień publicznych wymienia przypadki, kiedy umowa o zamówienie publiczne będzie mogła zostać zmieniona. Ustawodawca wskazał na następujące przesłanki:

1. niezależnie od wartości, zmiana może zostać wprowadzona, o ile została przewidziana w ogłoszeniu o zamówieniu lub dokumentach zamówienia, w postaci jasnych, precyzyjnych i jednoznacznych postanowień umownych, pod warunkiem, że postanowienia te określają rodzaj i zakres zmiany, warunki jej wprowadzenia oraz nie przewidują takiej zmiany, która modyfikowałaby ogólny charakter umowy (art. 455 ust. 1 pkt 1 ustawy Pzp);
2. zmiana może dotyczyć zastąpienia dotychczasowego wykonawcy nowym (pod warunkami przewidzianymi w art. 455 ust. 1 pkt 2 ustawy Pzp);
3. zmiana może nastąpić, jeżeli dotyczy realizacji, przez dotychczasowego wykonawcę, dodatkowych dostaw, usług lub robót budowlanych, a w przypadku zamówień w dziedzinach obronności i bezpieczeństwa – usług lub robót budowlanych, których nie uwzględniono w zamówieniu podstawowym, o ile stały się one niezbędne i zostały spełnione łącznie warunki wymienione w art. 455 ust. 1 pkt 3 lit. a-c ustawy Pzp;
4. możliwa jest także zmiana umowy, jeżeli konieczność zmiany spowodowana jest okolicznościami, których zamawiający, działając z należytą starannością, nie mógł przewidzieć, o ile zmiana nie modyfikuje ogólnego charakteru umowy a wzrost ceny spowodowany każdą kolejną zmianą nie przekracza 50% wartości pierwotnej umowy (art. 455 ust. 1 pkt 4 ustawy Pzp);
5. dopuszczalne są również zmiany umowy bez przeprowadzenia nowego postępowania o udzielenie zamówienia, których łączna wartość jest mniejsza niż progi unijne oraz jest niższa niż 10% wartości pierwotnej umowy, w przypadku zamówień na usługi lub dostawy, albo 15%, w przypadku zamówień na roboty budowlane, a zmiany te nie powodują zmiany ogólnego charakteru umowy (art. 455 ust. 2 ustawy Pzp).

W przypadku braku zmodyfikowania Subklauzuli 13 WK FIDIC, podstawą dokonania zmian kontraktu zawartego w trybie ustawy Pzp może być wskazany przepis art. 455 ustawy Pzp. W przypadku braku wprowadzenia do kontraktu rozbudowanej klauzuli zmiany umowy, na ratunek przychodzą zatem ustawowe przesłanki zmiany, w tym w szczególności niezależna ustawowa podstawa zmiany umowy – tj. wskazany powyżej art. 455 ust. 2 ustawy Pzp. Na podstawie tego przepisu dopuszczalne są wielokrotne zmiany umowy pod warunkiem, że łączna ich wartość nie przekroczy poziomów wskazanych w tym przepisie.

Zmiana kontraktu FIDIC zawartego w reżimie PZP
Jak wynika z powyższych regulacji prawnych, klauzule FIDIC uprawniające Inżyniera Kontraktu do inicjowania zmiany umowy wymuszają dokonanie każdej takiej zmiany z poszanowaniem zasad przewidzianych ustawą Pzp oraz w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Arbitralne polecenie Inżyniera (ustne lub pisemne) nie determinuje koniczności zmiany umowy. Inżynier Kontraktu nie może jednostronnie zmienić kontraktu, pomimo brzmienia Subklauzuli 3.3. Każdorazowo wymagana będzie tutaj pisemna zgoda wykonawcy. W praktyce strony umowy dokonują takiej zmiany w formie pisemnego aneksu do umowy.

Podsumowanie

Uprawnienia kontraktowe Inżyniera Kontraktu do wydawania poleceń zmiany choć szerokie (obecnie dominuje trend zmierzający w kierunku jeszcze większego poszerzenia tych uprawnień), nie niweczą obowiązujących wymogów co do formy zmiany umowy o zamówienie publiczne przewidzianej ustawą Pzp i Kodeksem cywilnym. Strony zawierające umowę opracowaną na bazie WK FIDIC są bowiem związane bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (ius cogens) zarówno w zakresie norm prywatnoprawnych, jak i publicznoprawnych. Bez zachowania formy pisemnej i aprobaty wykonawcy, polecenie zmiany Inżyniera Kontraktu stanowiące zmianę do umowy o zamówienie publiczne nie wywarłoby skutków prawnych, zaś taka modyfikacja umowy byłaby bezskuteczna i stanowiłaby naruszenie prawa. Pamiętając o powyższych regułach warto modyfikować ogólne warunki, tak by strony umowy nie miały żadnych wątpliwości, jakie zasady rządzą zmianą kontraktu. Brak takiej modyfikacji rodzi często szereg nieporozumień na linii inwestor-wykonawca. Stosowanie WK FIDIC w żaden sposób nie wyłącza ani nie ogranicza regulacji zawartych w ustawie Pzp, Kodeksie cywilnym  i innych normach ius cogens. Klauzule dotyczące zmiany umowy, wprowadzone do aktualnie zawieranych kontraktów na bazie WK FIDIC, powinny uwzględniać obecne realia i uwarunkowania związane z realizacją kontraktów w dobie wojny, powszechnego wzrostu cen i popandemicznej rzeczywistości tak, aby nie blokować możliwości modyfikacji umowy tam, gdzie będzie ona zasadna.

https://www.prawo.pl/biznes/zamowienia-publiczne-zmiana-kontraktu-fidic-mozliwa,518322.html

 2. Technik i inżynier zaprojektują domy – architekci mówią o degradacji ich zawodu

Renata Krupa-Dąbrowska | Data dodania: 23.11.2022

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce, by absolwenci techników budowlanych oraz inżynierowie budownictwa mogli projektować budynki do 300 mkw. Dziś robią to tylko architekci. Taka propozycja budzi sprzeciw architektów. Obawiają się degradacji zawodu i bezrobocia. Z kolei inżynierowie zapewniają, że są przygotowani i dadzą sobie radę z nowymi obowiązkami, a dzięki zmianie projekty będą tańsze.

Architekci ostro protestują przeciwko proponowanym zmianom w prawie budowlanym. Chodzi o umożliwienie absolwentom techników budowlanych oraz inżynierom budownictwa projektowania obiektów do 1000 m. sześć, czyli około 200 mkw. w  dowolnej przestrzeni, np. w ścisłych centrach miast, i o każdej możliwej funkcji (np. kościoły, budynki usługowe, mieszkalne, publiczne), w strefach objętych ochroną konserwatorską, a jedynym wyznacznikiem możliwości oddania w ich ręce ładu architektonicznego w Polsce będzie parametr kubaturowy.

Izba Architektów uważa, że projekt dereguluje zawód  architekta i apeluje do resortu rozwoju o wycofanie się z tego pomysłu. Powstała również grupa  „Obrońmy Uprawnienia Architektoniczne”, która zbiera podpisy pod petycją przeciwko „nowelizacji prawa budowlanego zmierzającego do rozszerzenia ograniczonych uprawnień architektonicznych”. We wtorek wieczorem widniało pod nią 7000 podpisów.

Proponowane rozwiązania chwalą inżynierowie budownictwa. Natomiast sam resort jest zadowolony ze swojego projektu.. Według niego zwiększy się dostępność do projektantów małych budynków, co  ułatwi realizację marzeń o własnym domu wielu osobom szczególnie w mniejszych miejscowościach, gdzie dostęp do profesjonalnych usług projektowych jest ograniczony.

Technik zaprojektuje dom i sklep
Ministerstwo rozwoju konkretnie proponuje:

– umożliwić uzyskiwanie uprawnień budowlanych do projektowania w ograniczonym zakresie przez techników w odniesieniu do architektury obiektu o kubaturze do 1000 m.sześć.  w zabudowie zagrodowej lub na terenie zabudowy zagrodowej.
– likwidację ograniczenia zakresu projektowania do obszaru zabudowy zagrodowej w odniesieniu do architektury obiektu o kubaturze do 1000 m. sześć, w przypadku osób posiadających tytuł zawodowy magistra inżyniera, magistra inżyniera architekta, inżyniera lub inżyniera architekta.

Skąd taki pomysł? Resort rozwoju tłumaczy Prawo.pl, że zmiany mają na celu zwiększenie zainteresowania podejmowaniem nauki w technikach, a tym samym zachęcenie do zdobywania uprawnień budowlanych przez techników. Dzięki temu zwiększy się dostępność do projektantów małych budynków.

Resort rozwoju uspokaja też: będzie bezpiecznie. Jak poinformowano Prawo.pl, gwarancją odpowiedniej jakości i bezpieczeństwa prac projektowych wykonywanych przez techników byłby wymóg odbycia czteroletniej praktyki przy sporządzaniu projektów oraz rocznej praktyki na budowie oraz zdanie egzaminu na uprawnienia budowlane. Warto podkreślić, iż technicy mieli już w przeszłości, do końca 2005 r., możliwość uzyskiwania ograniczonych uprawnień projektowych.

To degradacja zawodu architekta
Takie argumenty nie przekonują jednak architektów. Wręcz mówią o degradacji swojego zawodu i  jeszcze większej szpetocie polskiego krajobrazu.

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zderegulować zawód architekta, na co nie może być przyzwolenia, głównie ze względu na interes społeczny! Lekarze leczą, prawnicy reprezentują w sądzie, a architekci projektują domy. Tak jest w każdym cywilizowanym państwie, dlaczego nie może być i u nas, w Polsce? Już dziś  mamy ogromny problem z estetyką,  jakością architektury i przestrzeni publicznej, szczególnie poza dużymi miastami, a po zmianach będzie  jeszcze gorzej. Przecież  obiektem budowlanym o powierzchni 1000 m. sześć (ok. 200, a nawet 300 mkw. ) może być: dom jednorodzinny, mały dom wielorodzinny, budynek administracji, pensjonat,  żłobek, przedszkole, dom kultury, mała przychodnia, klinika, nieduży dworzec kolejowy. To bardzo dużo!!! – twierdzi Piotr Fokczyński, prezes Krajowej Rady Izby Architektów RP.

I dodaje, że sam jest także budowlańcem, ale nigdy nie przyszło mu do głowy, żeby ubiegać się o uprawnienia zarezerwowane dla inżynierów budownictwa.  Bo to są dwa różne zawody.  – Architekci uczą się na studiach także urbanistyki, estetyki, historii architektury, poznają  specyfikę obiektów zabytkowych. Tego typu przedmiotów nie ma na studiach inżynierskich. I nie da się tego opowiedzieć w dwóch zdaniach. Dla inżyniera dom to zestaw ścian z  oknami, drzwiami i dachem. Nie ma on wiedzy, jak wkomponować budynek w krajobraz, odpowiednio usytuować na działce etc. Będzie miał również ogromny problem z odczytaniem zapisów miejscowych planów, bo to są elementy urbanistyki. Co gorsza, z przepisów zniknął obowiązek sprawdzania projektu dotyczącego zagospodarowania działki przez starostów, nie będzie więc żadnej kontroli. I konflikty sąsiedzkie będą coraz większe – ostrzega.

Według prezesa Krajowej Rady Izby Architektów podobne problemy będą z uczniami techników. To żaden argument, że MRiT chce w ten sposób zachęcić młodych ludzi do nauki w technikach budowlanych, ale przecież jednocześnie zniechęca młodych ludzi  do studiowania architektury, już mamy sygnały ze strony dziekanów architektury, że studenci prowokacyjnie stawiają pytania, czy opłaca im się studiować wiele lat architekturę, skoro po technikum mogą projektować architekturę.

– I co z tego, że projekt pozwala  absolwentom techników projektować dopiero po zdobyciu czteroletniej praktyki. To za mało. Nadal nie będą mieli odpowiedniego wykształcenia. Już w tej chwili wielu absolwentów techników pracuje z architektami, ale nigdy nie projektują samodzielnie, a jedynie pełnią rolę pomocnicze, asystentów i tak powinno pozostać. Apelujemy do polityków o zdrowy rozsądek – mówi prezes Fokczyński.

Architektom grozi bezrobocie
Architekci obawiają się również, że po wejściu w życie nowych rozwiązań wśród architektów będzie duże bezrobocie. Mówią, że w czasach gdy dotyka nas kryzys budowlany, pandemia, wojna i inflacja, na rynku pojawi się ok. 70 tysięcy dodatkowych projektantów.

– Liczba architektów posiadających pełne uprawnienia zawodowe jest już dziś zbyt duża (13 671) dla realizacji wszystkich aktualnych oraz planowanych inwestycji, i nie ma zapotrzebowania rynkowego na osoby z uprawnieniami ograniczonymi – uważa Agnieszka Wereszczyńska, architekt oraz koordynująca grupę  „Obrońmy Uprawnienia Architektoniczne”.

W jej opinii niewielkie obiekty to znaczna część rynku budowlanego, a proponowane w ustawie zmiany doprowadzą do wzrostu wysokiego poziomu bezrobocia wśród wykształconych architektów. Szacuje, że zaledwie kilkanaście procent absolwentów Wydziałów Architektury utrzymuje się z wykonywania usług projektowych, ze względu na nadwyżkę liczby architektów nad ilością zleceń projektowych.

Projekty są teraz za drogie
Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB) chwali propozycje. Jej zdaniem inżynierowie poradzą sobie z nowymi uprawnieniami bez problemu. Deregulacja rynku jest bardzo dobrym kierunkiem, który w jej ocenie obniży koszty inwestycji przy jednoczesnym zachowaniu jej bezpieczeństwa, a wręcz jego poprawieniu, ponieważ inżynierowie budownictwa są lepiej przygotowani min. w zakresie planowania robót budowlanych pod kątem BHP.

Mariusz Dobrzeniecki, prezes Krajowej Rady PIIB tłumaczy, że  utrzymywanie obecnego stanu rzeczy jest absolutnie nieuzasadnione. – Niestety, ceny nowych, indywidualnych projektów architektonicznych są bardzo wysokie i mało kto z inwestorów jest w stanie sobie na nie pozwolić. W Polsce około 80 proc.  rynku są to budynki, które zostały zaprojektowane już przez architektów i skatalogowane w projektach typowych – są to tak zwane domy z katalogu. Je z powodzeniem są w stanie adoptować inżynierowie budownictwa – uważa prezes Mariusz Dobrzeniecki.

Jak wyjaśnia, w  tych inwestycjach część architektoniczna jest już w zasadzie zrobiona, pozostaje jedynie adaptacja tych projektów. Tak naprawdę główny problem przy tych projektach typowych, to dostosowanie posadowienia do warunków gruntowych czy zaprojektowanie szeroko rozumianych mediów, a do tych zadań są najlepiej przygotowane osoby kształcące się na profilach budowlanych.

– Nie rozumiem więc obaw kolegów architektów w tym zakresie. Zarzut o braku wykształcenia architektonicznego jest tutaj zupełnie nie na miejscu, bo w kształceniu inżynierów budownictwa występuje zarówno architektura jak i urbanistyka. Architekci również posiadają możliwość uzyskania ograniczonych uprawnień z zakresu prac typowo inżynierskich – na przykład uprawnienia konstrukcyjne.

Prezes PIIB uważa, że nowelizacja to zbliżenie się do europejskich standardów, które w innych krajach wyglądają zupełnie odmiennie od archaicznych rozwiązań polskich, jakim jest na przykład pojęcie zabudowy zarodowej, która nie jest nigdzie w przepisach prawa uregulowana. Tam zdecydowanie patrzy się na ten problem przez pryzmat interesów społeczeństwa, a nie przez optykę jednej czy drugiej grupy zawodowej.  Ma tu na myśli chociażby kraje takie jak Finlandia, Niemcy czy Wielka Brytania.

W opinii PIIB rynek zweryfikuje czy ta zmiana jest potrzebna społeczeństwu. – Jeśli inżynierowie budownictwa spełnią oczekiwania rynku pod względem jakości swoich projektów, bo pod względem wiedzy nie mam do tego żadnych wątpliwości, to będzie to pokazywało, że przepis ten przez wiele lat krzywdził naszą profesję. Jeśli nie, to architekci nie mają się czego obawiać, bo i tak obronią swój rynek – podkreśla prezes.

https://www.prawo.pl/biznes/technik-i-inzynier-zaprojektuja-domy-nowy-projekt-ministerstwa,518400.html

 3. Już wkrótce pozwolenia na budowę tylko cyfrowe – budzi to protest rynku

Renata Krupa-Dąbrowska | Data dodania: 16.11.2022

Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje, by całkowicie zrezygnować z tradycyjnej formy załatwiania formalności budowlanych, czyli papierowej. Dozwolona ma być jedynie forma cyfrowa. Nikomu jednak taki pomysł się nie podoba. Pozbawiłby bowiem miliony Polaków możliwości legalnej budowy. Nie są też do tego przygotowane urzędy. Resort nie chce się jednak wycofać ze swojego pomysłu.

Taka propozycja znalazła się w najnowszym projekcie zmian do prawa budowlanego. Nie spotkała się jednak z aprobatą. W trakcie konsultacji publicznych na resort spadła fala krytyki, m.in. ze strony Krajowej Rada Izby Architektów RP, Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa czy też samorządowców i prawników. Ich zdaniem decyzja o całkowitej cyfryzacji jest zdecydowanie przedwczesna. Tak jak dziś inwestor powinien mieć wybór z jakiej formy chce skorzystać, czy cyfrowej, czy też papierowej.  Mimo krytyki Ministerstwo Rozwoju nie planuje wycofać się ze swoich propozycji.

Projekt ustawy jest już po uzgodnieniach międzyresortowych, konsultacjach publicznych oraz opiniowaniu. Nowe przepisy wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2023 r. Wyjątek stanowią  m.in. przepisy dotyczące cyfryzacji, te zaczną obowiązywać od 1 czerwca przyszłego roku i od tej daty zaczną się przygotowania do wprowadzenia pełnej cyfryzacji.

Pełna cyfryzacja, to krok w dobrym kierunku, rzeczywiście? 
Projekt noweli prawa budowlanego zakłada pełną cyfryzację procesu inwestycyjnego, począwszy od wniosków składanych wyłącznie drogą elektroniczną, a skończywszy na umożliwieniu wydawania dokumentów dołączanych do tych wniosków również w postaci elektronicznej np.: w formie skanów lub zdjęć.

Ministerstwo rozwoju odpowiedziało prawo.pl, że dzięki tym zmianom będzie możliwe przekazywanie kompletu dokumentów organowi administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w postaci elektronicznej. Według niego przyczyni się to do usprawnienia procesu inwestycyjnego oraz ograniczy ilość dokumentacji papierowej. W tym celu powstanie m.in. ogólnokrajowy system służący do kompleksowej obsługi procesu inwestycyjno-budowlanego. Nie będzie wolno już składać wniosków papierowych, a jedynie w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Z odpowiedzi resortu nie wynika, żeby chciał wycofać się ze swojej propozycji.

Cyfryzacja tak, ale po co narzucać takie tempo?
Ministerialną propozycję krytykuje Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB). Jak pisze PIIB w swoich uwagach do projektu, tak szybka cyfryzacja procesu budowlanego nie jest możliwa do wdrożenia w tak krótkim czasie. Nie tylko organy nie będą nieprzygotowane do tego procesu, ale też inżynierowie, co spowoduje wykluczenie ich z wykonywania zawodu, ograniczając w ten sposób konstytucyjne prawo wolności wykonywania zawodu.

Zdaniem izby, bez jakiegokolwiek uzasadnienia ministerstwo zmienia ustalenia dotyczące papierowej wersji dziennika budowy, który miał funkcjonować do końca 2029 r., tymczasem w projekcie proponuje się drastyczne skrócenie tego okresu do czerwca 2023 r.

Nie wolno zapominać o zabytkach
Także Krajowa Rada Izby Architektów RP nie widzi powodu, żeby całkowicie rezygnować z papieru. – Dla niektórych obiektów budowlanych ze względu na ich specyfikę korzystniejsza jest forma papierowa. Dotyczy to m.in. projektów odnoszących się do obiektów zabytkowych, która wymaga korzystania z dokumentacji architektonicznej, w tym np. dokumentacji archiwalnej, fotografii, szkiców odręcznych itd.  -tłumaczy w swoim stanowisku zgłoszonym do projektu. Zgodnie z zaproponowanych brzmieniem przepisów, w takiej sytuacji nie będzie możliwości złożenia dokumentu w formie papierowej – tłumaczy.

Krajowa Rada wnioskuje o zachowanie dotychczasowej formuły wyboru pomiędzy dokumentami składanym w formie papierowej oraz elektronicznej lub przewidzenie odpowiednio długiego okresu przejściowego, w którym obowiązywać będą równolegle dwie formy składnia wniosków. Przypomina, że w przepisach wprowadzających Elektroniczny Dziennik Budowy oraz Cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego przewidziano pierwotnie (bezzasadnie skracane w opiniowanym projekcie) wieloletnie okresy przejściowe , umożliwiające przygotowanie się inwestorów oraz pozostałych uczestników procesu budowlanego na proponowane zmiany. Zdaniem Krajowej Rady, w przypadku innych dokumentów (wniosków, oświadczeń itd.) powinno odbyć się to podobnie.

Wykluczenie cyfrowe  dotyka milionów Polaków
Samorządowcy przypominają, że duża część Polaków mnie byłaby wstanie sprostać wymogom cyfrowym. W Polsce 4,5 mln obywateli nigdy nie korzystało z Internetu. Znaczna cześć osób wykluczonych cyfrowo to osoby powyżej 55 roku życia.

– Największym problemem jest kompletne wykluczenie cyfrowe dużej części naszego społeczeństwa, w szczególności ludzi starszych i często niezamożnych. Większość z nich nie ma ani komputera, ani nie umie go obsługiwać. Nie mają również kwalifikowanego podpisu elektronicznego – pisze Sylwia Moszczyńska-Staś, naczelnik Wydziału Architektoniczno-Budowlanego w Starostwie Powiatowym w Piasecznie.

W jej opinii znajdą się firmy, które za odpowiednią opłatą wszystko to pomogą tym osobom załatwić, ale będzie się to wiązało z koniecznością poniesienia przez tych ludzi opłat. Będą więc mieli do wyboru albo coś wybudować lub rozebrać z zachowaniem przepisów prawa budowlanego, albo wykupić leki lub kupić jedzenie.

– Z naszej praktyki wynika, że wiele jest starszych osób samotnych, lub takich, których np. dzieci wyjechały za granicę, i wypełnienie druków (np. zgłoszenia budowy budynku gospodarczego lub zgłoszenia rozbiórki walącej się stodoły), jest już dla nich trudne. Nie ma żadnej możliwości aby sobie poradzili z portalem e-Budownictwo, a pracownicy naszego organu zostaną postawieni przed trudnym zadaniem odpowiedzenia na pytanie: to co ja mam teraz zrobić – zwraca uwagę Sylwia Moszczyńska-Staś.

Na  problem wykluczenia cyfrowego zwracają uwagę także prawnicy oraz  wojewoda mazowiecki. – Uwzględniając, iż sama procedura pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia jest dla przeciętnego obywatela procedura skomplikowaną, dodatkowa jej cyfryzacja, wykluczy cześć potencjalnych inwestorów i zgłaszających, Od możliwości jej przeprowadzenia – podkreśla Konstanty Radziwiłł, wojewoda mazowiecki.

– Nie zapominajmy, że stroną postępowań budowlanych są nie tylko profesjonalne podmioty działające na rynku nieruchomościowym, ale także zwykli obywatele, którzy chcą np. wybudować pomieszczenie gospodarcze, czy budynek mieszkalny. Obawiam się, że tego rodzaju rozwiązanie, które prawnie uniemożliwi złożenie np. wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w formie papierowej, co najmniej utrudni o ile nie uniemożliwi niektórym podmiotom korzystanie z ich praw w postępowaniu administracyjnym. Osoby takie w najlepszym przypadku będą zmuszone do skorzystania odpłatnie z usług podmiotów, które wyręczą ich w prowadzeniu postępowań administracyjnych, co stanowi w istocie formę ograniczenia prawa do udziału w postępowaniu administracyjnym na każdym jego etapie. Celowym byłoby pozostawienie jako alternatywny formy tradycyjnej, tj. papierowej – wyjaśnia Konrad Młynkiewicz, radca prawny.

Urzędy nie mają dobrych komputerów
Z pełną cyfryzacją mogą mieć problemy także urzędy. Od lat borykają się z problemem braku dobrego sprzętu komputerowego. Mimo obietnic ze strony polityków nie wiele się w tym zakresie zmieniło.

– W ustawach i rozporządzeniach proces elektronizacji trwa już od jakiegoś czasu, ale w starostwach powiatowych czy urzędach miast nie ma większej rewolucji. Niewielu inwestorów korzysta z e-budownictwa czy możliwości złożenia projektu w formie elektronicznej, a i urzędy nie są dostosowane do nowych procedur. Brak środków na nowy sprzęt to jedno, ale nikt nie zadbał o przeszkolenie urzędników, na których przecież będą skupiać się negatywne emocje inwestorów i stron postępowania, którzy będą chcieli coś załatwić. Prowadzę szkolenia dla organów i widzę, że problemem bywa czasem weryfikacja podpisu na dokumencie a co dopiero poprowadzenie całego postępowania – tłumaczy Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.

Podobnie myśli Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu.  – Wbrew powszechnej opinii urzędnicy postulują za szybszym, sprawniejszym i skuteczniejszym prowadzeniem postępowań, a takie w założeniu będą po wdrożeniu przepisów dotyczących  cyfryzacji. Niestety w tym zakresie potrzebne jest zdecydowane współdziałanie organów centralnych i samorządów, aby w pierwszej kolejności rozwiązać niedostatki techniczne w obsłudze e-postępowań – podkreśla mec. Maj.

https://www.prawo.pl/biznes/pozwolenia-na-budowe-maja-byc-tylko-cyfrowe,518278.html

 

Dziennik Gazeta Prawna

 1. Uprawnienia w budownictwie po nowemu. Zdobycie kwalifikacji będzie uszczegółowione

Karolina Topolska | wczoraj, 07:45

Procedura zdobycia kwalifikacji do obsługi maszyn budowlanych zostanie uszczegółowiona, a zmienione zasady będą wynikać z ustawy, a nie z rozporządzenia, jak było dotychczas.

Zmiany zawiera opublikowany przez resort rozwoju projekt ustawy o zasadach nabywania uprawnień do obsługi maszyn i urządzeń technicznych do robót ziemnych, budowlanych i drogowych. Obecnie natomiast kwestie sprawdzania kwalifikacji i nabywania uprawnień operatorów wynikają wyłącznie z kilku przepisów rozporządzenia ministra gospodarki z 20 września 2001 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas eksploatacji maszyn i innych urządzeń technicznych do robót ziemnych, budowlanych i drogowych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 583 ze zm.). Dotyczy ono listy maszyn i urządzeń technicznych, które zostały wymienione w załączniku nr 1 do tego aktu prawnego.

Nową ustawą ma być objęta obsługa maszyn i urządzeń wykonywana w ramach stosunku pracy, umowy cywilnoprawnej lub działalności gospodarczej. Ścieżka uzyskania uprawnień, która wynika z obecnych regulacji, zostanie zasadniczo utrzymana również na gruncie nowych przepisów – nadal co do zasady konieczne będzie odbycie szkolenia i zdanie egzaminu (dotychczas był to sprawdzian przed komisją powołaną przez Sieć Badawczą Łukasiewicz – Instytut Mechanizacji Budownictwa i Górnictwa Skalnego). Program szkolenia ma ustalać minister ds. gospodarki. W praktyce jednak być może nadal będzie robić to instytut, bo projekt pozwala resortowi na powierzenie zadań z ustawy. Nowe przepisy szczegółowo określą również, gdzie złożyć wniosek o przystąpienie do egzaminu oraz jakie podać w nim dane i jakie dokumenty dołączyć. Projekt wskazuje również wysokość opłaty za egzamin jako 4,3 proc. przeciętnej płacy, czyli obecnie 262 zł, co jest kwotą zbliżoną do obecnych stawek rynkowych za sprawdzian (dotychczas była luka regulacyjna w tym zakresie). Minister ma prowadzić listę egzaminatorów i z ich grona powoływać członków komisji (obecnie nie ma żadnych regulacji w tym zakresie), przy czym co najmniej jeden jej członek ma posiadać uprawnienia operatorskie, których dotyczy egzamin. Ustawa określi również wymogi co do ich wykształcenia i doświadczenia zawodowego, uprawnień oraz niekaralności. Termin egzaminu co do zasady ma być wyznaczany w ciągu 30 dni od złożenia wniosku (do tej pory takiej regulacji nie było). Tak jak dotychczas składać się będzie na niego część teoretyczna i praktyczna, ale ich zakres zostanie określony bardziej szczegółowo niż obecnie w rozporządzeniu). W razie negatywnego wyniku projektowane przepisy przewidują również egzamin poprawkowy.

Osoba, która zda egzamin, otrzyma dokument potwierdzający nabyte uprawnienia do obsługi maszyny lub urządzenia w postaci plastikowej karty operatora. Zastąpi ona dotychczasowe książki operatora (przy czym te obecne zachowają ważność na czas, na jaki zostały wydane). Nowością jest także to, że wykaz nabytych uprawnień operatorskich (de facto – wykaz osób z uprawnieniami) będzie udostępniany na uzasadniony wniosek również osobom posiadającym uprawnienia i ich pracodawcom.

Ustawa określi także na nowo wykaz maszyn i urządzeń technicznych, do których obsługi wymagane są uprawnienia. Będzie on bardzo zbliżony do obecnego, ale zarazem bardziej przejrzysty, przez co łatwiej będzie z niego korzystać. ©℗

Etap legislacyjny
Projekt ustawy

https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8595114,budownictwo-kwalifikacje-obsluga-maszyn-ustawa.html

 2. Budownictwo musi być bardziej eko

Sonia Sobczyk-Grygiel | 17 listopada 2022, 07:29

Sektor nieruchomości odpowiada za dwie piąte globalnych emisji dwutlenku węgla. Regulacje oraz czynniki ekonomiczne wymuszą jego dekarbonizację

Budowa i utrzymywanie, a więc ogrzewanie, klimatyzacja, oświetlenie, windy itp., wszystkich nieruchomości – mieszkaniowych i komercyjnych – odpowiadają za ok. 40 proc. światowych emisji. Bez dekarbonizacji sektora nieruchomości, rozumianej jako zmniejszenie emisyjności i poprawa efektywności energetycznej, trudno więc mówić o osiągnięciu globalnych celów ograniczenia wzrostu temperatury o 1,5 st. C powyżej ery przedindustrialnej.

– Uwaga światowej opinii publicznej zwraca się w kierunku kolejnego sektora – rynku nieruchomości – który ma wpływ na realizację globalnych celów ograniczenia emisji – mówi DGP Jakub Frejlich, dyrektor w dziale doradztwa strategicznego JLL, odpowiedzialny m.in. za projektowanie i wdrażanie strategii ESG dla firm. Co z tego wynika? Globalnie, ale i lokalnie w Polsce sektor mieszkaniowy będzie motywowany do obniżania wpływu na klimat poprzez zmiany w przepisach dotyczących efektywności energetycznej dla nowych budynków oraz presję ekonomiczną na lokatorów istniejących obiektów. Będzie coraz większy nacisk na renowację i poprawę efektywności energetycznej.

– Nie da się ograniczać skutków zmian klimatu bez dekarbonizacji budownictwa. Z całą pewnością będzie to się działo, a tempo tych zmian będzie rosło. Dotychczasowe jest niedostateczne – potwierdza w rozmowie z DGP Piotr Jurkiewicz, architekt, wiceprezes warszawskiego oddziału Stowarzyszenia Architektów RP. Jego zdaniem działania te sprowadzą się, w dużym uproszczeniu, do trzech elementów. Pierwszy to dążenie do tego, by już w fazie produkcji materiałów i budowy, a nawet w czasie rozbiórki budynku po zakończeniu jego użytkowania emisje były jak najmniejsze. Drugi to efektywność energetyczna w fazie eksploatacji, co oznacza dobre ocieplanie i zużywanie jak najmniej energii, żeby utrzymać w środku komfort. Trzeci element to stosowanie odnawialnych źródeł energii.

– Ponieważ budynki wznoszone od nowa stanowią drobny ułamek zasobu budowlanego, kluczowa będzie modernizacja, w tym termomodernizacja, istniejących. Czeka nas fala renowacji – dodaje Piotr Jurkiewicz.

Działania zmniejszające emisyjność budynków komercyjnych to przede wszystkim: ocieplanie, poprawa efektywności systemów wymiany powietrza, instalacja lub wymiana oprogramowania do zarządzania powierzchniami, czyli np. optymalizacja i automatyzacja oświetlenia, klimatyzacji, ogrzewania, wind itp., wymiana okien czy źródeł oświetlenia, instalacja własnych źródeł OZE. Duże znaczenie będzie miało również: zużycie wody, bioróżnorodność (wewnątrz i w otoczeniu budynków), ograniczenie zużycia materiałów (w tym produkcji śmieci), zrównoważony transport oraz gospodarka obiegu zamkniętego.

Nieruchomości to aktywa o bardzo długim horyzoncie życia. Jak zauważają analitycy JLL, dla właścicieli i inwestorów kluczowe będzie więc zadbanie o ich „odporność” na ryzyka klimatyczne. W globalnym badaniu przeprowadzonym przez JLL w 2021 r. wśród inwestorów rynku nieruchomości i najemców ze stwierdzeniem „ryzyko klimatyczne jest jednocześnie ryzykiem finansowym” zgodziło się 78 proc. inwestorów i aż 83 proc. najemców.

Każde przedsiębiorstwo jest właścicielem lub wynajmuje powierzchnie biurowe, handlowe lub usługowe. Dlatego z perspektywy strategii przedsiębiorstw coraz większe znaczenie dla przyszłości organizacji ma szereg czynników związanych ze strategią ESG i zrównoważonego rozwoju, które w coraz bardziej istotny sposób wpływają na koszty operacyjne. Przez rosnące ceny energii i innych mediów aktywa komercyjne o zbyt wysokich współczynnikach emisji stają się mniej atrakcyjne z punktu widzenia najemców. To z kolei powoduje ryzyko generowania przez nie mniej stabilnych czynszów najmu w przyszłości.

W ocenie analityków JLL to właśnie rynek nieruchomości komercyjnych jest pierwszym, który doświadczy rosnącej świadomości inwestorów finansowych. Banki obligowane są przez europejski nadzór do uwzględniania ryzyk ESG w procesie decyzji kredytowych, fundusze inwestujące długoterminowo w nieruchomości uwzględniają odporność aktywów również pod kątem ESG, a więc w szczególności ich emisyjności, rosnącej świadomości najemców – którzy sami w swoich strategiach korporacyjnych mają cele ograniczania emisji, a zatem również emisji związanych z wykorzystywanymi nieruchomościami.

Jak przekonują eksperci, zmiany zachodzące na świecie w zakresie trendów klimatycznych i transformacji gospodarek w kierunku zeroemisyjnym są znacznie szybsze niż zmiany regulacyjne. Przedsiębiorstwa, dbając o swoją pozycję konkurencyjną, nie powinny czekać zatem na wejście w życie dopiero kształtujących się przepisów, a jak najszybciej przyjąć i wdrożyć odpowiednią strategię.

OPINIE

Komfort i stan portfela
Paweł Wróbel szef Gate Brussels

Budynki w UE odpowiadają za ponad 40 proc. zużycia energii i ponad jedną trzecią emisji CO2. Sektor jest rozpoznany jako najbardziej energochłonny i kluczowy dla redukcji emisyjności.

Dlatego obserwujemy falę regulacji, które bezpośrednio dotyczą budynków, tak by zużywały mniej energii i były mniej emisyjne. Dotyczy to obiektów publicznych, komercyjnych i nowych mieszkaniowych. Jednocześnie bardzo duża uwaga zwrócona jest na budynki o najniższym standardzie energetycznym, gdyż tu jest największy potencjał zmian. Przejawia się to w położeniu akcentu na termomodernizację i dekarbonizację źródeł ciepła oraz wsparcie dla OZE. Coraz częściej państwa europejskie wycofują możliwość instalacji źródeł ciepła na paliwa kopalne, w tym gaz, w nowych budynkach.

Już teraz firmy zwracają uwagę na emisyjność materiałów budowlanych stosowanych zarówno w trakcie budowy, jak i renowacji, dlatego że niski ślad węglowy materiałów coraz częściej brany jest pod uwagę w zamówieniach publicznych. Wiąże się też z dostępem do finansowania inwestycji. Sektor budynków jest o tyle ważny, że nie tylko przekłada się na realizację celów klimatycznych, lecz także ma bezpośredni wpływ na komfort, nasze portfele i nasze zdrowie.

Oszczędności na lata
Mariusz Okuń rzeczoznawca budowlany, Polska Izba Inżynierów Budownictwa

Zrównoważone budownictwo to nie chwilowa moda, tylko biznes i oszczędności na lata. Przy zakupie samochodu zwracamy uwagę na niskie zużycie paliwa i niskie koszty eksploatacji, ponieważ odczuwamy je w codziennych opłatach. Wzrastające rachunki powodują, że coraz częściej zaczynamy brać pod uwagę ten bardzo ważny czynnik również przy zakupie i eksploatacji nieruchomości.

Należy zastosować podejście holistycznie – zarówno wprowadzając alternatywne źródła energii, jak i maksymalnie zwiększając sprawność konwersji i akumulacji energii, szczególnie po stronie odbiorcy.

Kluczowe znaczenie ma też walka z ubóstwem energetycznym. By była skuteczna, warto obniżać zapotrzebowanie na energię i korzystać z rozwiązań ekologicznych oraz przez cały czas podnosić poziom wiedzy w społeczeństwie.

Kierunek zmian został wytyczony, obecnie należy skoncentrować się na odpowiednich pracach legislacyjnych, by skutecznie zaimplementować konkretne programy. Potrzebujemy systemowego wsparcia dla transformacji budownictwa i transformacji elektroenergetycznej.

https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/8589796,budownictwo-ekologia-dekarbonizacja-nieruchomosci-srodowisko.html

 

Rzeczpospolita

Deweloperzy chcą przeczekać trudne czasy. Gotówka rządzi

Adam Roguski | Publikacja: 16.11.2022 22:00

Wysokie koszty finansowania dławią popyt klientów indywidualnych i instytucjonalnych. Budowniczowie mieszkań przechodzą w stan czuwania.

Z konferencji wynikowych giełdowych deweloperów przekaz płynie jasny: dopóki nie poprawi się dostępność kredytów, sprzedaż będzie na jałowych obrotach. Dziś wysokie koszty finansowania to problem nie tylko Kowalskich, ale i funduszy PRS (najem instytucjonalny mieszkań), które przy zakupach również posiłkują się długiem. Siłą rzeczy deweloperzy przechodzą w tryb czuwania – jak przetrwają ten czas, zależy od wielu czynników.

Siła w gotówce
– Mamy przed sobą na pewno trudny czas, wysoka inflacja będzie się utrzymywać, na poprawę popytu kredytowego trudno liczyć: Komisja Nadzoru Finansowego jest nieprzejednana, jeśli chodzi o apele o złagodzenie wymogów oceny zdolności kredytowej nawet dla pożyczek z okresowo stałą stopą – powiedział prezes Dom Development Jarosław Szanajca. – Rynek nabywców gotówkowych okazał się za to silny, stabilny i głęboki – i powinien dalej pomagać względnie spokojnie przetrwać czas aż do momentu, kiedy przyjdzie poprawa otoczenia. Za nami kolejny kwartał bez ran, strat i większych zagrożeń. Zobaczymy, co przyniosą kolejne – dodał.

Podczas gdy na szerokim rynku spadek sprzedaży mieszkań w ciągu trzech pierwszych kwartałów rok do roku sięgnął 50 proc., Grupa Dom Development zaliczyła 24-proc. korektę i utrzymania takiej tendencji – być lepszym od rynku – zarząd spodziewa się w najbliższej przyszłości.

„Gotówkowcy” odpowiadają za 75 proc. zakupów, a Dom Development specjalizuje się w mieszkaniach o wyższym standardzie: ponad połowa sprzedaży to lokale kosztujące co najmniej 600 tys. zł. Szanajca powiedział, że grupa nie stosuje nadzwyczajnych zachęt dla klientów, a już na pewno nie schematy płatności typu 10/90 (mały zadatek, reszta po odbiorze lokum), co prezes uznaje za ryzykowną taktykę.

Dom Development również planuje flirt z PRS, choć prezes Szanajca wiele razy zaznaczał, że oferta grupy nie do końca pasuje do rynku najmu. Spółka jednak niedawno zapowiedziała zamiar zbudowania dla funduszu około 400 lokali w Warszawie. – Nic więcej na razie nie możemy powiedzieć, rozmowy trwają i trudno przesądzić, czym się zakończą – skwitował Szanajca.

W środę z inwestorami spotkali się również menedżerowie Grupy Unibep. Prezes Leszek Gołąbiecki przyznał, że jeśli chodzi o generalne wykonawstwo, udział kontraktów od deweloperów jest wyraźnie niższy, ale nie jest tak, że rynek zamarł całkowicie. Grupa sama kontroluje spółkę deweloperską – Unidevelopment. W ciągu trzech kwartałów br. firma zanotowała 60-proc. spadek sprzedaży mieszkań. Prezes Unidevelopmentu Zbigniew Gościcki powiedział, że to efekt zmniejszenia dostępności kredytów dla Kowalskich, ale i fundusze PRS wyraźnie ograniczyły apetyt na zamawianie w Polsce lokali (choć sama spółka w IV kwartale pokaże taką transakcję).

W rezultacie Unidevelopment postanowił zaczekać na poprawę sytuacji obu grup klientów i na ustabilizowanie się cen budowy: firma odroczyła uruchomienie części inwestycji, co ma także dać możliwość dostosowania ich do nowych realiów, m.in. zmniejszyć powierzchnię mieszkań, by były dostępniejsze cenowo.

Poprawa w 2024 r.
Firma analityczna Spectis w najnowszym raporcie poświęconym 30 największym grupom deweloperskim w Polsce spodziewa się, że w tym roku sprzedaż mieszkań przez tę grupę skurczy się wobec wyśmienitego 2021 r. o 30 proc., do 30 tys., co jednak oznaczałoby tylko lekki spadek wobec wyników z lat 2018–2020 (31–32 tys. rocznie). Eksperci tłumaczą, że spadek sprzedaży to efekt wzrostu stóp procentowych i zmniejszenia dostępności kredytów – popyt jest, ale odroczony do czasu poprawy sytuacji makro. Transakcji przybędzie, jak inflacja zacznie spadać i dojdzie do pierwszych obniżek stóp procentowych, czego można się spodziewać dopiero w 2024 r.

Na razie firmy tną inwestycje, bo planowanie tych mieszkaniowych stało się dużo bardziej skomplikowane i ryzykowne z uwagi na trudne do przewidzenia perspektywy rynku, spadek dostępności finansowania oraz wysokie ceny materiałów budowlanych i energii. Tych kosztów nie można już wprost przekładać na ceny mieszkań.

https://www.rp.pl/budownictwo/art37430081-deweloperzy-chca-przeczekac-trudne-czasy-gotowka-rzadzi