Budownictwo i PZP | Prasówka | 10.10.2024 r.
Prawo
1. Kiedy na terenach powodziowych zamówienia z wolnej ręki
Robert Horbaczewski | Data dodania: 03.10.2024
Na terenach dotkniętych powodzią można stosować zamówienia z wolnej ręki lub tryb negocjacji bez ogłoszenia – wynika z opinii Agnieszki Olszewskiej, prezes Urzędu Zamówień Publicznych. To odpowiedź na pismo samorządowców dotyczące konieczności uelastycznienia przepisów w zakresie np. zakupu towarów i usług oraz prac budowlanych na obszarach dotkniętych powodzią.
Z opinii prawnej wynika, że na podstawie przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych w sytuacji, w której w danej chwili występuje zdarzenie, takie jak powódź i z tego względu istnieje potrzeba natychmiastowej realizacji zamówień niezbędnych do zapobieżenia, ograniczenia lub natychmiastowego usunięcia jej skutków (np. zakupy na akcję ratowniczą, wykonanie prac umożliwiających jedyny dojazd do miejscowości, prace porządkowe mające na celu zapobieżenie epidemiom itp.), wówczas, zasadniczo, możliwe będzie skorzystanie z dyspozycji art. 214 ust. 1 pkt 5 ustawy Pzp (art. 305 pkt 1 ustawy Pzp dla postępowań o wartości mniejszej niż progi unijne) i realizacja zamówienia z wolnej ręki.
Jeżeli nie istnieje konieczność natychmiastowego wykonania zamówienia, lecz występuje sytuacja, która uzasadnia pilną potrzebę udzielenia zamówienia, wówczas zamawiający może, stosownie do treści art. 209 ust. 1 ustawy Pzp (art. 301 ust. 1 pkt 3 ustawy Pzp dla postępowań o wartości mniejszej niż progi unijne), zastosować tryb negocjacji bez ogłoszenia.
Prezes UZP podkreśla, że przewidziane ustawą Pzp tryby: negocjacji bez ogłoszenia oraz zamówienia z wolnej ręki charakteryzują się daleko idącym odformalizowaniem oraz przyśpieszeniem procedury udzielenia zamówienia publicznego, w szczególnych, określonych ustawą Pzp okolicznościach, uzasadniających celowość i konieczność szybkiego wyboru wykonawcy.
– Należy jednak pamiętać, że powyższe tryby, będące niekonkurencyjnymi trybami udzielenia zamówienia, mogą być zastosowane tylko w przypadkach określonych w ustawie Pzp, jak również, że przesłanki warunkujące ich zastosowanie nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej – wyjaśnia Agnieszka Olszewska.
https://www.prawo.pl/samorzad/zamowienia-z-wolnej-reki-na-terenach-powodziowych,529331.html
2. Tymczasowe obiekty budowlane – na jakich zasadach można je legalnie stawiać?
Katarzyna Niemiec | Data dodania: 28.09.2024
Kioski uliczne, pawilon, punkty gastronomiczne prawo budowlane traktuje jako obiekty tymczasowe. Formalności, jakie trzeba załatwić, zależą od tego, na jak długo mają być one postawione – na 180 dni czy dłużej. Zazwyczaj wystarczy zgłoszenie w starostwie, choć nie jest to reguła, czasami taki obiekt jest zwolniony z formalności.
Definicję obiektu tymczasowego zawiera art. 3 pkt 5 prawa budowlanego. Zgodnie z nim są to obiekty:
1. przeznaczone do tymczasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także
2. niepołączone trwale z gruntem, jak strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe.
Pozwolenie albo zgłoszenie
Budowa obiektu budowlanego wymaga pozwolenia na budowę. Taka jest ogólna zasada, są jednak od niej wyjątki. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 7 prawa budowlanego do budowy niektórych tymczasowych obiektów budowlanych można przystąpić na podstawie tylko zgłoszenia. Trzeba spełnić jednak dwa warunki:
1. obiekt nie może być trwale połączony z gruntem oraz
2. będzie rozebrany lub przeniesiony w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
Ponadto ze zgłoszenia powinno jasno wynikać, że po upływie maksymalnie 180 dni obiekt zostanie rozebrany lub przeniesiony w inne miejsce. Jeżeli nie będzie to wynikało ze zgłoszenia, inwestor musi liczyć się ze sprzeciwem starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu). Poza tym, jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zauważy, że pomimo upływu terminu wskazanego w zgłoszeniu obiekt nie został rozebrany, rozpocznie egzekucję.
Można uchronić się przed obowiązkiem rozbiórki tymczasowego obiektu budowlanego. W tym celu po upływie terminu wskazanego w zgłoszeniu, trzeba złożyć wniosek o pozwolenie na budowę przed upływem 180 dni od rozpoczęcia budowy (art. 37a prawa budowlanego).
Bez formalności
Prawo budowlane pozwala również, w ograniczonym zakresie, na budowę niektórych tymczasowych obiektów budowlanych bez żadnych formalności. Chodzi o obiekty przeznaczone do tymczasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, znajdujące się na terenie budowy oraz barakowozy wykorzystywane przy robotach budowlanych, w badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych (art. 29 ust. 2 pkt 21 prawa budowlanego). W tym wypadku trzeba być jednak ostrożnym w ocenie.
W wyroku z 5 grudnia 2008 r. NSA wyjaśnił, że jedynym przeznaczeniem takiego obiektu ma być „obsługa” zamierzonej budowy. Celem tego wyłączenia jest umożliwienie wykonywania określonych robót budowlanych. Obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych mają taki charakter najwcześniej z dniem, gdy pozwolenie na budowę stanie się prawomocne (II OSK 1534/07). Ważne jest także, by obiekty te znajdowały się na terenie budowy, którym będzie się nie tylko działka, na której realizowana jest budowa, ale i teren do tej działki przyległy, jeżeli inwestor ma prawo do jego wykorzystywania w tym celu. (por. wyrok NSA w Warszawie z 20 marca 2003 r., IV SA 2276/01, LEX nr 684980).
Z obowiązku zgłoszenia zwolnione są także tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowane na terenach przeznaczonych na ten cel (art. 29 ust. 2 pkt 22 prawo budowlane). Przeznaczenie terenu będzie wynikać albo z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z decyzji o warunkach zabudowy, bądź też z faktycznego przeznaczenia nieruchomości, jeżeli teren znajduje się w sąsiedztwie obiektu użytkowanego na podobny cel.
Rynek Infrastruktury
1. Zbliża się fala inwestycji ze środków UE. Prawo zamówień publicznych wymaga korekt
Autor: Newseria Biznes | Data publikacji: 30-09-2024
W 2025 roku spodziewany jest w Polsce początek boomu inwestycyjnego, związanego głównie z większym niż dotychczas napływem funduszy z KPO i regularnych środków unijnych. Skorzysta na tym przede wszystkim budownictwo, ale pewne obawy budzi przewidywana kumulacja inwestycji, również w kontekście systemu zamówień publicznych. – O ile prawo zamówień publicznych może wymagać pewnych punktowych korekt, o tyle chyba nie ma potrzeby jego gruntownego przemeblowania – ocenia Mariusz Haładyj, prezes Prokuratorii Generalnej RP. Jak wskazuje, niektóre elementy zamówień publicznych wymagają raczej wypracowania praktycznych rozwiązań niż zmian legislacyjnych.
W Polsce w przygotowaniu są duże projekty infrastrukturalne związane z budową CPK, kolei dużych prędkości czy elektrowni jądrowej. Z drugiej strony oczekuje się, że w 2025 roku nastąpi największy napływ unijnych funduszy, które mają pobudzić krajową gospodarkę i spowodować boom inwestycyjny, na co liczą zwłaszcza firmy z branży budowlanej. Jak wskazali ekonomiści banku PKO BP w komentarzu do sierpniowych danych GUS, po stronie wykonawczej to właśnie ten sektor skorzysta na tym najmocniej.
– Jeśli chodzi o nadchodzące zwiększone wydatki inwestycyjne, związane m.in. z KPO, to wyzwaniem po stronie zamawiających będzie pewna synchronizacja tych wydatków, żeby zapewnić przewidywalność, nie doprowadzać do górek inwestycyjnych, bo w ten sposób siłą rzeczy sami sobie zmniejszamy konkurencję, a z drugiej strony potem wpadamy w puste okresy. Dlatego tu warto byłoby popracować nad dobrym rozłożeniem tych planów inwestycyjnych – mówi agencji Newseria Biznes Mariusz Haładyj. – Wykonawców zachęcałbym z kolei do tego, żeby aktywnie uczestniczyli w postępowaniach, tworzeniu kontraktów, żeby zgłaszali pytania do SWZ-ów, specyfikacji warunków zamówienia, do projektów umów, bo później to oni te umowy realizują. Po ich podpisaniu będą już w trudniejszej, dużo mniej elastycznej sytuacji, a przed zawarciem umowy można jeszcze wyklarować wszelkie wątpliwości.
Po trzech latach naznaczonych brakiem kontraktów i pogarszającą się sytuacją finansową mogą się pojawić problemy z kumulacją nowych zamówień i zrealizowaniem ich wszystkich w założonym terminie. Zwłaszcza że w przypadku KPO czas na wydatkowanie większości środków upływa w 2026 roku. Obawy wciąż budzi też niesprzyjające – zdaniem części przedsiębiorców – otoczenie prawne, m.in. w kontekście problemów z klauzulami waloryzacyjnymi, licznych odwołań i sporów sądowych czy obowiązujących mechanizmów wyboru wykonawców, w których dominującą rolę wciąż odgrywa cena.
– Do prokuratorii nie docierają głosy potrzeby gruntownych przemeblowań ustawy Prawo zamówień publicznych. Wydaje się, że ta ustawa, która obowiązuje od 2021 roku i była wypracowana w dialogu z poszczególnymi grupami interesariuszy, się sprawdza. Natomiast to, nad czym na pewno trzeba pracować, to obszary wypełnienia praktycznymi działaniami przepisów, dyrektyw zamówieniowych i zasad, żeby poszczególne zamówienia służyły przede wszystkim sprawności realizowanych inwestycji. Jednak samo PZP – o ile może wymagać pewnych punktowych korekt, związanych z jego funkcjonowaniem przez kilka lat, o tyle chyba nie ma potrzeby jego gruntownego przemeblowania – mówi ekspert.
Wyniki badań zleconych przez Urząd Zamówień Publicznych i opublikowanych w końcówce 2023 roku pokazują, że uczestnicy systemu zamówień publicznych raczej dobrze oceniają jego funkcjonowanie i dostrzegają korzyści płynące ze zmian związanych z wejściem w życie nowej ustawy PZP („Funkcjonowanie systemu zamówień publicznych – raporty z przeprowadzonych badań”). We wrześniu ub.r. zainaugurowano przegląd obowiązujących przepisów, a jego elementem jest ankieta przeprowadzona dla UZP wśród zamawiających i wykonawców na temat najważniejszych aspektów prawa, m.in. progów stosowania PZP czy waloryzacji wynagrodzenia (np. możliwości rezygnacji z niej w określonych przypadkach lub obowiązkowej waloryzacji). W tym obszarze najwięcej było rozbieżności w odpowiedziach zamawiających i wykonawców.
– Jeżeli chodzi o waloryzację i przepisy, które regulują tę kwestię, to trudno mi sobie wyobrazić, żeby na poziomie ustawy zrobić coś więcej. Dzisiaj mamy obowiązek waloryzowania kontraktów zawieranych na ponad pół roku, ale ciężko mi sobie wyobrazić, że jakąś instrukcję formułowania tych klauzul będziemy na poziomie przepisów zawierać, bo mamy różne stany faktyczne, mamy różnych zamawiających, duże inwestycje, małe inwestycje, kilkuletnie, kilkumiesięczne, więc tutaj ciężko jest wprowadzić jeden model – podkreśla prezes Prokuratorii Generalnej RP.
Podobny wniosek dotyczy stosowania kryterium niskiej ceny. Jak dodaje ekspert, były już próby przygotowania regulacji, które miałyby zniechęcać zamawiających do stosowania go jako jedynego i najważniejszego kryterium wyboru wykonawcy.
– Wydaje się, że teraz kolejne kroki to kwestia raczej wypracowania modelu weryfikacji ofert z rażąco niską ceną – czy to powinno bardziej się odbywać poprzez weryfikację przez innych oferentów, czy tutaj zamawiającym są potrzebne dodatkowe narzędzia, czy być może pod kątem funkcjonowania Krajowej Izby Odwoławczej, jakieś postulaty można sformułować. Ale na pewno to jest temat, nad którym szczególnie w obliczu takiej dużej fali inwestycyjnej trzeba się pochylić – ocenia Mariusz Haładyj. – W praktyce wybór oferty z bardzo niską ceną, niedoszacowaną kwotą odbija się na samym zamawiającym, oczywiście na wykonawcy również. Zaraz po rozpoczęciu i realizacji kontraktu wchodzimy w proces wzajemnych roszczeń. Wydaje mi się więc, że to, co jest najważniejsze, to żeby we wspólnym gronie usiąść, zastanowić się nad modelem weryfikacji ofert.
Jak dodaje, w gronie zamawiających, wykonawców i instytucji eksperckich warto także dalej pracować nad klauzulami umownymi, karami umownymi czy kwestią odstąpienia.
– Jedna z kluczowych rzeczy, o których bym rozmawiał pod kątem sprawności realizacji inwestycji, to jest odpowiednia relacja uczestników postępowań inżyniera kontraktu czy projektanta, też żeby tutaj zdefiniowanie roli każdego z aktorów procesu zamówieniowego było możliwie precyzyjne – wyjaśnia ekspert.
2. Pół miliarda euro z CEF na projekty infrastrukturalne
Autor: Elżbieta Pałys | Data publikacji: 09-10-2024
Trzy projekty kolejowe, dwa morskie i jeden drogowy uzyskały dofinansowanie w ramach rozstrzygniętego w tym roku naboru na środki z Instrumentu Łącząc Europę. Dofinansowanie wynosi łącznie pół miliarda euro. W środę w Warszawie przekazano podpisane umowy beneficjantom. To symboliczne rozpoczęcie wdrażania projektów. Wkrótce mają ruszyć także przetargi.
Beneficjantami środków są PKP Polskie Linie Kolejowe, spółka Centralny Port Komunikacyjny, Port Morski Police, Zarząd Morskich Portów Szczecin i Świnoujście oraz Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad.
– Dzisiaj podsumowujemy ważne projekty. Mamy ich sześć: trzy kolejowe, dwa morskie i jeden drogowy. To pokazuje, że do spraw infrastruktury podchodzimy w sposób kompleksowy. Rozpatrujemy naszą infrastrukturę jako całość i zdajemy sobie sprawę z tego, że każdy element tej infrastruktury powinien być wzmacniany – powiedział Arkadiusz Marchewka, wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za gospodarkę morską.
Kolej zgarnia najwięcej
W praktyce największym beneficjantem przyznanych środków będzie kolej. Poza środkami otrzymanymi w ramach dwóch projektów PKP PLK, węzeł kolejowy powstanie także w ramach dofinansowania dla portu w Policach, projekt kolejowy zrealizuje także spółka CPK.
– Te kwoty, które dzisiaj uzyskujemy są elementem tej drogi, na której jesteśmy i będziemy jeszcze przez następne ponad 20 lat – powiedział wiceminister odpowiedzialny za kolej, Piotr Malepszak.
PKP Polskie Linie Kolejowe otrzymały w ramach CEF środki na „Prace na linii kolejowej nr 12 Skierniewice – Łuków (C-E20), odcinek Skierniewice – Pilawa – pozostałe prace” oraz „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica), odcinek Białystok – Osowiec. dostały prawie 370 mln euro.
– Obie umowy są realizowane na dwóch bardzo ważnych liniach, na dzień dzisiejszy to już mocno zdegradowana infrastruktura – mówił prezes PKP PLK Piotr Wyborski. Jak powiedział, linia Białystok-Ełk ma być kompleksowo zmodernizowana i dostosowana do prędkości 200 km/h dla przejazdów pasażerskich. Drugi projekt to obwodnica towarowa Warszawy od strony południowej. – To linia, gdzie chcemy zapewnić stabilne parametry dla przewoźnika towarowego – tłumaczył szef PKP PLK. – Jesteśmy gotowi do rozpoczęcia procedur przetargowych związanych z tymi projektami. Zamierzamy z tym wystartować za kilka tygodni po to, żeby w przyszłym roku móc wybrać wykonawców na oba projekty, a w ciągu kolejnych kilku lat mieć infrastrukturę taką, jaką na tych liniach potrzebujemy – powiedział Piotr Wyborski.
– Nie ukrywam, że patrząc z perspektywy wielu lat, chcemy uzyskiwać efekt mierzony dobrymi rozkładami jazdy i dobrą przepustowością – podsumował Piotr Malepszak.
Centralny Port Komunikacyjny przy udziale środków CEF zrealizuje projekt związany z uzupełnieniem brakującego połączenia na korytarzu morze Północne – morze Bałtyckie, tj. opracowanie dokumentacji projektowej odcinka Sieradz Północny – Pleszew – Poznań. Dofinansowanie to 27 mln euro.
– To jest jeden z kluczowych odcinków łączących i stanowiących brakujące ogniwo w połączeniu europejskiego korytarza transportowego Morze Północne-Bałtyk – powiedział prezes CPK Filip Czernicki. Dodał, że realizacja tego projektu będzie kamieniem milowym w transporcie transgranicznym.
Szansa na rozwój portu
36 mln euro powędrowało do portu w Policach, środki posłużą rozbudowie węzła kolejowego. Realizacja projektu pozwoli obsługiwać niewielkiemu portowi nie tylko zakłady chemiczne w Policach, ale otworzyć się na świat. – Mamy już ogłoszone przetargi, mamy nadzieję przy współudziale PKP PLK wyłonimy wykonawców już w kwietniu, maju przyszłego roku, a prace zakończymy pod koniec roku 2027 – powiedział prezes portu Dariusz Budzik.
Z kolei Porty Morskie Szczecin i Świnoujście otrzymały wsparcie – 1,56 mln euro – na projekt infrastrukturalny związany z ochroną środowiska. Port wybuduje bazę do gromadzenia innych niż niebezpieczne odpadów ze statków – chodzi o wody balastowe i popłuczyny z mycia ładowni. – Chcemy zrealizować projekt na rzecz ochrony środowiska i zmniejszenia naszego śladu, jeżeli chodzi o wykorzystanie środowiska w porcie w Świnoujściu – powiedział Jarosław Siergiej, prezes Zarządu Portów Morskich Szczecin i Świnoujście.
GDDKiA otrzymała grant na budowę drogi ekspresowej S17 Tomaszów Lubelski – Hrebenne. – To projekt mniej typowy jeśli chodzi o program Łącząc Europę, ponieważ zwykle projektów drogowych z tego programu nie finansujemy – powiedziała reprezentująca Komisję Europejską Magda Kopczyńska. – Waga tego projektu jest związana z tym, że dotyczy drogi ekspresowej, która ma poprawić przepustowość i ułatwić przepływ towarów między Polską i Ukrainą – dodała.
– S17 to kluczowy odcinek na połączeniu Polski z Ukrainą, to wyraz solidarności polsko-ukraińskiej – potwierdził szef GDDKiA Paweł Woźniak. GDDKiA ma na realizację projektu 61 mln euro z CEF.
Ostatni nabór rozpoczęty
Razem z dzisiejsza pulą, do tej pory Polska pozyskała w ramach CEF 7,5 mld euro na projekty transportowe – podsumowała Magda Kopczyńska. Środki te zasiliły realizację 120 projektów.
– Mamy otwarty ostatni nabór wniosków – powiedziała. Potrwa on do stycznia, a cała suma do rozdysponowania przez wszystkie kraje to 2,5 mld euro.
Rzeczpospolita
1. ESG i nowe wyzwania dla uczestników rynku
Aldona Górska | Publikacja: 06.09.2024 04:30
Po zmianach prawa budowlanego i reformie planowania przed branżą kolejne wyzwania wynikające tym razem z ESG – pisze partnerka w SMM Legal.
Uczestnicy sektora nieruchomości – chcąc nimi pozostać – będą zobligowani do ukształtowania swojej działalności zgodnie z wymogami stawianymi przez ESG. Będzie się to wiązać z obowiązkami w zakresie tzw. raportowania niefinansowego, wymaganego na gruncie prawa polskiego przepisami ustawy o rachunkowości. Katalog podmiotów, których będzie dotyczył obowiązek, będzie ulegał rozszerzeniu. Dodatkowo prawidłowa jego realizacja będzie wymagała pozyskania niezbędnych informacji i danych od uczestników łańcucha dostaw, w tym nieobjętych jeszcze indywidualnie obowiązkiem raportowania ESG.
Ustawa o rachunkowości wymaga od określonego kręgu podmiotów ujęcia w swoim raportowaniu niefinansowym opisu stosowanych przez jednostkę polityk odnoszących się m.in. do kwestii społecznych, pracowniczych czy środowiska naturalnego. Każdy z tych aspektów pojawiać się będzie w procesach inwestycyjnych związanych z nieruchomościami. Aspekty odnoszące się do przestrzegania przepisów BHP, prawidłowości spełnienia określonych norm spotkamy chociażby w trakcie realizacji inwestycji budowlanych. Natomiast najszerszy potencjalny wpływ ESG w sektorze nieruchomości znajdzie odzwierciedlenie w aspektach odnoszących się do prezentacji założeń i zrealizowanych celów polityk dotyczących środowiska naturalnego. Istotą raportowania w ramach przedmiotowej polityki jest przedstawienie faktycznego wpływu raportującego podmiotu na środowisko naturalne, a także możliwego wpływu jego działalności na środowisko w przyszłości. Zwraca się uwagę na konieczność uwzględnienia w tym obszarze aspektów odnoszących się do energii (jej zużycia, wykorzystywania odnawialnych źródeł energii), racjonalności wykorzystywania zasobów naturalnych, uwzględnienia aspektów odnoszących się do gospodarowania odpadami czy emisji substancji do środowiska (ze szczególnym uwzględnieniem ich poziomów). W ww. kwestiach kluczowe dla jednostki objętej obowiązkiem raportowania jest przewidzenie w strukturze prowadzonej działalności takich mechanizmów, które doprowadzą do pozyskania informacji objętych obowiązkiem raportowania. Kluczowe jest także wdrożenie stosownych procedur, które doprowadzą do realizacji celów określonych w poszczególnych politykach.
Uczestnicy branży nieruchomości stoją przed koniecznością wprowadzenia zmian w swoich strukturach prowadzonej działalności celem sprostania powyższym wymogom. Instrumentami prawnymi służącymi powyższemu są m.in. odpowiednie klauzule umowne wprowadzające zobowiązania do realizacji danego kontraktu zgodnie z szeroko rozumianymi wymogami ESG. We wskazanym zakresie najczęściej spotykanymi postanowieniami są klauzule odnoszące się do konieczności uwzględnienia określonych aspektów środowiskowych. W tym zakresie umowy będą wymagały chociażby nałożenia na kontrahentów obowiązków w zakresie stosowania materiałów, urządzeń nie tylko w ramach dopuszczonych przepisami prawa norm, ale wręcz w wyższym i konkretnym zakresie.
Istotą klauzul ESG będzie konieczność sprostania wymogom wyższej staranności, np. poprzez stosowanie w procesie inwestycyjnym materiałów o lepszej wydajności energetycznej czy uwzględniających w procesie produkcji ponadstandardowe rozwiązania powodujące zmniejszenie emisji szkodliwych substancji do środowiska. Klauzule te nie powinny nosić jedynie wymiaru ogólnych deklaracji czy oświadczeń. Celem efektywnego doprowadzenia do zgodności prowadzonej działalności z wymogami ESG niezbędnym jest już teraz wprowadzenie konkretnych zobowiązań z jednoczesnym zabezpieczeniem co do efektywności wykonania takiego obowiązku przez kontrahenta.
Niezależnie od powyższego odpowiednie postanowienia umowne powinny zapewniać jednostkom raportującym pozyskanie informacji, które będą częścią składową przyszłego raportowania niefinansowego, obejmującego m.in. aspekty ESG. Brak wprowadzenia odpowiednich mechanizmów w tym zakresie w stosunkach umownych lub brak efektywnego ich zabezpieczenia, chociażby poprzez zastrzeżenie spełnienia określonych obowiązków odpowiednimi karami umownymi z jednoczesnym zabezpieczeniem ich zapłaty, może rodzić finansowe ryzyka dla uczestników rynku. Należy bowiem dodać, że spełnienie wymogów ESG jest i będzie w przyszłości warunkiem pozyskiwania różnego rodzaju dofinansowań czy zapewnienia finansowania dla inwestycji. Niespełnienie wymogów ESG może doprowadzić do niepozyskania finansowania lub jego utraty.
W kontekście powyższego aktualnie zwraca się szczególną uwagę na konieczność przeprowadzenia audytów, mających na celu zidentyfikowanie ewentualnych obszarów działalności podmiotów z sektora rynku nieruchomości, które wymagają wdrożenia mechanizmów pozwalających na spełnienie wymogów ESG i ich bieżące monitorowanie. Z uwagi na trwające, czasami kilkuletnie, procesy inwestycyjne nie można także wykluczyć konieczności zmiany już łączących kontrahentów umów celem sprostania wymogom w przyszłości lub dostosowania się do zmieniających regulacji prawnych.
Przyszłość uczestników rynku wymaga już teraz podjęcia skoncentrowanych działań. ESG nie będzie jedynie odzwierciedleniem działań dla tzw. dużych podmiotów, lecz będzie miało istotny wpływ na działalność mniejszych podmiotów w branży (skutkiem identyfikacji łańcucha dostaw).
https://www.rp.pl/regulacje-prawne-i-przepisy/art41084871-esg-i-nowe-wyzwania-dla-uczestnikow-rynku
2. Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 roku
Adam Roguski | Aktualizacja: 10.10.2024 10:21 Publikacja: 02.10.2024 09:24
Na szerokim rynku wakacje przyniosły mocne spowolnienie sprzedaży mieszkań przy wysokiej ofercie. Jak poradziły sobie notowane spółki?
Ruszył kolejny sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów z GPW i Catalyst. Artykuł będziemy aktualizować na bieżąco, wraz ze spływem danych ze spółek.
Z comiesięcznych raportów ośrodków badawczych wiemy, że III kwartał – szczególnie lipiec i sierpień – przyniosły spadek sprzedaży w największych aglomeracjach. Część popytu dalej czeka na to, czy i w jakiej formie wejdzie w życie program „Na start”, część jako przeszkodę wskazuje drogi kredyt. Jednocześnie produkcyjna machina była jeszcze rozpędzona i oferta lokali na rynku jest duża.
Z ostatnim dołkiem branża mierzyła się w III kwartale 2022 r. – kiedy wysokie stopy i surowe kryteria badania zdolności kredytowej zamroziły rynek pożyczek mieszkaniowych. Przy okazji niedawno zakończonego sezony wyników finansowych za I połowę 2024 r. część deweloperów obniżyła cele sprzedaży na cały rok.
Deweloperzy stosują dwa sposoby prezentowania sprzedaży. Większość raportuje umowy deweloperskie i przedwstępne – zawarte od razu bądź pochodzące z konwersji wcześniejszych rezerwacji (A), mniejszość bazuje na płatnych rezerwacjach oraz takich umowach deweloperskich i przedwstępnych, których nie poprzedziła rezerwacja (B). Oznacza to, że w tej pierwszej grupie przynajmniej w I kwartale widoczne były jeszcze efekty „Bezpiecznego kredytu”.
Lokum Deweloper
Sezon rozpoczął się z przytupem. Specjalizujący się w mieszkaniach o podwyższonym standardzie, budujący we Wrocławiu i Krakowie deweloper ogłosił sprzedaż (A) zaledwie 7 mieszkań w III kwartale – o 96 proc. mniej niż rok wcześniej i o 84 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec września aktywnych było 30 umów rezerwacyjnych. W ciągu dziewięciu miesięcy br. Lokum sprzedało 124 lokale, o 74 proc. mniej niż rok wcześniej. Na konferencji wynikowej we wrześniu zarząd obniżył cel sprzedaży na cały rok z 350 do 200 jednostek.
– Choć sytuacja nabywców pod względem oferty rynkowej jest dziś komfortowa – podaż mieszkań rośnie i ich wybór jest już duży – do transakcji jednak nie dochodzi. Klienci wyczekują uruchomienia programu „Na start” oraz obniżenia stóp procentowych. Przy najdroższych kredytach hipotecznych spośród krajów UE koszt finansowania jest w Polsce główną barierą w zakupie własnego mieszkania – skomentował prezes Bartosz Kuźniar. Spółka wraca zatem do rozmów z inwestorami z rynku PRS – by realizować dla nich nowe inwestycje lub sprzedać część lokali z bieżącej oferty (389 lokali, w tym 171 gotowych).
Atal
Budujący w ośmiu aglomeracjach deweloper sprzedał (A) w III kwartale 355 mieszkań, o 53 proc. mniej niż rok wcześniej i o 37 proc. mniej kwartał do kwartału. To również wynik o prawie 6 proc. słabszy niż odnotowany w III kwartale 2022 r. Po mizernym lipcu (64 umowy) sierpień i wrzesień przyniosły poprawę (odpowiednio 139 i 152). Od stycznia do września br. spóła sprzedała 1630 lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Cel na cały rok to 2,3-2,5 tys. (wcześniej 2,8 tys.).
Na koniec III kwartału aktywnych było 209 rezerwacji. Atal ma program „Decyzja na raty” – do końca I kwartału 2025 r. konsumenci będą mogli bezkosztowo odstąpić od umów rezerwacyjnych i deweloperskich, jeśli program „Na start” nie wejdzie w życie.
– Od początku roku grupa notuje stabilny poziom zainteresowania klientów ofertą. Jednak część konsumentów wstrzymuje się z podpisaniem umów w związku z brakiem decyzji co do rządowego wsparcia dla nabywców. Jesteśmy niezmiennie zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. Jego selektywność w zakresie grupy docelowej nie będzie czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań. Zakończenie okresu zawieszenia i niepewności, czyli jednoznaczna decyzja w zakresie uruchomienia bądź nie programu wsparcia, spowodowałaby podobny efekt w postaci przekształcenia przez większość klientów bieżących rezerwacji w umowy deweloperskie. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową oraz podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego dla klientów i inwestycyjnego dla firm deweloperskich – skomentował prezes Atalu Zbigniew Juroszek. – Od zakończenia wakacji widzimy, że więcej klientów decyduje się na zakup mieszkań. Spodziewamy się, że IV kwartał przyniesie wzrost sprzedaży, w związku z tym konsekwentnie realizujemy harmonogramy budów i uruchomień sprzedaży, by w momencie zwiększenia popytu mieć rozbudowane portfolio – dodał.
Dom Development
Budujący w czterech miastach deweloper w III kwartale br. sprzedał (B) 1156 lokali, o prawie 7 proc. niż rok wcześniej i 23 proc. więcej kwartał do kwartału. W ciągu dziewięciu miesięcy grupa znalazła nabywców na 3110 lokali, o 6,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Celem na cały rok jest poprawa wyniku – w 2023 r. Dom Development sprzedał 3906 mieszkań.
– W III kwartale tego roku obserwowaliśmy kontynuację trendów z II kwartału, czyli lekkie schłodzenie popytu w porównaniu z 2023 r., przy jednoczesnej dalszej odbudowie podaży na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach. Wypracowane wyniki są potwierdzeniem, że popyt na mieszkania oferowane przez naszą grupę pozostaje silny, zarówno ze strony klientów korzystających z finansowania kredytowego, jak i kupujących mieszkania za gotówkę – skomentował prezes Jarosław Szanajca. W III kwartale udział nabywców posiłkujących się kredytem wyniósł 47 proc.
Marvipol
Budujący w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu spółka w III kwartale br. sprzedała (B) 109 lokali, o 49 proc. mniej niż rok wcześniej i o 1 mieszkanie mniej niż w II kwartale, który był najsłabszy od I kwartału 2023 r. Za dziewięć miesięcy br. sprzedaż wyniosła 363 lokale, o 21 proc. mniej niż rok wcześniej.
– Od kilku miesięcy obserwujemy stabilizację wyników sprzedaży na przyzwoitym, szczególnie pod względem wartości zawartych umów, poziomie. Oczekujemy, że również w nadchodzących miesiącach utrzyma się ona na zbliżonym poziomie. Liczymy, że ożywienie akcji kredytowej ze strony banków stopniowo zacznie aktywizować popyt na rynku. Niezmiennie uważamy również, że wejście przez RPP na ścieżkę obniżek stóp procentowych byłoby optymalne dla ożywienia koniunktury rynkowej – skomentował Maciej Kiełkowski, dyrektor finansowy Marvipolu.
Wikana
Budująca w południowo-wschodniej Polsce firma w III kwartale znalazła nabywców (A) na 90 mieszkań, o 30 proc. więcej rok do roku i o 137 proc. więcej kwartał do kwartału. To wynik najlepszy od IV kwartału 2023 r. W ciągu dziewięciu miesięcy br. Wikana podpisała 169 umów, o 7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.
Develia
Ogólnopolski deweloper w ciągu trzech kwartałów br. sprzedał (A) 2700 lokali (w tym 59 w projektach w joint-venture z Grupo Lar), o 31 proc. więcej niż rok wcześniej. Implikuje to, że w samym III kwartale spółka podpisała 751 lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej i o 18 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec września aktywnych było 201 umów rezerwacyjnych.
Imponujący wynik w skali dziewięciu miesięcy to zasługa rekordowego I kwartału, kiedy Develia znalazła nabywców na 1038 mieszkań. Strategia dewelopera z początku roku zakładała, że po rewelacyjnym otwarciu należy się liczyć z hamowaniem rynku w dalszej części roku.
– Po III kwartale jesteśmy blisko realizacji rocznego celu sprzedaży 2900-3100 mieszkań, z czego jesteśmy zadowoleni, zwłaszcza w kontekście aktualnej, wymagającej sytuacji rynkowej. Planujemy osiągnąć ten cel lub nieznacznie go przekroczyć. W najbliższych miesiącach skupimy się na przygotowaniu atrakcyjnej oferty, która zapewni nam mocny start w przyszłym roku – skomentował Andrzej Oślizło, prezes Develii.
Archicom
Ogólnopolski deweloper wchodzący w skład Grupy Echo w III kwartale br. sprzedał (A) 589 mieszkań, o 19,5 proc. więcej niż rok wcześniej i o 25 proc. więcej kwartał do kwartału. W ciągu dziewięciu miesięcy firma podpisała 1471 umów, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej.
We wrześniu Archicom obniżył cel sprzedaży na cały rok z 3 tys. do 2,6 tys., co oznacza, że w IV kwartale spółka musi podpisać ponad 1,1 tys. umów. Dotychczas dla grupy Echo-Archicom najlepszy był I kwartał 2021 r., kiedy spółki – które dopiero zaczynały wiązać się właścicielsko – sprzedały łącznie 868 mieszkań. Analizując wyniki po fuzji, rekord padł w I kwartale 2022 r., kiedy sprzedano 703 lokale.
Na wrześniowej konferencji zarząd stwierdził, że nowy cel jest ambitny, ale Archicom ma bardzo dobry produkt i trzeba odpowiednio zadbać o sprzedaż oraz marketing.
JHM Development
Spółka zależna Mirbudu, budująca mieszkania także poza największymi aglomeracjami (poza Gdańskiem i Łódzią to Skierniewice, Jastrzębia Góra i Mszczonów) w ciągu trzech kwartałów br. znalazła nabywców (A) na 251 mieszkań, o 12 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale deweloper podpisał 66 umów, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej i prawie 5 proc. więcej kwartał do kwartału.
Murapol
Deweloper o największym zasięgu geograficznym, budujący w kilkunastu miastach, w III kwartale sprzedał (A) 692 lokale, o niecałe 6 proc. mniej niż rok wcześniej. W ciągu dziewięciu miesięcy znalazł nabywców na 2084 mieszkania, o 0,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Na koniec września aktywnych było 150 umów rezerwacyjnych, a w ofercie było 4,7 tys. lokali.
Podczas wrześniowej konferencji wynikowej deweloper obniżył cel sprzedaży lokali z 3,7 tys. do 3,2 tys., co oznacza, że w IV kwartale musi podpisać 1,1 tys. umów. W ostatnim bardzo mocnym okresie, czyli IV kwartale 2023 r., spółka sprzedała 840 lokali.
– Osiągnęliśmy dobre wyniki sprzedaży mimo trudniejszych warunków rynkowych i funkcjonowania w środowisku wysokich stóp procentowych. Tylko w III kwartale br. podpisaliśmy 793 umowy rezerwacyjne netto wobec 764 rok wcześniej. Ten „żywy” wynik, przy braku programu wspierającego finansowanie klientów, jak również stale rozbudowywana oferta, pozwalają z optymizmem patrzeć na poziomy sprzedaży kolejnych okresów – skomentował prezes Nikodem Iskra.
Unidevelopment
Deweloper należący do przechodzącej restrukturyzację Grupy Unibep w III kwartale br. sprzedał (A) zaledwie 18 lokali, o 84 proc. mniej niż rok wcześniej i o 72 proc. mniej kwartał do kwartału. To najsłabszy wynik w historii, w ostatnich latach najsłabszy był II kwartał ub.r., kiedy sprzedano 91 lokali.
W ciągu dziewięciu miesięcy br. spółka podpisała 171 umów, o 45 proc. mniej niż rok wcześniej, a na koniec września miała zawartych 30 umów rezerwacyjnych.
„W podsumowywanym okresie na wielkość sprzedaży wpłynął harmonogram realizacji inwestycji spółek z grupy oraz warunki rynkowe, które przełożyły się na ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych i wstrzymywanie się części klientów z decyzjami zakupowymi. Od końca III kwartału br. spółki odnotowują jednak zwiększoną aktywność klientów oraz wyraźny wzrost liczby zawieranych umów rezerwacyjnych, co jest związane m.in. ze stabilizacją cen mieszkań. W omawianym okresie grupa rozszerzyła ofertę o mieszkania w nowej inwestycji na rynku warszawskim; kontynuuje przygotowania do realizacji kolejnych planowanych projektów deweloperskich. Spółka podtrzymuje założenia dotyczące wyników za cały 2024 .” – podał Unidevelopment.
Podczas wrześniowej konferencji wynikowej Unibepu prezes Dariusz Blocher przyznał, że sprzedaż Unidevelopmentu w całym 2024 r. sięgnie 250–300 mieszkań wobec pierwotnego planu mówiącego o 500 umowach deweloperskich. Blocher zaznaczył, że cały rynek mieszkaniowy wyhamował, ale to przejściowy okres. Dla deweloperskiej spółki poszukiwany jest partner na pakiet mniejszościowy, by możliwe było zwiększenie banku ziemi. – Unidevelopment musi mieć możliwość inwestowania w nowe grunty, potrzebujemy większej liczby projektów mniejszych, kompaktowych, do szybkiej realizacji. Bank ziemi mamy mocno skoncentrowany w dużych projektach – wskazał Blocher.
3. Sytuowanie budynków – przepisy przejściowe
Aldona Górska | Publikacja: 30.08.2024 04:30
Jeszcze przez kilka lat możemy spotkać się przynajmniej z dualizmem prawnym w zakresie realizacji inwestycji budowlanych – pisze partnerka w SMM Legal.
W sierpniu br. weszły w życie dwie zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie WT). Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie nowych uwarunkowań odnoszących się do sytuowania budynków.
Już od 1 sierpnia 2024 r. obowiązują przepisy, w świetle których wprowadzono nowe odległości odnoszące się do sytuowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W sytuacji gdy projektowany budynek będzie posiadał ponad cztery kondygnacje nadziemne, wówczas odległość takiego budynku od granicy działki sąsiedniej powinna wynosić nie mniej niż 5 m. Odległość ta powinna być zachowana niezależnie od okoliczności, czy projektowany budynek będzie zwrócony w stronę granicy ścianą z oknem lub drzwiami czy ścianą bez okien lub drzwi.
Z kolei w świetle zmian rozporządzenia WT, które weszły w życie od 15 sierpnia 2024 r., wprowadzono m.in. możliwość zmniejszenia dopuszczalnej minimalnej odległości budynku od granicy działki budowlanej.
Zasadą jest sytuowanie budynków na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy (§ 12 ust 1 pkt 1 rozporządzenia WT). Ustawodawca od 15 sierpnia 2024 r. dopuścił w tym zakresie wyjątek. W przypadku budynków zwróconych ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy dopuszczono usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie dwóch warunków:
1) ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki
2) odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.
Zaznaczyć przy tym należy, że sposób określania minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej w odniesieniu do przypadków określonych § 12 ust.1 i 1a rozporządzenia WT określa szczegółowo załącznik nr 1a do tego rozporządzenia. Zawiera on rysunki, które określają różne warianty usytuowania i sposób określania powyższych odległości.
Z perspektywy stosowania przepisu kluczowym są przepisy przejściowe, które będą miały wpływ na zakres zastosowania zmienionych przepisów rozporządzenia WT w odniesieniu do inwestycji już realizowanych lub które znajdują się w trakcie pozyskiwania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Ustawodawca generalnie przewidział obowiązek stosowania przepisów dotychczasowych w przypadku zamierzeń budowlanych, wobec których przed dniem wejścia w życie przepisów rozporządzeń zmieniających:
1) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
2) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu, lub projektu architektoniczno-budowlanego,
3) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
4) została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 prawa budowlanego, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 prawa budowlanego (decyzja o zatwierdzeniu projektu zamiennego, co do zasady, i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych).
W sytuacjach zatem, kiedy inwestor będzie przykładowo dysponował jedynie decyzją o warunkach zabudowy, a jeszcze nie złożył wniosku o pozwolenie na budowę, to w odniesieniu do tego typu inwestycji obowiązkiem inwestora i organów będzie stosowanie przepisów nowych, a nie przepisów dotychczasowych.
W kontekście brzmiących tożsamo przepisów przejściowych i zakresu ich zastosowania zwrócić należy uwagę, że rozporządzenie WT ulegało zmianie w oparciu o dwie nowelizacje. Pierwsza z nowelizacji rozporządzenia WT weszła w życie 1 sierpnia 2024 r. (DzU z 2023 r poz. 2442). Z kolei druga z nowelizacji weszła w życie 15 sierpnia 2024 r. (DzU z 2024, poz. 726).
W okolicznościach danego przypadku może dojść zatem do sytuacji, w której w odniesieniu do danej inwestycji inwestor będzie już zobligowany do stosowania przepisów które weszły w życie 1 sierpnia 2024 r., ale nie będzie mógł skorzystać z uwarunkowań prawnych, które weszły w życie 15 sierpnia 2024. Przykładowo będzie to dotyczyło przypadków, w których wniosek o pozwolenie na budowę zostałby złożony w okresie od 1 do 14 sierpnia 2024 r.
Powyższe będzie istotne przede wszystkim w sprawach, które spotkały się z odwołaniami, skargami sądowoadministracyjnymi, co do których rozstrzygnięcie mogłoby zapaść za kilka miesięcy lub wręcz lat od dnia skutecznego złożenia wniosku w zakresie realizacji zamierzenia inwestycyjnego. Niewykluczone, że w okolicznościach danego przypadku organ będzie zobligowany stosować przepisy dotychczasowe.
Tym samym jeszcze przez kilka lat możemy spotkać się przynajmniej z dualizmem prawnym w zakresie realizacji inwestycji budowlanych.
Autorka jest radczynią prawną, partnerką w kancelarii SMM Legal
https://www.rp.pl/regulacje-prawne-i-przepisy/art41046981-sytuowanie-budynkow-przepisy-przejsciowe
4. Deweloperzy nie wykluczają korekty cen mieszkań
aig | Publikacja: 04.10.2024 10:26
Więcej deweloperów przewiduje spadek cen mieszkań niż ich wzrost – wynika z indeksu nastrojów deweloperów opracowanego przez portal Tabelaofert.pl. To pierwszy taki wynik w historii badania.
Możliwość korekty cen mieszkań w najbliższym czasie widzi co piąty pytany deweloper. W zeszłym miesiącu na taki scenariusz wskazywało 9,9 proc. firm biorących udział w badaniu (bierze w nim udział ponad 200 firm deweloperskich z całej Polski).
30 proc. firm deweloperskich uważa, że korekta może wpłynąć na przyspieszenie tempa sprzedaży. Czekają nas kolejne promocje – to wyniki wrześniowego odczytu indeksu nastrojów deweloperów.
Szybsza sprzedaż mieszkań
– Od maja 2024 roku rynek deweloperski wysyłał jasne sygnały, że nie spodziewa, by ceny mieszkań dalej rosły. Jednak dopiero we wrześniu wahadło wskazań przechyliło się w stronę spadków niż utrzymania wartości z cenników. W taki scenariusz – korzystny dla nabywców – wierzy większe grono deweloperów, niż to, które dostrzega możliwość podwyżek – wskazuje Rober Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.
Jak tłumaczy, skokowy wzrost odpowiedzi wskazujących na spadek cen to wynik odpływu ankietowanych, którzy w poprzednich miesiącach wskazywali stabilizację cen jako potencjalny scenariusz rynkowy.
mat.prasowe
– Od czterech miesięcy udział ankietowanych, którzy spodziewają się wzrostu cen w najbliższych miesiącach utrzymuje się na stabilnym poziomie średnio 13,4 proc. – dopowiada Ewa Paulus, główny analityk REDNET Property Group
Rynek spodziewa się też, że mieszkania będą sprzedawane nieco szybciej niż dotychczas (na wzrost tempa sprzedaży wskazuje 30 proc. respondentów, w utrzymanie dotychczasowego tempa wierzy 56,7 proc. ankietowanych).
mat.prasowe
Klienci nie wierzą w kredyt „Na start”
Niewielki wzrost optymizmu, jeśli chodzi o sprzedaż, eksperci tłumaczą m.in. kalendarzem. – Czas po wakacjach zwykle sprzyja szybszemu podejmowaniu decyzji – mówi Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca REDNET 24.
W tym roku nie zostanie też uruchomiony program dopłat „Na start”, co też ma wpływ na rynek. – Wydaje się, że klienci już nie wierzą we wprowadzenie nowego programu mieszkaniowego, szczególnie w obliczu zapowiedzi, że pieniądze zamiast na program mogą być przeznaczone odbudowę miejscowości dotkniętych przez powódź. Nabywcy nie powinni zatem odwlekać decyzji o zakupie mieszkania licząc, że uda się im skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowych – zaznacza Tworska.
Nastroje kupujących mieszkania
Wciąż więcej osób obawia się podwyżek cen mieszkań (29 proc.) niż ich spadków (23 proc.). – Grupa osób, które przewidują, że mieszkania będzie można kupić taniej niż dziś, stopniowo się powiększa. W sierpniowym badaniu taki scenariusz przewidywało 16 proc. pytanych – komentuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24.
mat.prasowe
Niemal co drugi badany twierdzi, że w ciągu najbliższego kwartału ceny się nie zmienią, co stanowi największy odsetek, odkąd REDNET24 prowadzi badanie oczekiwań cenowych klientów. Gdzie nabywcy widzą potencjał do wzrostów? Najwięcej wskazań otrzymały mieszkania dwupokojowe (16 procent ze wszystkich wskazań).
Może to być również związane z informacją, że w tym roku nie wystartuje program „Na start”. – Mieszkania dwupokojowe cieszą się największą popularnością i to zapewne na nich skupi się uwaga zniecierpliwionych potencjalnych beneficjentów dopłat do kredytów Wzrost liczby chętnych na lokale dwupokojowe może zwiększyć konkurencję w tym segmencie – wyjaśnia Matuszko.
https://www.rp.pl/nieruchomosci/art41246161-deweloperzy-nie-wykluczaja-korekty-cen-mieszkan
Portal ZP
1. W jakich przypadkach wykonawca może zastąpić referencje oświadczeniem własnym
Agata Hryc-Ląd | Stan prawny na dzień: 01.10.2024
Co do zasady dokumentem potwierdzającym należyte wykonanie zamówienia są referencje. W pewnych sytuacjach dopuszczalne jest jednak złożenie przez wykonawcę oświadczenia własnego. Sprawdź, w jakich okolicznościach jest to możliwe, co winno znaleźć się w treści oświadczenia i kiedy takie działanie wykonawcy może zostać uznane za prawidłowe.
Jakie dokumenty potwierdzają należyte wykonanie zamówienia
W myśl postanowień § 9 ust 1 pkt 2) rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii z 23 grudnia 2020 r. w sprawie podmiotowych środków dowodowych oraz innych dokumentów lub oświadczeń, jakich może żądać zamawiający od wykonawcy – w celu potwierdzenia spełniania przez wykonawcę warunków udziału w postępowaniu lub kryteriów selekcji dotyczących zdolności technicznej lub zawodowej, zamawiający może, w zależności od charakteru, znaczenia, przeznaczenia lub zakresu robót budowlanych, dostaw lub usług, żądać podmiotowych środków dowodowych, tj. wykazu dostaw lub usług wykonanych, a w przypadku świadczeń powtarzających się lub ciągłych również wykonywanych, w okresie ostatnich 3 lat, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy – w tym okresie, wraz z podaniem ich wartości, przedmiotu, dat wykonania i podmiotów, na rzecz których dostawy lub usługi zostały wykonane lub są wykonywane.
Do wykazu wykonawca zobowiązany jest załączyć dowody określające, czy wskazane dostawy lub usługi zostały wykonane lub są wykonywane należycie. Dowodami, o których mowa, są referencje bądź inne dokumenty sporządzone przez podmiot, na rzecz którego dostawy lub usługi zostały wykonane, a w przypadku świadczeń powtarzających się lub ciągłych są wykonywane. Jeżeli wykonawca z przyczyn niezależnych od niego nie jest w stanie uzyskać tych dokumentów – oświadczenie wykonawcy. W przypadku świadczeń powtarzających się lub ciągłych nadal wykonywanych referencje bądź inne dokumenty potwierdzające ich należyte wykonywanie powinny być wystawione w okresie ostatnich 3 miesięcy.
Postanowienia generalne
Co do zasady Wykonawca winien złożyć dowody, które potwierdzają należyte wykonanie lub wykonywanie usług ujętych w przedstawionym zamawiającemu wykazie. Złożenie oświadczenia własnego traktowane jest jako wyjątek od tej zasady i może następować tylko w przypadku niemożności uzyskania dowodów „z przyczyn niezależnych” od Wykonawcy.
Przyczyny nieleżące po stronie wykonawcy
Przyjmuje się, że wykonawca winien wskazać niezależne od niego przyczyny, które zadecydowały o tym, że nie mógł uzyskać dowodów sporządzonych przez podmiot na rzecz, którego wykonywał usługi. Dodatkowo z treści przedłożonego oświadczenia winien wynikać fakt należytego wykonania usług.
Z przepisów rozporządzenia w sprawie podmiotowych środków dowodowych wynika, że co do zasady w pierwszej kolejności wykonawca powinien złożyć dowody potwierdzające należyte wykonanie lub wykonywanie usług ujętych w wykazie usług. Natomiast złożenie oświadczenia jest traktowane jako wyjątek od tej zasady i może następować tylko w przypadku niemożności uzyskania dowodów „z przyczyn niezależnych” od wykonawcy. Taka konstrukcja przepisu oznacza jednak, że wykonawca w oświadczeniu powinien wskazać jakie przyczyny niezależne od niego zadecydowały o niemożności uzyskania dowodów sporządzonych przez podmiot na rzecz, którego wykonywał lub wykonuje usługi.
W wyroku z 4 stycznia 2018 r. sygn. akt KIO 2671/17 skład orzekający Krajowej Izby Odwoławczej podkreślił, że „wykonawca ubiegający się o udzielenie zamówienia publicznego zobowiązany jest podjąć starania w celu pozyskania dokumentu potwierdzającego należyte wykonanie zamówienia od podmiotu, na rzecz którego było ono realizowane. Dopiero w sytuacji, gdy dokumentu takiego nie będzie w stanie pozyskać, uprawniony jest do złożenia w tym przedmiocie oświadczenia, przy czym brak możliwości pozyskania ww. dokumentu musi wynikać z uzasadnionej przyczyny o obiektywnym charakterze. Z przepisu tego należy również wywieść, że składając zamawiającemu oświadczenie, o którym mowa powyżej, wykonawca powinien wskazać zamawiającemu, że nie był w stanie pozyskać stosownych dokumentów, a zatem, że podjął środki w celu ich pozyskania, ale środki te okazały się nieskuteczne, a także określić przyczynę nie uzyskania takich dokumentów, przy czym przyczyna ta powinna mieć obiektywny charakter”.
Wykonawca winien podjąć kroki w celu uzyskania dokumentów
W wyroku z 30 stycznia 2023 r. sygn. akt KIO 115/23 Krajowa Izba Odwoławcza przyznała rację podmiotowi zamawiającemu, który zakwestionował oświadczenie własne, w którym nie zostały wskazane żadne „przyczyny niezależne od niego”, które zadecydowały o niemożności uzyskania dowodu sporządzonego przez podmiot, na rzecz którego zostały wykonane usługi. Zgodnie z obowiązującymi przepisami to wykonawca składając oświadczenie powinien wskazać zamawiającemu, że nie był w stanie pozyskać stosownych dokumentów, a zatem, że podjął środki w celu ich pozyskania, ale środki te okazały się nieskuteczne, a także określić przyczynę nieuzyskania takich dokumentów. Aby oświadczenie mogło zastąpić referencje wykonawca musi wskazać dowód na to, że np. zamawiający odmawia wydania referencji lub zwleka z tym. Może to być pismo z odmową wydania referencji lub informacją, że nie jest praktykowane wystawianie referencji lub długa zwłoka w samej odpowiedzi. Proces wystawienia referencji przeważnie trwa kilka dni, a nawet tygodni, wszystko zależy od polityki wewnętrznej danego podmiotu. Samo wysłanie prośby o wystawienie referencji bez podania uzasadnienia choćby np. informacji od usługobiorcy, iż nie wystawia referencji albo informacji usługobiorcy, iż jest w toku ich opracowywania, który to proces nie zakończy się przed upływem terminu na złożenie dokumentów, nie pozwala na uznanie wykazania przez wykonawcę, iż z uzasadnionej niezależnej od niego przyczyny nie jest on w stanie uzyskać dokumentów potwierdzających należyte wykonanie ww. usług.
WAŻNE
Naturalnym zachowaniem wykonawcy powinno być przygotowanie prawidłowych oświadczeń i dokumentów w odpowiednim czasie. Wykonawca już w dacie wszczęcia danego postępowania powinien poczynić odpowiednie kroki, mające na celu uzyskanie dokumentów potwierdzających należyte wykonanie usług. Jeżeli wykonawca zwraca się o wystawienie dokumentów potwierdzających należyte wykonanie usługi dopiero w dniu wezwania, to jest to działanie spóźnione.
Zwrot „z uzasadnionej przyczyny” warunkujący złożenie oświadczenia własnego wykonawcy zamiast referencji bądź innych dokumentów należy interpretować przez pryzmat przyczyn niezależnych od wykonawcy. Tym samym, aby móc złożyć oświadczenie zamiast referencji lub innych dokumentów, wykonawcy są zobowiązani uzasadnić przyczyny, dla których nie byli w stanie zdobyć określonych dokumentów czyli wykazać spełnienie warunku umożliwiającego posłużenie się oświadczeniem zamiast referencjami.
Tak również stwierdzono w wyroku Krajowej Izby Odwoławczej z 6 sierpnia 2021 r. sygn. akt 1234/21.
Orzecznictwo
Podobnie w wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze sygn. akt VI Ca 904/19
„złożenie zamiast referencji oświadczenia własnego wymaga wykazania, że wystąpiły okoliczności od Wykonawcy niezależne, uzasadniające brak możliwości uzyskania referencji lub dokumenty potwierdzającego należyte wykonanie zamówienia. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na Wykonawcy. Zamawiający natomiast otrzymując takie oświadczenie zobowiązany jest ocenić, czy na pewno wystąpiły okoliczności uprawniające do odstąpienia od wymogu złożenia referencji. Jako przykład takich okoliczności w orzecznictwie wskazuje się przede wszystkim likwidację podmiotu, na rzecz którego był świadczona usługa/dostaw i jego wykreślenie z rejestru handlowego, fakt że dany podmiot nie jest przedsiębiorcą czynnym w swojej siedzibie i nie odbiera korespondencji w jakiejkolwiek formie. Nie można bowiem wymagać od Wykonawcy, że uzyska referencje od podmiotu, który w świetle prawa już nie funkcjonuje. Jak już wcześniej wskazano, do przyczyn takich nie należy jednak sytuacja , gdy zamawiający nie chce wydać referencji, gdyż to ma charakter subiektywny”.
Pamiętaj
Złożenie oświadczenia własnego w miejsce referencji jest wyjątkiem od zasady legitymowania się przez wykonawcę referencjami bądź innymi dokumentami sporządzonymi przez podmiot, na rzecz którego usługi wykonano. Warunkiem złożenia oświadczenia własnego jest istnienie niezależnego od wykonawcy powodu, uniemożliwiającego przedstawienie referencji lub innych dokumentów. Wyjaśnienie tego powodu obciąża wykonawcę, który powinien należycie uzasadnić brak możliwości pozyskania referencji, w tym podać przyczynę ich nieuzyskania, przy czym winna to być przyczyna od niego niezależna. Z kolei ocena oświadczenia wykonawcy będzie należała do zamawiającego, którego zadaniem będzie rozważenie, czy wystąpiły okoliczności uprawniające do odstąpienia od wymogu złożenia referencji.
Od wykonawcy wymagana jest należyta staranność w działaniach
Złożone oświadczenie własne wykonawcy nie może mieć charakteru ogólnego, szczątkowego. Powinno zawierać konkretne informacje potwierdzające, że wykonawca dołożył należytej staranności i podjął niezbędne działania celem uzyskania dokumentu referencyjnego, ale z przyczyn od niego niezależnych nie przyniosły one oczekiwanego rezultatu. Z oświadczenia winno wynikać, kiedy wykonawca wystąpił do odbiorcy usługi o przedstawienie referencji oraz czy podejmował dalsze starania, aby przedmiotowy dokument realnie uzyskać, np. czy monitował odbiorcę usługi do wystawienia referencji. W treści oświadczenia należy wyraźnie podać przyczyny, dla których referencje zostały zastąpione oświadczeniem wykonawcy.
Za niewystarczające mogą być uznane stanowiska wykonawcy, który będzie wskazywał, że podejmował próby pozyskania referencji w ramach bezpośrednich kontaktów z pracownikami kontrahenta, jednak próby te nie przyniosły skutku. Przyjmuje się, że wykonawca, który zamierza uczestniczyć w postępowaniu o udzielenie zamówienia zapoznaje się z warunkami zamówienia i powinien dokładać należytej staranności na wszystkich jego etapach oraz adekwatnie reagować na okoliczności, które mogą stanąć na przeszkodzie w uzyskaniu zamówienia. Wykonawca przystępując do postępowania o udzielenie zamówienia, zapoznaje się z dokumentami zamówienia i ma świadomość wymogu zamawiającego dotyczącego złożenia referencji bądź innych dokumentów celem potwierdzenia należytej realizacji usługi.
WAŻNE
Wykonawca zobowiązany jest wykazać, że dołożono należytej staranności i podjęto niezbędne środki do uzyskania dokumentu potwierdzającego należyte wykonanie zamówienia przez wykonawcę. Brak aktywności w pozyskaniu dokumentu potwierdzającego należyte wykonanie zamówienia obciąża Wykonawcę.
Stanowisko Sądu Okręgowego
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 10 listopada 2021 r. sygn. akt XXIII Zs 118/21 ze skargi na wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z 6 sierpnia 2021 r., sygn. akt KIO 1834/21
Sąd okręgowy rozpoznając skargę na wyrok KIO podkreślił, że bezspornym było to, że oświadczanie wykonawcy zawierało wyłącznie wymienienie usług realizowanych na rzecz podmiotów w nim wskazanych, ale brak było wyjaśnienia przyczyn, z powodu których wykonawca nie mógł przedstawić referencji czy innych dokumentów. Już zatem z tej przyczyny, niejako pierwotnej, oświadczenie wykonawcy nie spełniało wymogów zamawiającego opisanych w SWZ.
WAŻNE
Wykonawca przedkładając w ofercie zamiast referencji oświadczenie własne, powinien szczegółowo wyjaśnić zamawiającemu jak i udokumentować, dlaczego nie mógł tak przedstawić referencji lub dokumentów. Sporne oświadczenie nie zawierało nawet minimalnego wyjaśnienia przyczyn, dla których referencje zostały zastąpione przez oświadczenie.
Sąd podkreślił, że powody, dla których wykonawca nie jest w stanie przedstawić referencji winny być wyjaśnione wynika także z tej przyczyny, że zamawiający winien mieć możliwość zweryfikowania czy te konkretne okoliczności zaszły i czy usprawiedliwiają one odstąpienie od przedstawienia referencji. Jest to konieczne dla zachowania równości wykonawców, a zatem zachowania uczciwej konkurencji, proporcjonalności i przejrzystości. Co najmniej winno być wykazane, że wykonawca dążył do uzyskania referencji, ale z przyczyn od niego niezależnych nie osiągnął w tym zakresie sukcesu a zatem podjął on starania ale nie przynosiły one oczekiwanego rezultatu.
Zasadniczym powodem uprawniającym do skorzystania z oświadczenia w miejsce referencji i innych dokumentów jest istnienie niezależnego od wykonawcy powodu, uniemożliwiającego przedstawienie referencji lub innych dokumentów. Wyjaśnienie tego powodu i jego udokumentowanie ciąży na wykonawcy, przy czym winna to być przyczyna o charakterze obiektywnym a zatem istniejąca niezależnie od podmiotu. Powyższe prowadzi do wniosku, że:
· po pierwsze nie można powoływać się na powody niepozyskania referencji zależne od wykonawcy, czyli okoliczności subiektywne,
· po drugie, te obiektywne powody niezłożenia referencji muszą być uzasadnione.
Oczywistym jest więc, że okoliczności niepozyskania referencji muszą być należycie umotywowane. Nie ulega wątpliwości, że ciężar dowodu zarówno co do faktu obiektywnego charakteru okoliczności niepozyskania referencji jak i ich należytego uzasadnienia (wykazania) spoczywa na tym, kto z faktu tego wywodzi skutek prawny w postaci uprawnienia do złożenia oświadczenia własnego.
Oświadczenie wykonawcy nie jest prostym zamiennikiem referencji, tylko rozwiązaniem dopuszczalnym wyjątkowo i w szczególnych okolicznościach. Nie jest uzasadnioną przyczyną o obiektywnym charakterze to, że wykonawca zbyt późno wystąpił do swoich kontrahentów o referencje.
Pamiętaj
Nie każde oświadczenie wykonawcy przedstawione w miejsce referencji i innych dokumentów, niezależnie od jego treści stanowi dowód, że usługi są wykonywane należycie. Aby oświadczenie wykonawcy mogło zastąpić referencje i inne dokumenty, a zatem by mogło stanowić dowód na doświadczenie wykonawcy, koniecznym jest zawarcie w jego treści stwierdzenia, że usługi zostały wykonane należycie. W konsekwencji, jeżeli oświadczenie nie zawiera zapisu o wykonaniu usług należycie, to nie może stanowić dowodu potwierdzającego.
2. Wykonawca ma prawo do zastąpienia podmiotu trzeciego z własnej inicjatywy, ale z pewnymi konsekwencjami.
Agata Hryc-Ląd | Stan prawny na dzień: 30.09.2024
Prawo zamówień publicznych umożliwia wykonawcy zastąpienie pierwotnie wskazanego podmiotu trzeciego. Możliwe jest samodzielne działanie wykonawcy, bez wezwania zamawiającego. W takiej sytuacji należy liczyć się z konsekwencjami. Nie będzie bowiem dopuszczalne skierowanie do wykonawcy wezwania do uzupełnienia dokumentów w tym zakresie. Wykonawca działa więc niejako na własne ryzyko, w oderwaniu od wątpliwości zamawiającego, wyrażanych w wezwaniu.
Wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z 31 lipca 2024 r. sygn. akt KIO 2380/24
Pewien zamawiający prowadził postępowanie w trybie podstawowym z dopuszczeniem negocjacji treści ofert, którego przedmiotem były roboty budowlane polegające na remoncie drogi powiatowej. Oferty złożyło 5 wykonawców.
Wątpliwości w zakresie zasobów podmiotu trzeciego
W toku badania i oceny ofert zamawiający wezwał wykonawcę, którego oferta uzyskała najwyższą liczbę punktów w punktacji kryteriów oceny ofert, do złożenia podmiotowych środków dowodowych. Żądane dokumenty zostały złożone, w tym dokumenty pochodzące od podmiotu udostępniającego zasoby w zakresie zdolności ekonomiczno-finansowej.
Wśród złożonych dokumentów znalazło się oświadczenie wystawione przez PKO Bank Polski S.A., w którym wskazano, że podmiot udostępniający zasoby, może ubiegać się o zaciągnięcie zobowiązania o charakterze kredytowym do kwoty 5 000 000,00 zł, które będzie poprzedzone badaniem zdolności ekonomiczno-finansowej wnioskodawcy.
Zamawiający postanowił o wezwaniu wykonawcy, na podstawie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp, do uzupełnienia / poprawienia podmiotowych środków dowodowych. W wezwaniu wskazał m.in., że wykonawca złożył opinię banku, z której nie wynika, że na dzień wystawienia opinii podmiot udostępniający zasoby posiada zdolność kredytową lub środki finansowe w wysokości co najmniej 2 000 000,00 zł
Zastąpiony potencjał podmiotu trzeciego
W wykonaniu wezwania wykonawca na podstawie art. 122 ustawy Pzp dokonał zmiany podmiotu udostępniającego mu zasoby i złożył w zakresie zdolności ekonomiczno-finansowej dokumenty dwóch innych podmiotów, na których zasobach zamierza polegać.
Niewystarczające wykazanie niezbędnych zasobów
Oferta tego wykonawcy została odrzucona na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy Pzp. Zamawiający w uzasadnieniu wskazał, że złożone przez podmioty trzecie oświadczenia (bardzo ogólne i niewykazujące realności udostępnienia) nie są wystarczające do uznania, że wykonawca faktycznie będzie dysponował wymaganymi środkami finansowymi podczas wykonywania robót budowlanych będących przedmiotem umowy.
Z taką decyzją Zamawiającego nie zgodził się wykonawca i złożył odwołanie.
Zasady polegania na zasobach podmiotu trzeciego
Spór skoncentrował się na ustaleniu czy zamawiający naruszył zasady wynikające z ustawy Pzp poprzez bezpodstawne stwierdzenie, że wykonawca nie potwierdził spełnienia warunku udziału w postępowaniu, a w konsekwencji czy odrzucenie złożonej przez niego oferty było zasadne. Zamawiającemu zarzucono także zaniechanie wezwania wykonawcy do uzupełnienia lub wyjaśnienia podmiotowego środka dowodowego, a także poprzez wybór oferty, która nie jest najkorzystniejsza oraz bezzasadne wydatkowanie kwot wyższych, od tych, za które może on uzyskać świadczenie tej samej jakości.
Krajowa Izba Odwoławcza odnotowała, że zamawiający wezwał wykonawcę na podstawie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp do uzupełnienia/poprawienia podmiotowych środków dowodowych, wskazując, że z przedstawionego przez zaświadczenia banku nie wynika, że na dzień wystawienia opinii podmiot udostępniający zasoby posiada zdolność kredytową lub środki finansowe w wysokości co najmniej 2 000 000 zł. Zauważyła, że w odpowiedzi na wezwanie wykonawca nie przedstawił poprawionego zaświadczenia banku wystawionego na rzecz podmiotu udostępniającego mu zasoby i samodzielnie dokonał jego zmiany. Wykonawca wskazał, że w zakresie zdolności ekonomicznej i finansowej będzie polegał na zasobach dwóch innych podmiotów. Wraz ze zobowiązaniami nowych podmiotów wykonawca przedłożył dokumenty wymagane zgodnie z dokumentacją postępowania od podmiotu, na zasobach którego polega wykonawca biorący udział w postępowaniu.
Izba podkreśliła, że zmiana taka jest dopuszczalna zgodnie z ustawą Pzp.
WAŻNE
W myśl postanowień art. 122 ustawy Pzp, „jeżeli zdolności techniczne lub zawodowe, sytuacja ekonomiczna lub finansowa podmiotu udostępniającego zasoby (tzw. podmiotu trzeciego) nie potwierdzają spełniania przez wykonawcę warunków udziału w postępowaniu lub zachodzą wobec tego podmiotu podstawy wykluczenia, zamawiający żąda, aby wykonawca w terminie określonym przez zamawiającego zastąpił ten podmiot innym podmiotem lub podmiotami albo wykazał, że samodzielnie spełnia warunki udziału w postępowaniu”.
Reguły korzystania przez wykonawcę z zasobów obcych
W przedmiotowym postępowaniu wykonawca dokonał zmiany podmiotu udostępniającego zasoby z własnej inicjatywy, prawdopodobnie z uwagi na to, że nie mógł przedłożyć dokumentu żądanego przez zamawiającego w wezwaniu. Dokonana zmiana nie była jednak poprzedzona wezwaniem przez zamawiającego.
Orzecznictwo
Skład orzekający podzielił stanowisko zaprezentowane w wyroku Krajowej Izby Odwoławczej z 5 października 2023 r. sygn. akt KIO 2719/23, zgodnie z którym: „chociaż problematyka dotycząca możliwości samodzielnego uzupełniania dokumentów ma charakter złożony, a zmiana podmiotu udostępniającego zasoby możliwa jest zasadniczo na wezwanie zamawiającego, to jednak przepisy ustawy Pzp nie zawierają zakazu samodzielnego podejmowania przez wykonawcę ubiegającego się o udzielenie zamówienia inicjatywy w zakresie składania dokumentów nawet bez wspomnianego wezwania. Tym samym samodzielne złożenie zamawiającemu przez wykonawcę nowych dokumentów powinno być respektowane przez zamawiającego i zamawiający powinien brać nowe dokumenty pod uwagę w trakcie oceny spełniania przez wykonawców warunków udziału w postępowaniu o udzielenie zamówienia oraz do badania ofert.”
Uzupełnienie w zakresie powołania się na zasoby podmiotu trzeciego
W przedmiotowej sprawie zamawiający prawidłowo dokonując oceny dokumentów złożonych przez wykonawcę i dostrzegając braki nie wezwał go do uzupełnienia czy wyjaśnienia podmiotowych środków dowodowych. Wykonawca uprzedzając krok zamawiającego polegający na wezwaniu go do uzupełnienia podmiotowych środków dowodowych sam dokonał zmiany podmiotu, na zasobach którego będzie polegał w zakresie zdolności ekonomiczno-finansowej. Takie zachowanie wykonawcy pozbawiło zamawiającego możliwości ponownego wezwania go do uzupełnienia podmiotowych środków dowodowych w trybie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp Procedura wezwania wykonawcy w trybie tego przepisu ma bowiem charakter jednokrotny. Stanowi to realizację podstawowych zasad ustawy Pzp. W przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, że wykonawca otrzymuje kilka szans na uzupełnienie dokumentów.
Pamiętaj
Procedura wezwania wykonawcy do uzupełnienia dokumentów ma charakter jednokrotny. Wykonawca otrzymuje jedną szansę na uzupełnienie dokumentów.
Jedna szansa na poprawienie dokumentów
Jak wynika z orzecznictwa Krajowej Izby Odwoławczej oraz stanowiska Urzędu Zamówień Publicznych art. 122 ustawy Pzp nie stanowi odrębnej podstawy wezwania wykonawcy do złożenia podmiotowych środków dowodowych w celu wykazania spełniania samodzielnie warunków udziału w postępowaniu, w stosunku do podstawy wezwania określonej w art. 128 ust. 1 ustawy Pzp. Przepis ten określa jedynie w jaki sposób wykonawcy, którzy wykazują spełnianie warunków udziału w postępowaniu przy pomocy zasobów podmiotów udostępniających zasoby, mogą odpowiedzieć na wezwanie skierowane do nich w trybie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp. Wykonawca wskazywał, że Zamawiający powinien wezwać go ponownie w trybie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp, ponieważ treść zobowiązań złożonych w odpowiedzi na wezwanie odpowiadała treści zobowiązania pochodzącego od podmiotu udostępniającego zasoby, a co za tym idzie pierwotne wezwanie nie zawierało wskazania wszystkich braków. Izba podkreśliła, że takie zachowanie zamawiającego byłoby prawidłowe, ponieważ faktycznie wezwanie skierowane w trybie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp powinno precyzyjnie wskazywać, jakie dokumenty i w jakim zakresie powinny zostać uzupełnione przez wykonawcę.
Pamiętaj
W wezwanie kierowanym w trybie art. 128 ust. 1 ustawy Pzp precyzyjnie wskaż, jakie dokumenty i w jakim zakresie powinny zostać uzupełnione przez wykonawcę.
Wyjaśnienia są możliwe tylko w niektórych przypadkach
W przedmiotowej sprawie wykonawca sam pozbawił się możliwości do bycia wezwanym przez zamawiającego ponownie, dokonując samodzielnie zmiany podmiotu udostępniającego mu zasoby.
Biorąc pod uwagę braki w zobowiązaniach do udostępnienia zasobów, wskazane przez zamawiającego w uzasadnieniu odrzucenia oferty, zdaniem Izby nie było podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 128 ust. 4 ustawy Pzp poprzez zaniechanie wezwania do wyjaśnienia podmiotowego środka dowodowego. Zobowiązania te wymagały uzupełnienia lub poprawienia, a nie jedynie wyjaśnienia przez wykonawcę. W zobowiązaniach nie wskazano zasad (sposobu) wykorzystywania środków finansowych. Zamawiający mógłby się zwrócić do wykonawcy o wyjaśnienia w tym zakresie, gdyby wykonawca wskazał w zobowiązaniach te zasady i jakieś kwestie były niejasne. W przedmiotowej sprawie wykonawca nie odniósł się jednak w ogóle do tego, jakie będą zasady (sposób) korzystania ze środków finansowych.
W konsekwencji skład orzekający uznał że nie było podstaw do twierdzenia, że zamawiający naruszył przepisy ustawy Pzp. Zamawiający słusznie uznał, że oferta wykonawcy podlegała odrzuceniu z uwagi na to, że nie wykazał on, że spełnia warunki udziału w postępowaniu.
